인천지방법원 2025타경804. 인천 부평구 부평동 484-3, 철근콘크리트구조 7층 건물의 2층 201호입니다. 경매 용도 표기는 대지이고, 공부상 및 감정평가 당시 이용상태는 사무소입니다. 현재 소유자 최성훈은 2018.12.05 매매로 87,000,000원에 취득했고, 2018.12.21 소유권이전과 함께 남부천새마을금고 근저당의 채무자를 승계했습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2014.01.24 설정된 채권최고액 94,900,000원의 남부천새마을금고 근저당권입니다. 그보다 앞선 서서울농업협동조합 근저당과 영광군수산업협동조합 근저당, 임효정의 임차권은 과거 경매 매각 과정에서 말소된 기재가 있습니다. 따라서 현재 경매에서는 과거 권리의 존재 자체보다 실제 말소 여부와 최신 매각물건명세서의 인수 문구를 대조하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 484-3 2층 201호 도로명: 인천광역시 부평구 충선로8번길 43-5 |
| 용도 / 이용상태 | 경매 용도 표기 대지 · 공부상 사무소 · 현황 사무소 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 7층 건물 중 2층 201호 · 사용승인 2011.12.16 |
| 소유자 | 최성훈 (2018.12.05 매매, 거래가액 87,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남부천새마을금고 / 73,912,180원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸, 인수 시나리오는 0원
과거 등기에는 서서울농업협동조합 근저당 2건, 영광군수산업협동조합 근저당, 임효정 임차권이 나타나지만, 각각 일부포기 또는 2014.01.24 임의경매 매각에 따른 말소기재가 연결됩니다. 현재 말소기준권리는 그 과거 매각과 같은 날 새로 설정된 남부천새마을금고 근저당권입니다. 이후의 2025타경804 경매개시결정과 국민건강보험공단· 동작구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 분석
| 이름 | 점유·등기 근거 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지현 | 전입 2020.09.21 · 배당요구 2025.05.21 | 미상 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 승계 0원 |
| 임효정 | 임차권등기 · 전입·확정일자 2012.11.02 2014.01.24 과거 경매 매각으로 말소기재 | 25,000,000원 | 당시 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 0원 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없어 두 이름은 서로 별개의 임차 관련 기록입니다. 김지현은 말소기준일인 2014.01.24보다 늦은 2020.09.21 전입이므로 대항력이 없고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 임효정은 2012년 전입과 확정일자를 갖춘 임차권자였으나, 해당 임차권은 2014.01.24 과거 임의경매 매각으로 말소된 기재가 있습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 70%는 시세 할인율이 아니다
| 가격 기준 | 기준일·회차 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 소유자 취득가 | 2018.12.05 | 87,000,000원 | 과거 거래가 |
| 감정가 | 감정평가 기준 | 102,000,000원 | 유찰률 계산 기준 |
| 현재 최저매각가 | 1회 유찰 | 71,400,000원 | 감정가의 70% |
최저매각가는 감정가보다 30,600,000원 낮지만, 이는 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 현재 사무소 시장의 최근 거래가나 매물 호가와 직접 비교하지 않은 상태에서는 71,400,000원이 시장가보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 2018년 취득가 87,000,000원도 현재 시세를 대신하기에는 시점 차이가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 임효정 보증금 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 2. 서서울농업협동조합 을구 1번 근저당 | 546,000,000원 | 44,714,800원 |
| 3. 서서울농업협동조합 을구 2번 근저당 | 234,000,000원 | 0원 |
| 4. 영광군수산업협동조합 근저당 | 117,000,000원 | 0원 |
| 5. 남부천새마을금고 근저당 | 94,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시뮬레이션상 채권 총액은 991,900,000원, 금융기관 배당액은 44,714,800원, 미배당액은 947,185,200원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 등기에는 서서울농업협동조합 근저당과 임효정 임차권의 말소기재가 함께 존재하므로 실제 배당순위는 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·배당요구 서류를 기준으로 반드시 재확인해야 합니다. 당해세와 최우선변제금은 실제 배당액을 바꿀 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부개서초등학교 북서측 인근으로, 주변은 아파트·다세대주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 1호선과 인천지하철 1호선 부평역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 사무소이고 현황도 사무소로 이용 중입니다. 내부구조는 이해관계인 부재로 건축물대장 현황도와 이웃 탐문을 참고해 조사됐습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물로 외벽은 드라이비트·석재붙임, 창호는 PVC창호이며 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당하며, 위반건축물과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아닌 사무소 수요를 기준으로 판단해야 합니다. 같은 용도와 규모의 실제 매매·임대 사례를 확인하기 전에는 유찰률만으로 환금성과 가격 경쟁력을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 2012년 근저당 일부포기, 2014년 임차권·근저당 말소기재와 현재 말소기준권리를 등기 원본에서 다시 연결해 확인하세요.
- 김지현 점유 확인. 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 명도 대상과 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 공부상·현황상 사무소입니다. 주거용 사용이나 주거 수요를 전제로 입찰가를 산정하지 말고, 건축물대장상 용도와 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 시세 조사. 동일 건물 또는 부평동·부평역 인근의 유사 사무소 실거래, 현재 매물, 월 임대료와 공실률을 확인해 71,400,000원의 적정성을 검증하세요.
- 압류채권 확인. 국세·지방세 압류 관련 채권이 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있으므로 세목과 법정기일을 확인하세요.
- 관리비·공용부분 확인. 체납 관리비 중 공용부분이 매수인 부담으로 문제 될 수 있으므로 관리주체에 체납액과 부과내역을 확인하세요.
- 기일 결과 확인. 2026.07.08 매각기일의 진행·변경·매각 여부를 법원 공고와 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리는 인수 0원, 가격은 검증 전 보류
이 사건의 현재 말소기준은 2014.01.24 남부천새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 김지현은 후순위 전입자이며, 임효정의 임차권은 과거 경매 매각으로 말소된 기재가 있어 매수인 인수 시나리오는 0원입니다. 권리 결론만 보면 낙찰가 외에 추가 보증금을 떠안을 구조는 아닙니다.
그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저가 71,400,000원은 감정가 102,000,000원의 70%일 뿐, 현재 사무소 시장가 대비 할인율은 아닙니다. 게다가 과거 말소권리가 예상배당표에 반영된 부분, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 조세채권의 배당 변동 가능성도 원본 대조가 필요합니다. 인수위험은 낮지만, 용도·가격·서류 정합성 확인 전에는 보수적으로 접근할 물건입니다.