인천지방법원 2025타경890. 청라롯데캐슬 201동 43층 4303호, 전용 85.4338㎡ 오피스텔입니다. 소유자 전혜진은 2017.02.17. 거래가 410,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정됐던 중구농업협동조합 근저당 213,200,000원과 롯데건설 근저당 213,000,000원은 2020.02.14. 각각 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 출발점은 그날 새로 설정된 서인천새마을금고 근저당 228,000,000원이며, 이후 압류·가압류·경매개시결정·임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 김주연은 한 명입니다. 등기에는 2022년 계약 보증금 298,000,000원과 2024년 계약 보증금 268,000,000원이 순차적으로 기재돼 있지만, 이는 서로 다른 임차인 두 명이나 합산 보증금 566,000,000원을 뜻하지 않습니다. 동일 임차인의 계약 변동 내역입니다. 무엇보다 주민등록일자 2022.04.08.과 점유개시일 2022.04.09.이 말소기준일 2020.02.14.보다 늦어, 이 임차권은 매수인에게 승계되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경890 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 제201동 제43층 제4303호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 85.4338㎡ · 50층 건물 중 43층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 전혜진 (2017.02.17. 소유권이전 · 거래가 410,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 227,500,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권액 | 35,814,720원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 2017년 근저당은 이미 말소됐다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 기재 | 권리판단 |
|---|---|---|---|
| 김주연 제43층 제4303호 85.4338㎡ 전부 주거 · 임차권등기 | 전입 2022.04.08. 점유 2022.04.09. 확정 2022.03.24. 배당요구 2026.05.11. | 2022년 298,000,000원 2024년 268,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
말소기준일은 2020.02.14.이고 임차인의 전입신고는 2022.04.08.입니다. 전입이 말소기준보다 약 2년 늦으므로 대항력이 성립하지 않으며, 임차권등기 자체도 2026.05.11. 접수된 후순위 권리입니다. 확정일자와 배당요구는 있으나 선순위 담보권보다 뒤에서 배당받는 구조이므로, 배당 부족분이 발생해도 그 부족분을 낙찰자가 떠안지 않습니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
③ 시세 비교 — 가격 여지는 있지만 하락 추세다
청라롯데캐슬은 828세대, 사용승인일 2013.02.27.인 단지입니다. 대상 면적과 같은 전용 85.43㎡ 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 2건이며, 평균은 296,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.03. 44층의 285,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 85.43㎡ | 44 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 85.43㎡ | 20 | 308,000,000원 |
| 2025.03 | 85.43㎡ | 28 | 323,000,000원 |
| 2025.02 | 85.43㎡ | 38 | 310,000,000원 |
| 2024.09 | 85.43㎡ | 42 | 300,000,000원 |
| 2024.08 | 85.43㎡ | 42 | 300,000,000원 |
| 2023.10 | 85.43㎡ | 39 | 320,000,000원 |
| 2023.03 | 85.43㎡ | 28 | 344,000,000원 |
| 2022.08 | 85.43㎡ | 33 | 357,000,000원 |
| 2022.08 | 85.43㎡ | 30 | 357,000,000원 |
| 2022.04 | 85.43㎡ | 36 | 400,000,000원 |
| 2022.03 | 85.43㎡ | 35 | 400,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 296,500,000원 |
최저가 227,500,000원은 최근 12개월 평균의 76.7%이며, 최신 거래 285,000,000원의 약 79.8%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준금액도 최저가와 같은 227,500,000원입니다. 최근 평균보다 69,000,000원, 최신 거래보다 57,500,000원 낮아 표면적인 가격 간격은 존재합니다.
④ 예상배당표 (매각가 227,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,985,000원 |
| 1. 말소기준 근저당권 | 228,000,000원 | 223,515,000원 |
| 2. 인천신용보증재단 가압류 | 52,083,322원 | 0원 |
| 3. 경인아라새마을금고 가압류 | 20,466,147원 | 0원 |
| 4. 김주연 임차권 | 298,000,000원 → 268,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 보수적 배당 시뮬레이션입니다. 말소기준 근저당의 실제 채권액, 조세채권과 제출된 채권계산서에 따라 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 2017년 중구농업협동조합· 롯데건설 근저당은 2020.02.14. 이미 말소됐으므로 현재 배당권리나 매수인 인수권리로 계산하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 당시 오피스텔로 이용 중이며, 아파트가 아닌 업무시설 성격의 집합건물입니다.
- 입지. 청라2동행정복지센터 남동측 인근으로 대규모 아파트단지, 오피스텔·업무시설, 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 50층 건물의 43층이며 사용승인일은 2013.02.27.입니다. 위생·급배수·도시가스·지역난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 단지 서측과 북측이 중로 포장도로에 접하고, 토지는 평탄한 가로장방형 주상용 건부지입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 동일 면적 거래는 확인되지만 최근 12개월 표본이 2건으로 많지 않고, 최근 가격이 과거 고점보다 낮아 오피스텔 특유의 거래 변동성을 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소 등기 원본 확인. 2017년 중구농업협동조합·롯데건설 근저당이 2020.02.14. 해지로 말소된 사실과 현재 말소기준권리의 이전 내역을 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 임차보증금 원본 대조. 동일 임차인에게 298,000,000원과 268,000,000원이 함께 기재돼 있으므로 현재 계약금액과 계약 갱신 내용을 임대차계약서·매각물건명세서로 확인하세요.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태와 점유자를 현장에서 확인해야 합니다. 대항력이 없더라도 명도 절차 자체는 별개입니다.
- 하락장 보정. 과거 전체 평균 333,666,666원이 아니라 최근 평균 296,500,000원과 최신 거래 285,000,000원을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 오피스텔 비용. 취득 관련 세금, 관리비, 공실 가능성, 임대수익과 수리비를 매입가에 추가해 실질 투자금액을 계산하세요.
- 체납·조세 확인. 당해세와 공용부분 체납관리비는 배당과 매수인 부담에 영향을 줄 수 있으므로 법원 기록과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐고, 승부처는 하락장을 감안한 가격”
이 물건은 등기만 얼핏 보면 2017년 선순위 근저당 두 건과 고액 임차보증금 때문에 복잡해 보입니다. 그러나 2017년 근저당은 2020년에 말소됐고, 임차인의 전입도 현재 말소기준보다 늦습니다. 결과적으로 매수인 인수액은 0원이며 권리구조는 정리 가능합니다.
가격도 현재 최저가 227,500,000원이 최근 12개월 평균 296,500,000원의 76.7%라 일정한 간격이 있습니다. 다만 최근 거래가 285,000,000원까지 내려왔고 추세가 -13.1%라는 점을 빼놓을 수 없습니다. 권리는 합격, 가격은 하락 추세를 반영한 조건부 합격. 과거 400,000,000원 거래가 섞인 전체 평균이 아니라 최신 거래와 실제 취득 부대비용을 기준으로 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
