인천지방법원 2025타경943. 인천 서구 연희동 굿모닝힐타운 217동 지층 비02호, 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 임수형 씨는 2012년 3월 9일 거래가 85,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 굴비골농업협동조합이 채권최고액 61,200,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 가압류 2건과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
등기부에 등장하는 2002년 국민은행 근저당권과 텔슨상호저축은행 근저당권은 각각 2012년 1월 13일과 2006년 9월 18일 말소됐습니다. 따라서 현재 등기 흐름을 기준으로 매수인이 인수할 선순위 근저당권은 없습니다. 임차인 맹승희 씨의 전입일도 2012년 4월 6일로 말소기준일인 2012년 3월 9일보다 늦어 대항력은 인정되지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경943 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 연희동 701-4 굿모닝힐타운 제217동 지층 비02호 도로명: 인천광역시 서구 간촌로 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 대상 면적 51.64㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 지층 비02호 |
| 소유자 | 임수형 (2012.03.09. 거래가 85,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 굴비골농업협동조합 / 51,955,939원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2012.03.09. 굴비골농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 산와대부 주식회사 가압류 20,386,300원, 신용보증기금 가압류 18,975,734원, 굴비골농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 후순위로서 매각으로 소멸합니다. 과거 국민은행·텔슨상호저축은행 근저당권은 이미 말소등기가 완료돼 인수 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입 / 배당요구 | 보증금·확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 맹승희 | 전입 2012.04.06 배당요구 2025.05.13 | 보증금 미상 확정일자 미상 | 대항력 없음 말소기준일 이후 전입 | 미상 확정일자·보증금 확인 필요 | 승계 0원 |
맹승희 씨의 전입일은 말소기준권리 설정일보다 약 한 달 늦습니다. 따라서 점유 여부와 별개로 매수인에게 임대차보증금을 주장할 수 있는 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 가능 여부와 실제 배당액은 확정하기 어렵습니다. 다만 배당 부족분이 생기더라도 대항력 없는 임차인의 미배당 보증금은 매수인에게 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 38.4%라는 숫자만으로 판단하면 안 된다
확인되는 최근 거래는 굿모닝힐타운217동의 2025년 8월 거래 1건입니다. 거래 대상은 전용 59.96㎡, 3층이며 거래가는 135,000,000원입니다. 대상 물건은 면적 51.64㎡의 지층 비02호이므로 면적과 층이 모두 달라 직접적인 동일 조건 비교 사례는 아닙니다.
| 구분 | 거래월 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 최근 거래 | 2025.08 | 59.96㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 1건 | 59.96㎡ | 3층 | 135,000,000원 |
| 경매 대상 | 2026.07.08 | 51.64㎡ | 지층 | 51,800,000원 |
실질취득액 51,800,000원은 최근 12개월 평균 거래가 135,000,000원의 38.4%입니다. 단순 수치만 보면 격차가 크지만, 최근 거래는 대상보다 면적이 넓고 지상 3층이며 표본도 단 1건입니다. 따라서 이 비율은 가격 매력의 확정 근거가 아니라 현장 상태와 지층 감가를 점검하기 위한 참고 지표로만 사용해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,332,400원 |
| 1. 국민은행 근저당 | 70,200,000원 | 50,467,600원 |
| 2. 텔슨상호저축은행 근저당 | 6,500,000원 | 0원 |
| 3. 굴비골농업협동조합 근저당 | 61,200,000원 | 0원 |
| 4. 산와대부 주식회사 가압류 | 20,386,300원 | 0원 |
| 5. 신용보증기금 가압류 | 18,975,734원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 51,800,000원 가운데 집행비용 1,332,400원을 제외한 50,467,600원이 채권자 배당으로 계산되며, 총 미배당액은 126,794,434원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 51,800,000원 | 50,467,600원 | 126,794,434원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 36,260,000원 | 35,207,320원 | 142,054,714원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 25,382,000원 | 24,525,124원 | 152,736,910원 | 0원 |
낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 후순위 채권의 미배당분은 매수인이 부담하는 금액이 아닙니다. 임차인 역시 대항력이 없으므로 각 회차의 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다. 가격이 낮아지는 효과는 그대로 매수인에게 반영되지만, 지층 물건의 상태와 환금성을 먼저 확인해야 의미 있는 할인인지 판단할 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연희동 행정복지센터 동측 인근이며, 주변은 다세대주택·아파트·근린생활시설·체육시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고, 인근에 인천지하철 2호선 아시아드경기장역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물의 지층 비02호이며, 위생·급배수·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(연희3지구)·과밀억제권역이며, 공시지가는 1,226,000원/㎡입니다.
- 하자 표시. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 2002년 6월 준공, 9세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 확인 거래가 1건뿐이고 대상은 지층이어서 일반적인 지상층보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 지층 상태 확인. 채광·환기·결로·곰팡이·누수·침수 흔적과 창호 높이, 외부 시선 노출 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류에서 실제 임대차 조건을 대조하세요.
- 점유·명도 확인. 임차인이 점유 중이라면 배당 여부와 별개로 인도명령 및 명도 협의 기간과 비용이 발생할 수 있습니다.
- 배당표 재검증. 이미 말소된 과거 근저당권이 예상배당 항목에 포함돼 있으므로 실제 채권계산서와 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 금지. 최근 거래는 59.96㎡ 3층이고 대상은 51.64㎡ 지층입니다. 38.4%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 관리비·공과금. 체납 관리비의 공용부분과 도시가스·수도 등 정산 항목을 관리주체와 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서류와 현재 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 현장이 결정한다
권리구조만 보면 명확합니다. 말소기준은 2012년 굴비골농업협동조합 근저당이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이지만 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 평가는 권리만큼 단순하지 않습니다. 실질취득액 51,800,000원이 최근 거래가 135,000,000원의 38.4%라는 큰 격차를 보이지만, 비교 거래는 면적이 다르고 지상 3층이며 단 1건뿐입니다. 대상은 9세대 다세대주택의 지층이므로 상태와 환금성에 따라 실질 가치가 크게 달라집니다. 권리는 합격, 가격은 현장 확인 후 판단. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가 자체가 아니라, 지층 감가와 수리·명도비용을 반영하고도 남는 가격인지에 있습니다.