인천지방법원 2025타경1059. 연수구 연수동 연수대명아파트 102동 7층 706호입니다. 현재 소유자는 김영분 씨로, 2024년 11월 8일 상속을 원인으로 2025년 4월 18일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 경매를 신청한 남인천농업협동조합의 청구액은 101,350,822원이며, 담보가 된 근저당 채권최고액은 118,800,000원입니다.
등기부의 핵심은 오래된 근저당 이력 자체가 아니라 각 근저당의 말소 여부입니다. 국민은행 96,000,000원 근저당은 2003년, 한미은행 156,000,000원 근저당은 2005년, 인천원예농업협동조합 143,000,000원 근저당은 2016년 3월 11일 각각 말소됐습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 2016년 3월 10일 설정된 남인천농업협동조합 근저당입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경1059 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 연수동 541 연수대명아파트 제102동 제7층 제706호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 9층 중 7층 |
| 소유자 | 김영분 (2024.11.08. 상속, 2025.04.18. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 266,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남인천농업협동조합 / 101,350,822원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위 이력을 구분해야 한다
등기부에는 말소기준보다 앞선 근저당이 여러 건 보이지만, 국민은행·한미은행· 인천원예농업협동조합 근저당은 모두 뒤이어 말소등기가 접수됐습니다. 현재 효력이 남아 경매의 기준이 되는 권리는 2016년 3월 10일 남인천농업협동조합 근저당입니다. 이후 설정된 김광연 근저당과 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 및 조세 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김영준 | 2024.04.02 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김영준의 전입일은 2024년 4월 2일로, 말소기준권리인 2016년 3월 10일 근저당보다 약 8년 늦습니다. 따라서 이 전입만으로는 낙찰자에게 보증금 반환을 요구할 대항력이 없고, 매수인이 승계할 보증금도 0원으로 분석됩니다.
다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 대항력이 없더라도 보증금 규모와 요건에 따라 최우선변제 또는 배당 참여 여부가 달라질 수 있으므로, 이는 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류에서 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 70%이지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 381,000,000원, 현재 최저매각가는 266,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자상 할인 폭은 생겼지만, 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최저가가 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 266,700,000원 | 262,166,200원 | 501,633,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 186,690,000원 | 183,276,340원 | 580,523,660원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 130,682,999원 | 128,053,437원 | 635,746,563원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 266,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,533,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한미은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 인천원예농업협동조합 | 143,000,000원 | 10,166,200원 |
| 4. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 118,800,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 김광연 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 763,800,000원 중 채권자 예상배당은 262,166,200원, 미배당은 501,633,800원으로 계산된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
특히 경매 신청채권자인 남인천농업협동조합의 청구액은 101,350,822원인데도 위 시뮬레이션에서는 예상배당이 0원입니다. 이는 앞서 말소된 근저당들이 선순위 채권으로 포함된 결과이므로, 실제 배당 순위와 배당가능액은 법원 기록을 기준으로 재확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 연수구 연수동 문남초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 9층 건물의 7층 706호이며, 위생·난방·옥내소화전·자동화재탐지·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 대체로 사다리형인 아파트 부지로 인접 도로와 높이가 비슷하며 단지 내 포장도로를 이용합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·중로3류 접함·상대보호구역·절대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상이며, 별도 조사에서는 김영준의 전입이 확인됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소등기 원문 확인. 국민은행·한미은행·인천원예농업협동조합 근저당의 말소 사실과 현재 등기 상태를 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유자 계약 확인. 김영준의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 가운데 당해세 해당 금액과 실제 교부청구액을 법원 기록에서 확인하세요.
- 실거래 대조. 감정가 대비 70%만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 단지·유사 층의 최근 실거래와 매물을 비교하세요.
- 명도 계획. 대항력은 없더라도 현재 점유자가 있다면 인도명령과 이사 협의에 필요한 기간과 비용을 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 체납 관리비가 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로 관리사무소에서 미납 내역을 확인하세요.
- 법원 배당자료 확인. 제공된 배당 시뮬레이션과 등기부 말소 이력이 일치하지 않으므로 실제 배당요구서·채권계산서·배당표를 기준으로 판단하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격과 배당은 확인 후”
이 물건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2016년 남인천농업협동조합 근저당이고, 김영준의 전입은 2024년이어서 대항력이 없습니다. 등기상 후순위 근저당과 압류도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 1회 유찰된 최저가 266,700,000원이 실제로 싼지는 별개의 문제입니다. 비교할 실거래 근거 없이 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 더구나 배당 시뮬레이션에는 이미 말소된 근저당 3건이 포함돼 신청채권자 배당이 0원으로 계산되는 불일치가 있습니다. 따라서 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 실거래 시세와 실제 배당 순위를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
