인천지방법원 2025타경505862. 강화군 길상면 온수리의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 경량철골구조 기타지붕 2층으로 2015.10.16 사용승인을 받았고, 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 매각물건명세서에는 제시외 건물도 포함된 것으로 기재돼 있습니다.
등기상 현재 소유자는 이도형이며, 말소기준은 2023.05.08 설정된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권 204,000,000원입니다. 이후 삼성카드· 케이비국민카드 가압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 임차인은 없어 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경505862 (강제경매) |
|---|---|
| 사건 소재지 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 93-80 |
| 등기 건물 표시 | 인천광역시 강화군 길상면 온수리 93-77 · 장촌길 47-20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 기타지붕 2층 · 사용승인일 2015.10.16 |
| 소유자 | 이도형 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 342,916,880원 / 240,042,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 18,303,166원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인·인수금은 없다
실제 임차인 0명, 매수인 인수액 0원. 2017.06.23 설정된 신한은행 근저당권 156,000,000원은 2021.06.14 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리관계의 말소기준은 2023.05.08 설정된 인천강화옹진축산업협동조합 근저당권이며, 해당 근저당권은 2024.07.31 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다.
말소기준 이후의 삼성카드 가압류 4,911,816원, 케이비국민카드 가압류 23,262,605원, 현대카드의 강제경매개시결정 및 농업협동조합자산관리회사의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 그 금액이 낙찰자에게 이전되는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 미확정
감정가 342,916,880원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 240,042,000원입니다. 권리상 인수액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 240,042,000원입니다.
그러나 비교 가능한 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 지역 시세보다 낮은지는 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 공동주택이 아니라 토지와 단독주택이 결합된 개별성이 큰 부동산이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,042,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,588원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 3. 근저당 · 인천강화옹진축산업협동조합 | 204,000,000원 | 79,881,412원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 | 4,911,816원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 케이비국민카드 | 23,262,605원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 현대카드 | 18,303,166원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 농업협동조합자산관리회사 | 18,303,166원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 424,780,753원 중 235,881,412원이 배당되고, 미배당액은 188,899,341원으로 산정됐습니다. 후순위 채권의 미배당은 매수인 인수액이 아니며, 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(감정가 70%) | 240,042,000원 | 235,881,412원 | 188,899,341원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(감정가 49%) | 168,029,400원 | 164,876,988원 | 259,903,765원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(감정가 34%) | 117,620,579원 | 115,173,891원 | 309,606,862원 | 0원 |
신청채권 청구액은 18,303,166원이지만 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원으로 산정돼 있습니다. 이는 선순위 배당만으로 매각대금이 소진되는 구조를 보여주며, 후순위 미배당액이 커지는 것과 별개로 매수인의 권리 인수금은 발생하지 않습니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 강화군 길상면 온수리 소재 길상면사무소 북측 인근에 위치합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 경량철골구조 기타지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 목재사이딩과 전면 통유리 마감, 창호는 샤시창호입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수설비, 난방설비와 기타설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역·성장관리권역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지자료. 지목 도로, 토지이용상황 도로 등, 면적 94.0㎡, 공시지가 47,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 공유 도로지분. 토지 기호(1)·(2)는 공유지분 토지이며 현황 도로로 이용 중입니다. 이도형 지분만 평가됐고 지분의 특정 위치는 확인할 수 없어 전체 토지 평균단가와 공부상 권리면적을 기준으로 평가됐습니다.
- 경계 확인. 토지 위치와 경계는 지적도·공부·현장조사를 통해 개략적으로 확인됐으며 정확한 경계는 측량이 필요합니다.
- 법적 제한. 문화재 관련 인·허가 사항은 별도 확인이 필요합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 비교. 인근의 유사 단독주택·토지 거래가격과 현재 매물가격을 확인해 240,042,000원의 적정성을 검증해야 합니다.
- 지번 대조. 사건 소재지 온수리 93-80과 등기 건물 표시 온수리 93-77, 도로명 장촌길 47-20의 관계를 매각목록과 지적도에서 확인해야 합니다.
- 공유지분 도로. 기호(1)·(2)의 지분비율, 통행 기능, 유지관리 부담과 향후 처분 가능성을 확인해야 합니다.
- 측량. 담장·진입로·건물 배치와 지적 경계가 일치하는지 측량 또는 현장 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물. 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·면적·사용상태와 행정상 적법성을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인은 없지만 현재 점유자와 소유자의 실제 거주 여부, 인도명령 및 명도 일정을 확인해야 합니다.
- 배당관계. 2021.06.14 말소된 신한은행 근저당권이 예상배당에 반영된 사유를 채권계산서와 최신 등기부로 대조해야 합니다.
- 문화재 규제. 신축·증축·용도변경 계획이 있다면 문화재 관련 인·허가 제한을 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지이용계획확인원을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘토지와 가격’을 봐야 한다
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수액 0원으로 임차권 인수 위험은 낮습니다. 말소기준 이후의 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 권리분석만 놓고 보면 복잡한 대항력 임차인 사건은 아닙니다.
하지만 투자 판단은 별개입니다. 현재 최저가 240,042,000원이 시세보다 낮다는 근거가 없고, 일부 토지는 공유지분 도로이며 정확한 위치와 경계는 측량이 필요합니다. 제시외 건물 포함 여부, 자연녹지지역과 문화재 관련 제한, 단독주택의 현 상태도 가격에 직접 영향을 줍니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만 가격 메리트는 미확정”입니다. 감정가 70%라는 숫자보다 토지 이용 가능성, 건물 상태와 유사 거래가격을 먼저 확인해야 합니다.