최저가 1.12억보다 먼저 확인할 ‘미상 보증금’ — 시흥 두산아트빌 502호

수원지방법원 2024타경61526. 시흥시 대야동 두산아트빌 5층 502호, 전용 39.56㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 조윤림은 2008년 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2003년 설정된 국민은행 근저당이 있었지만, 채권최고액이 2009년 26,650,000원으로 변경된 뒤 2015년 8월 17일 해지로 말소됐습니다.

현재 권리분석의 기준점은 2023년 5월 16일 주식회사태룡건설의 가압류 209,537,988원입니다. 이후 신한카드주식회사 가압류, 신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기권리가 아니라 그보다 앞서 전입한 임차인입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차보증금은 미상

2003년 국민은행 근저당은 2015년 이미 말소됐으므로 현재 매수인이 근저당 자체를 인수하는 구조는 아닙니다. 2023년 5월 16일 태룡건설 가압류를 말소기준으로 보면 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유관계 — 인수 0원으로 볼 수 없다

보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 주체는 없으며, 확인된 임차·점유 신고는 두 건입니다. 김효정은 선순위 전입이 확인되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 한국토지는 주거 사용만 확인되고 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 배제할 수도 없습니다.

③ 시세 비교 — 85.8%는 ‘인수 전 숫자’

두산아트빌 전용 39.56㎡의 제시된 거래는 2021년 두 건입니다. 2021년 8월 4층이 118,000,000원, 2021년 12월 4층이 143,000,000원에 거래됐고 평균은 130,500,000원입니다.

최저가만 놓고 보면 거래 평균의 85.8%, 최신 거래가의 약 78.3%입니다. 하지만 거래 표본이 두 건뿐이고 모두 2021년 거래입니다. 더구나 실질취득액에는 선순위 임차인의 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로, 1.12억만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,000,000원 가정)

채권 총액 280,784,173원 중 예상 배당액은 109,632,000원, 미배당액은 171,152,173원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 등기부상 국민은행 근저당은 2015.08.17 말소된 것으로 기재돼 있으나 위 배당 시뮬레이션에는 43,700,000원이 반영돼 있으므로 실제 배당순위는 원본 사건기록과 배당요구 내역을 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·단지 통계 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조 평슬래브지붕 5층 건물입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
• 도로·규제. 제1종일반주거지역이며 소로2류에 접합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 281.0㎡, 공시지가 2,491,000원/㎡, 평지·가로장방·소로각지로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 총 12세대 소규모 다세대이고 경매 매각률은 14.29%입니다. 제시된 동일면적 거래도 2021년 두 건에 그쳐 가격 검증 자료가 제한적입니다.
• 문서 대조. 감정요항의 위치 설명은 성곡동 소래초등학교 북측 인근으로 기재돼 있어, 대야동 502호와 감정 기호의 대응관계를 원본에서 확인해야 합니다.
• 건축물. 위반건축물 및 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 김효정 보증금 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서, 배당요구 종기 내 신고 여부와 보증금 전액을 확인해야 합니다.
• 한국토지의 정체·점유 확인. 실제 점유자, 전입일, 임대차 관계와 보증금 유무를 현황조사 원본과 주민등록 전입세대확인서로 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰예정가에 두 신고 주체의 미배당 인수액을 더한 금액으로 118,000,000원·130,500,000원·143,000,000원과 비교해야 합니다.
• 배당표 원본 대조. 2015년 말소된 국민은행 근저당이 배당 시뮬레이션에 반영된 이유와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 명도비용 반영. 두 건의 임차·점유 신고가 있으므로 협의 비용과 인도명령 가능 여부를 입찰가에 반영해야 합니다.
• 환금성 보수 적용. 총 12세대, 평균 유찰 6.0회, 매각률 14.29%를 고려해 재매각 기간과 가격 할인 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
• 절차 상태 확인. 등기 발급일 2026.07.22보다 매각기일 2026.05.28이 앞서 있으므로, 매각 결과와 재진행 여부를 법원 사건기록에서 확인해야 합니다.
• 기각 기록 확인. 2025.05.27 채권자 관련 기각결정정본이 발송·도달한 기록이 있으므로 해당 결정의 대상과 이후 절차를 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.12억이 최종 비용은 아니다”

등기부만 보면 말소기준 이후 가압류와 압류가 소멸하는 구조여서 단순해 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기권리가 아니라 말소기준보다 빠른 김효정의 전입과 확인되지 않은 보증금입니다. 한국토지 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 추가 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

최저가 112,000,000원은 거래 평균 130,500,000원의 85.8%지만, 인수 보증금이 18,500,000원만 넘어도 평균 거래가보다 실질취득액이 높아집니다. 여기에 6회 유찰, 총 12세대, 매각률 14.29%, 2021년 두 건뿐인 거래 표본까지 겹칩니다. 최저가는 낮아 보이지만 총비용과 환금성이 모두 불확실한 물건입니다. 보증금과 배당요구, 실제 점유관계가 확인되기 전에는 입찰가를 정할 수 없습니다.