춘천지방법원 2022타경1731. 강릉시 안현동 하이오션 경포 1층 108호로, 사건상 용도는 대지이고 감정평가 이용상태는 소매점입니다. 등기부상 소유자는 김남원이며 2020.04.23 소유권이전 등기가 접수됐고, 거래가액은 423,290,000원입니다. 같은 날 하나은행이 채권최고액 240,000,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 곽현자 근저당 91,000,000원, 김현 근저당 130,000,000원과 여러 가압류가 이어집니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 현황조사·문건접수·매각물건명세서에는 박은미의 보증금 200,000,000원이 확인되고, 전입신고일이 미상입니다. 즉 등기부가 깨끗해지는 것과 점유자의 보증금 인수위험이 없다는 것은 같은 말이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2022타경1731 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 강릉시 경포로463번길 30-5, 1층108호 (안현동,하이오션 경포) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 7층 건물 내 1층 108호 |
| 소유자 | 김남원 · 단독소유 · 거래가액 423,290,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 73,447,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 203,426,144원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 말소, 임차관계는 별도 확인
말소기준은 2020.04.23 하나은행 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 곽현자·김현의 근저당권과 이태린, 롯데카드 주식회사, 하나카드 주식회사, 강원신용보증재단, 국의 가압류, 2022.12.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 분석 — 최저가보다 먼저 확인할 부분
| 이름 / 표시 | 점유부분 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박은미 | 본건 108호 전부 | 200,000,000원 | 2023.01.18 신청 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인필요 |
박은미는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되며 보증금이 200,000,000원입니다. 다만 전입신고일이 미상이라 2020.04.23 말소기준보다 앞선 대항력인지 뒤인지 판정할 수 없습니다. 확정일자도 미상이므로 우선변제 범위 역시 확정할 수 없습니다.
또한 매각물건명세서에는 ‘점포’라는 점유정보가 있고 이용은 주거로 기재돼 있으나, 전입신고일과 보증금이 모두 미상입니다. 감정평가상 현재 이용상태는 소매점이므로, 입찰 전 실제 점유자와 점유원인, 보증금 및 전입 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 73,447,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,722,046원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 71,724,954원 |
| 을구 2번 근저당 · 곽현자 | 91,000,000원 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 김현 | 130,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 이태린 | 248,610,750원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,893,297원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,812,995원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 강원신용보증재단 | 57,740,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 국 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정상 채권 총액 787,057,042원 중 채권자 예상배당은 71,724,954원, 미배당은 715,332,088원입니다. 배당계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시돼 있으나 당해세·임차인 최우선변제가 미반영돼 있고, 박은미와 점포의 대항력도 판정되지 않았으므로 이를 최종 인수액으로 확정해 해석하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 강릉시 안현동 소재 경포119안전센터 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설·해수욕장 등이 소재하는 관광지대입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장과의 거리·운행빈도 등을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 1층 108호는 소매점으로 이용 중입니다. 공동 위생 및 급배수설비를 갖췄습니다.
- 도로. 서측 약 15m, 북측 약 10m, 동측 약 6m, 남측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지. 부정형의 평지이며 숙박시설부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 시장반응. 현재까지 5회 유찰돼 최저매각가가 73,447,000원까지 내려온 상태입니다. 가격 수준 자체보다 반복 유찰의 원인과 실제 점유관계를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박은미 전입일 확인. 2020.04.23 말소기준보다 전입이 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 핵심입니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 배당요구일은 2023.01.18이지만 확정일자는 미상입니다. 실제 배당가능액과 미배당 보증금을 확인해야 합니다.
- 점포 점유정보 확인. 매각물건명세서의 ‘점포’는 보증금·전입일이 미상입니다. 실제 점유자, 점유원인, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 용도와 실제 이용 대조. 사건상 용도는 대지, 감정평가 이용상태는 소매점이며 매각물건명세서에는 점포의 이용이 주거로 기재돼 있습니다. 현장 상태와 원본서류를 함께 대조해야 합니다.
- 낙찰가만으로 수익성 판단 금지. 감정가 437,000,000원 대비 최저가 73,447,000원이라는 큰 하락폭보다 임차인 인수 여부를 먼저 확정해야 합니다.
- 다음 회차 시나리오. 6회 유찰 시 매각가 51,412,900원, 7회 유찰 시 35,989,030원으로 제시돼 있으나, 대항력 있는 미배당 보증금이 존재하면 낙찰가 하락만으로 실질 부담이 같은 비율로 줄지 않을 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 직접 확인해 인수 여부를 확정해야 합니다.
맺으며 — “16.81%”보다 먼저 볼 것은 대항력이다
이 사건의 등기상 구조는 단순한 편입니다. 2020.04.23 하나은행 근저당이 말소기준이고 그 뒤의 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 현재 최저가가 73,447,000원, 감정가의 16.81%까지 내려왔다는 숫자만으로 접근하면 위험합니다.
박은미의 보증금은 200,000,000원이고 전입신고일·확정일자가 미상입니다. 별도의 점포 점유정보 역시 보증금과 전입일이 확인되지 않습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기권리는 말소되지만 임차인 인수위험은 아직 확정할 수 없다”입니다. 가격보다 먼저 대항력과 실제 점유관계를 확정해야 하는 사건입니다.
