춘천지방법원 2022타경1731. 강원도 강릉시 안현동 ‘하이오션 경포’ 1층 108호로, 감정평가상 현재 소매점으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 437,000,000원이고 현재 최저매각가는 35,989,000원으로, 7회 유찰된 상태입니다.
등기상 말소기준권리는 2020년 4월 23일 설정된 주식회사 하나은행의 근저당권으로 채권최고액은 240,000,000원입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 등기상 후순위 권리가 소멸하는 문제와 임차인의 대항력·보증금 인수 문제는 별개입니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려왔는지가 아니라 임차·점유 관계를 어디까지 확인할 수 있느냐에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2022타경1731 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 강릉시 경포로463번길 30-5, 1층 108호 (안현동, 하이오션 경포) |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건 분류: 대지 · 등기상 집합건물 1층 108호 · 감정평가상 소매점으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물 중 1층 108호 |
| 소유자 | 김남원 · 등기 거래가액 423,290,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 437,000,000원 / 35,989,000원 (7회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2020.04.23 · 을구 1번 근저당권 · 주식회사 하나은행 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사 하나은행 / 203,426,144원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리와 임차인 위험은 구분
말소기준권리인 하나은행 근저당권 이후에 설정된 곽현자·김현의 근저당권과 가압류 등은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 이 판단만으로 임차인의 보증금까지 소멸하거나 매수인 인수액이 없다고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인·점유 현황 — 보증금과 대항력 확인이 우선
임차·점유 관련 기록은 박은미와 별도의 주거 점유 기록으로 구분됩니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고로 표시된 항목은 없습니다. 아래의 대항력·우선변제 판단은 확인된 사실과 미확인 사항을 구분해 봐야 합니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 / 차임 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 비고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은미 본건 108호 전부 |
200,000,000원 차임 미상 |
전입신고일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 대위·승계 신고 아님 배당요구 2023.01.18 |
| 점포(주거 점유) 점유 범위 미상 |
보증금 미상 차임 미상 |
전입신고일 미상 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 대위·승계 신고 아님 매각물건명세서 보완 필요 |
③ 가격·배당 — 낮아진 최저가보다 인수위험이 먼저
현재 최저매각가 35,989,000원은 감정가 437,000,000원의 약 8.2% 수준입니다. 하지만 이 비율만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 개별 거래시세를 근거로 한 가격 비교가 확인되지 않아 시장 대비 적정 가격은 판단을 보류해야 합니다. 특히 보증금 200,000,000원의 대항력 여부가 미상인 상황에서는 최저가와 감정가의 차이만으로 가격 메리트를 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 35,989,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,047,802원 |
| 1. 근저당 · 주식회사 하나은행 | 240,000,000원 | 34,941,198원 |
| 2. 근저당 · 곽현자 | 91,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김현 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이태린 | 248,610,750원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 12,893,297원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,812,995원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 강원신용보증재단 | 57,740,000원 | 0원 |
| 8. 국 · 추징보전 | 추징보전액 306,677,000원 배당상 채권액 미상 |
0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 배당 추정에서 집행비용 1,047,802원과 하나은행 배당 34,941,198원을 합하면 매각가 35,989,000원입니다. 전체 채권액 787,057,042원 중 배당 추정액은 34,941,198원이며, 미배당 추정액은 752,115,844원입니다. 이 표는 등기상 채권의 배당 추정이며, 임차인의 대항력·우선변제 및 보증금 인수 여부를 확정하는 자료가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 강원도 강릉시 안현동 소재 경포119안전센터 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 숙박시설과 해수욕장 등이 있는 관광지대입니다. 감정평가에서는 주변 환경을 무난한 편으로 평가했습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 기준으로 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·이용상태. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물의 1층 108호이며, 현재 소매점으로 이용 중입니다. 공동 위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 서측 노폭 약 15m, 북측 약 10m, 동측 약 6m, 남측 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 임차·점유관계 및 보증금 문제는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 관광지대의 소매점이라는 용도 특성이 있으나, 개별 거래시세와 임대수익에 근거한 가격 검증이 필요합니다. 7회 유찰 사실만으로 적정 매도가격이나 환금성을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박은미 임차관계 원본 확인. 전입신고일, 확정일자, 점유 개시 시점, 배당요구 내용 및 실제 배당 가능성을 대조해 대항력과 우선변제 여부를 확인하세요.
- 별도 주거 점유자 확인. ‘점포’로 표시된 주거 점유 기록의 실제 점유자, 보증금, 전입 여부, 임대차계약 및 박은미와의 관계를 별도로 확인하세요.
- 실질취득액 재산정. 낙찰가 외에 임차보증금 인수 가능성, 명도 관련 비용, 미납 관리비 등 확인 가능한 추가 비용을 검토한 후 총취득비용을 산정하세요.
- 말소기준권리와 후순위 권리 대조. 2020.04.23. 하나은행 근저당권을 기준으로 이후 근저당권·가압류의 소멸 여부를 매각물건명세서 및 등기부 원본에서 재확인하세요.
- 현장 점유 상태 확인. 감정평가상 소매점 이용 상태와 별도 주거 점유 기록이 실제 현장 상황과 일치하는지 확인하세요. 인도 및 명도 부담을 보증금 위험과 함께 검토해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 최저가 비율만으로 입찰가를 정하지 마세요. 실거래 비교와 임차관계 확인을 마친 뒤, 인수 가능성을 반영한 실질취득액 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 임대차 자료를 함께 확인하세요.
맺으며 — “최저가 하락 ≠ 인수위험 해소”
이 물건은 7회 유찰을 거쳐 최저매각가가 35,989,000원까지 내려왔지만, 이를 곧바로 저렴한 매수 기회로 볼 수는 없습니다. 박은미의 보증금 200,000,000원은 확인되지만 대항력과 우선변제 여부를 판단할 날짜가 미상이며, 별도의 주거 점유 기록에는 보증금 미상 문제가 남아 있습니다.
등기상 후순위 권리의 소멸 여부와 임차인의 보증금 인수 여부는 서로 다른 판단입니다. 배당 추정표의 인수액 0원만 믿고 입찰해서는 안 됩니다. 임차·점유 원본 확인과 실질취득액 재산정이 끝날 때까지 입찰을 보류하는 것이 우선입니다.
