한 줄 평 임차인 인수 부담은 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 감정가 8,900만원에서 한 차례 유찰되어 최저가 6,230만원까지 내려온 만큼 신건 대비 가격 접근성이 개선됐습니다. 다만 국세·지방세 압류 관련 당해세 여부와 지방 소형 아파트의 환금성은 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
89,000,000원 / 62,300,000원
1회 유찰
실질취득 예상
62,300,000원
인수액 0원
매수인 인수
0원
임차인 없음
핵심지표
유찰 후 B
권리 안전·환금성 확인
춘천지방법원 2022타경33646. 강원도 삼척시 중앙로 199 소재 신한상가아파트 506호입니다. 등기상 소유자는 김민희이며, 말소기준권리는 2014년 설정된 삼척신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라 낙찰자가 직접 인수할 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2022타경33646 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 삼척시 중앙로 199, 5층 506호 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 소유자 | 김민희 |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 62,300,000원 |
| 신청채권 / 청구액 | 주식회사 오케이저축은행 / 10,362,926원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 매각 후 소멸 구조
말소기준권리는 2014.12.19 삼척신용협동조합 근저당권입니다. 이후 갑구의 국세·지방세 압류, 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸 대상입니다. 임차인 조사상 인수 대상 권리는 없습니다.
② 가격 분석 — 1회 유찰로 진입 구간 형성
감정가는 89,000,000원이며 현재 최저매각가는 감정가의 70%인 62,300,000원입니다. 신건 대비 26,700,000원 낮아져 가격 부담이 줄었습니다.
⚠️ 확인 포인트 국세·지방세 압류 4건이 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당 순위가 달라질 수 있으므로 최종 입찰 전 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 62,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,521,400원 |
| 근저당권 · 삼척신용협동조합 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 6,152,379원 | 6,152,379원 |
| 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 10,362,926원 | 10,362,926원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 18,263,295원 |
매각대금 배분
회차별 가격 시나리오
현재 최저가는 1회 유찰 후 62,300,000원입니다.
✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 권리분석 난도는 낮은 편입니다.
⛔ 주의 관점 삼척 지역 소형 아파트 특성상 낙찰 후 환금성과 매도 기간을 고려해야 하며, 국세·지방세 압류 관련 배당 변수를 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 삼척시 남양동 터미널앞사거리 북서측 인근으로 공동주택·상업용 및 주상용건물이 혼재한 시가지 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 철근콘크리트조 7층 중 제5층 제506호 아파트 단위세대로 이용 중입니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 확인. 말소기준권리 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸 대상입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 4건의 당해세 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 전략. 현재 최저가는 감정가 대비 70%로 유찰 후 가격 구간입니다.
- 환금성 검토. 삼척 지역 아파트 특성상 향후 매도 가능성을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 내려왔다”
이 물건은 임차인 인수 부담이 없고 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 안전형 구조입니다. 1회 유찰로 최저가가 6,230만원까지 낮아져 신건 대비 접근성이 개선되었습니다. 다만 지방 소형 아파트의 환금성과 세금 배당 변수를 확인한 뒤 입찰하는 전략이 적합합니다.