춘천지방법원 2024타경51228. 삼척시 노곡면 상마읍길 326-10의 단독주택입니다. 등기상 소유자는 정의성이고, 2007.12.28. 설정된 근덕농업협동조합 근저당권 78,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 강원신용보증재단·삼척동해태백산림조합·롯데캐피탈주식회사 등의 가압류와 경매개시결정은 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
표면적인 등기 순위만 보면 복잡한 인수권리는 보이지 않습니다. 현재 최저가는 80,317,000원으로 감정가의 34.3% 수준이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 토지까지 함께 취득하는 사건이 아니라는 점이 이 물건의 성격을 완전히 바꿉니다. 매각물건명세서에는 건물만 매각되며, 제시외 건물 5-1 내지 5-5가 포함되고, 이 사건 건물을 위한 대지의 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2024타경51228 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 노곡면 상마읍길 326-10 |
| 물건종류 | 단독주택 · 건물만 매각 |
| 소유자 | 정의성 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 234,160,640원 / 80,317,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 6,150,493원 |
| 말소기준권리 | 2007.12.28. 근덕농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 78,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 대지 사용권은 별도 확인
말소기준권리는 2007.12.28. 근덕농업협동조합 근저당권입니다. 2016년과 2018년 압류는 각각 이미 말소됐고, 2023년 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 등기부상의 후순위 권리만 놓고 보면 낙찰자가 금액으로 승계하는 구조는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 확인된 보증금 인수액이나 대항력 임차인 승계액은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 사용관계는 현장에서 별도로 확인해야 합니다. 특히 보증금·전입·확정일자 등이 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 점유 위험이 완전히 없다고 단정할 수도 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,317,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,845,706원 |
| 1. 근저당 · 근덕농업협동조합 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 20,000,000원 | 471,294원 |
| 3. 가압류 · 삼척동해태백산림조합 | 7,667,656원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 7,588,842원 | 0원 |
| 5. 경매개시 관련 채권 · 삼척동해태백산림조합 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권자 총 청구액은 113,256,498원, 채권자 예상배당은 78,471,294원, 미배당은 34,785,204원입니다. 매수인 금전 인수액은 0원입니다. 집행비용은 1,845,706원으로 계산돼 있습니다.
현재 회차에서 근덕농업협동조합 근저당권은 채권최고액 기준 78,000,000원 전액이 배당되고, 강원신용보증재단은 20,000,000원 중 471,294원만 배당되는 계산입니다. 이후 채권자에게는 배당 여력이 남지 않습니다. 4회 유찰 시 미배당은 58,446,592원, 5회 유찰 시에는 75,009,564원으로 증가합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 삼척시 노곡면 상마읍리 일대이며, 부근은 주택·농경지·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 일련번호 1·2는 버스정류장 거리와 배차간격을 고려할 때 대중교통이 불편하고, 일련번호 3·4는 다소 보통인 편입니다.
- 토지 특성. 관련 토지 정보에는 계획관리지역이 표시돼 있고 농림지역과 접하며, 가축사육제한구역이 포함됩니다. 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 완경사·자루형·세로한면(가) 조건입니다.
- 공시지가. 관련 토지의 공시지가는 14,200원/㎡, 토지면적은 640.0㎡로 기재돼 있습니다. 다만 이 사건 매각대상은 건물만이므로 토지 자체를 함께 취득하는 것으로 보면 안 됩니다.
- 공부와 현황. 감정평가 자료의 일부 토지는 공부상 전 또는 임야이나 현황 일부가 묘지로 기재돼 있습니다. 건물도 공부상 1층이나 현황상 제시외 지하실이 존재합니다.
- 환금성. 주변이 주택·농경지·임야 중심이고 건물만 매각되는 구조여서, 일반적인 토지·건물 일괄취득 단독주택과 같은 방식으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지 권리관계 확인. 매각물건명세서가 법정지상권 성립 여부를 불분명하다고 명시합니다. 대지 소유관계와 건물 사용권 성립 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
- 건물만 매각 확인. 낙찰로 취득하는 것은 건물이며, 제시외 건물 5-1 내지 5-5도 포함됩니다. 토지까지 취득한다고 전제해 수익성을 계산하면 안 됩니다.
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용관계, 전입·보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 현황 차이 확인. 공부상 1층 건물이지만 제시외 지하실이 존재합니다. 실제 구조와 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 낮은 최저가를 시세로 착각하지 않기. 80,317,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 할인율 자체는 시세 대비 저가의 근거가 아닙니다.
- 추가 유찰의 의미. 4회 유찰 시 최저가 56,221,900원, 5회 유찰 시 39,355,330원이지만 건물만 매각·법정지상권 불분명이라는 핵심 조건은 그대로 남습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “34.3% 할인”보다 중요한 한 문장
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 234,160,640원에서 세 번 유찰돼 최저가가 80,317,000원까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 그보다 중요한 문장은 매각물건명세서의 “건물만 매각”과 “대지에 법정지상권의 성립여부는 불분명”입니다.
후순위 등기가 소멸한다는 것과 건물을 안정적으로 사용·처분할 수 있다는 것은 같은 문제가 아닙니다. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상이고, 실거래 비교자료도 없어 80,317,000원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 낮은 최저가에 가점을 줄 사건이 아니라, 대지 사용권을 확인하기 전까지 보수적으로 봐야 할 저환금·권리확인형 물건입니다.
