춘천지방법원 2025타경135. 강릉시 연곡면 방내리 342에 있는 토지와 공장·창고·전시장·사무실·주택 등이 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 공장용지 4,013㎡이고 계획관리지역에 속합니다. 감정평가상 건물은 공장, 창고, 전시장 및 사무실, 주택, 전시장, 창고로 각각 이용 중입니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리관계의 기준점은 2020.03.02 북강릉농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 975,000,000원이고 채무자는 홍광표입니다. 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리등기보다 먼저 전입한 점유자 홍성현이 있어, 이 사건은 단순히 “후순위 권리 전부 소멸”만 확인하고 끝낼 수 있는 물건이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경135 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 방내리 342 · 도로명 강원특별자치도 강릉시 연곡면 진고개로 2583 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 공장·창고·전시장·사무실·주택 |
| 토지 | 공장용지 · 4,013㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 홍광표 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,847,637,975원 / 633,740,000원 · 3회 유찰 |
| 청구액 | 845,067,571원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 점유는 별도 확인
등기부상 과거의 다수 압류·가압류·근저당 및 종전 경매등기는 이미 말소되어 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.03.02 설정된 북강릉농업협동조합 근저당권입니다. 이후 최윤서 가압류 100,000,000원, 강원신용보증재단 가압류 15,000,000원, 강릉시 압류와 2025타경135 임의경매개시결정은 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 홍성현의 보증금 확인 전 ‘인수 0원’ 금지
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍성현 | 미상 | 2016.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 |
| 박양순 | 본건 기호2번 부속건물 중 3층 전시장 일부 | 2023.09.25 | 2,000,000원 | 300,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 두 사람을 별도 임차인으로 봅니다. 박양순은 2023.09.25 전입으로 말소기준일 2020.03.02보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 홍성현은 2016.08.31 전입으로 기준일보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 “대항력 있음”으로 단정하는 대신 대항력 가능·미상으로 분류해야 합니다.
③ 가격 구조 — 감정가 34%가 곧 ‘저가매수’는 아니다
현재 회차는 3회 유찰 후 최저매각가 633,740,000원으로, 시나리오상 감정가의 34.3% 수준입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 할인 폭이 매우 커 보이지만, 이 사건에서는 그 비율만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
첫째, 선순위 전입자 홍성현의 보증금이 미상이라 실질취득액이 아직 확정되지 않습니다. 둘째, 물건은 단순 주택이 아니라 공장·창고·전시장·사무실·주택과 토지가 결합된 일괄매각 물건입니다. 셋째, 토지 일부에는 철도와 성장관리계획구역 저촉 사항이 있습니다. 따라서 현재 최저가만을 기준으로 “싸다”라고 결론 내리기보다 인수액·실제 점유범위·토지 규제·건물 이용상태를 확인한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 633,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,737,400원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 북강릉농업협동조합 | 975,000,000원 | 625,002,600원 |
| 3. 갑구 34번 가압류 · 최윤서 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 35번 가압류 · 강원신용보증재단 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,090,000,000원 중 예상 배당액은 625,002,600원, 미배당액은 464,997,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 특히 홍성현의 보증금은 별도 확인이 필요하므로 이 표의 매수인 인수 0원 계산값을 확정 인수액으로 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연곡초교 서측 인근. 농경지·임야·단독주택·소규모 공장·창고가 혼재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 운행상황과 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호(가)는 공장, 기호(나)는 창고, 기호(다)는 전시장 및 사무실, 기호(라)는 주택, 기호(마)는 전시장, 기호(바)는 창고로 이용 중입니다.
- 설비. 기호(다,라)에 기본 위생설비가 있고 기호(라)에 난방설비가 있습니다.
- 토지. 공장용지 4,013㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지, 사다리형, 소로한면이며 공시지가는 154,800원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 성장관리계획구역 저촉, 중로3류 접함, 철도 저촉 사항이 있습니다.
- 철도. 토지이용계획상 2024.06.19 강릉~제진 철도 저촉이 기재되어 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-9가 포함되고 지상 수목·바닥포장·담장 등은 토지에 포함 평가되어 있습니다.
- 구조. 일부 건물은 경량조립식 철골조 조립식 판넬경사지붕이고, 전시장 건물은 철골조 및 경량조립식 철골조 3층입니다.
- 면적 확인. 부속건물 중 전시장 및 사무실은 공부상 면적과 실제 면적이 달라 개략적인 실측 면적을 기준으로 평가된 부분이 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 홍성현 보증금 확인. 2016.08.31 전입은 말소기준 2020.03.02보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유범위를 매각물건명세서와 현황자료로 대조해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 최저가 633,740,000원에 실제 인수되는 임차보증금이 있다면 이를 더한 금액으로 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 박양순 점유 확인. 보증금 2,000,000원, 월세 300,000원으로 기호2번 부속건물 중 3층 전시장 일부를 사용하는 것으로 조사되어 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 2-1 내지 2-9, 수목·바닥포장·담장 등 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 철도 저촉 확인. 강릉~제진 철도 저촉 범위가 토지 이용과 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 부속건물 면적 확인. 전시장 및 사무실의 공부상 면적과 실제 면적 차이를 현황과 감정평가서로 확인해야 합니다.
- 세금 우선권 확인. 국세·지방세 압류 관련 당해세가 존재하면 배당순위와 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 권리 이전 확인. 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기까지 최신 원본으로 대조해야 합니다.
맺으며 — “34% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유다
이 물건은 감정가 1,847,637,975원에서 3회 유찰돼 633,740,000원까지 내려왔습니다. 하지만 경매의 할인율이 크다는 사실과 실제로 싸게 취득한다는 것은 같은 말이 아닙니다. 홍성현은 2016.08.31 전입해 2020.03.02 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 핵심은 “인수액이 얼마인지 모른다”는 점입니다.
후순위 등기권리들은 소멸형이라 구조가 비교적 분명하지만, 선순위 점유가 해소되지 않으면 실질취득액도 확정할 수 없습니다. 여기에 공장·창고·전시장·사무실·주택이 섞인 일괄매각, 4,013㎡ 토지, 철도 저촉과 제시외 건물까지 함께 검토해야 합니다. 가격은 내려왔지만 권리와 현황 확인은 오히려 더 중요해진 사건입니다. 선순위 점유자의 보증금과 실제 인수 여부가 확인되기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
