매력지수 C등급 · 권리 소멸 구조지만 선순위 대항력 임차인 보증금 미상과 기타+토지 용도 리스크 존재
말소기준권리 이후 권리는 소멸하고 인수금액은 0원이지만, 전입일이 말소기준권리 이전인 임차인과 보증금 미상 리스크가 있어 보수적 평가가 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 기준권리 이후 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준권리 이전 전입 임차인이 확인되어 보증금이 밝혀지기 전까지는 명도·인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.
감정가
506,313,250원
기타+토지
최저가
354,419,000원
1회 유찰
매수인 인수
0원
등기상 인수 없음
핵심지표
임차 확인 필요
대항력 임차인 보증금 미상
춘천지방법원 2025타경181. 강원특별자치도 삼척시 남양동 197-6 소재 기타+토지 일괄매각 물건입니다. 감정가는 506,313,250원이며 1회 유찰 후 최저매각가는 354,419,000원입니다. 등기 흐름상 2023년 동해중앙새마을금고 근저당이 말소기준권리이며 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
사건번호
춘천지방법원 2025타경181
소재지
강원특별자치도 삼척시 남양동 197-6
용도 / 이용상태
기타 + 토지 · 운동체육시설(필라테스) 이용
소유자
최아름들꽃
감정가 / 최저가
506,313,250원 / 354,419,000원
신청채권자 / 청구
동해중앙새마을금고 / 560,401,156원
매각기일
2026.06.01
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 을구 5번 동해중앙새마을금고 근저당권(2023.04.28)입니다. 이후 갑구 가압류·압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황조사상 전입일이 말소기준권리보다 빠른 임차인이 있어 보증금 확인 전에는 임차 관련 검토가 필요합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 보증금 미상
임차인
전입일
보증금
대항력
우선변제
승계
최정희
1991.07.23
미상
有
확인 필요
확인 필요
⚠️ 임차 리스크 전입신고가 말소기준권리 이전으로 확인되어 대항력은 인정될 가능성이 있습니다. 다만 보증금이 미상이라 실제 인수금액은 확정할 수 없으며 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 354,419,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
5,761,866원
을구 5번 근저당권 · 동해중앙새마을금고
682,500,000원
348,657,134원
갑구 가압류·압류
971,543,866원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 매각가격
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 등기상 매수인 인수금액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 선순위 대항력 임차인의 보증금이 확인되지 않았습니다. 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단하기보다 임차 관계 확인 후 입찰가를 결정해야 합니다.
④ 입지·현황 메모
위치. 강원특별자치도 동해시 평릉동 동해푸르지오아파트 북동측 인근 주상혼용지대입니다.
이용상태. 운동체육시설(필라테스)로 이용 중입니다.
토지. 제2종일반주거지역, 토지면적 481.0㎡, 지목 대입니다.
시설. 일반철골구조 단층 건물이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차인 확인. 최정희의 보증금·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
용도 검토. 필라테스 운영 시설로 현재 이용상태와 향후 활용 가능성을 검토해야 합니다.
세금 리스크. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부 확인이 필요합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.
맺으며 — “소멸 구조와 실제 리스크는 따로 봐야 한다”
이 물건은 등기상 후순위 권리가 정리되는 구조라 권리 분석 자체는 단순합니다. 그러나 현황조사에서 확인된 선순위 전입 임차인의 보증금이 핵심 변수입니다. 보증금이 밝혀지기 전에는 인수 위험을 완전히 제거할 수 없습니다. 권리는 정리되지만, 입찰 전 임차 관계 확인이 필요한 물건입니다.
사건 개요
소재지
강원특별자치도 삼척시 남양동 197-6
법원·사건
춘천지방법원
강릉지원·2025타경181
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-06-01 10:00
·입찰.경매법정(1층)
물건
일반건물
일반철골구조 / 일반철골구조위경사지붕 / 단층 제2종근린생활시설 / 269.97㎡외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
