춘천지방법원 2025타경208. 강원특별자치도 동해시 천곡동 906-1, 1·2층 107호로 표시된 집합건물입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정요항에서는 토지를 근린생활시설 건부지로 설명하며 조사·평가 당시 이용상태는 공실로 확인됐습니다. 등기상 소유자는 김성철이며, 2019.04.29 북삼새마을금고의 채권최고액 504,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다.
그 뒤 2019.08.29 해당 근저당권이 삼척도원새마을금고로 이전됐고, 같은 날 삼척도원새마을금고 22,000,000원, 2019.10.24 차대환 390,000,000원, 2019.11.25 주식회사대진창호 33,000,000원의 근저당이 추가됐습니다. 국·동해시·강릉시 등의 압류와 2025.05.02 임의경매개시결정도 모두 말소기준일 뒤입니다. 등기 권리만 보면 후순위 소멸 구조지만, 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경208 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 동해시 천곡동 906-1 1,2층107호 · 도로명 한섬로 112-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 건부지 · 조사 및 평가 당시 공실 |
| 소유자 | 김성철 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 847,000,000원 / 290,521,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 삼척도원새마을금고 / 463,672,020원 |
| 말소기준권리 | 2019.04.29 북삼새마을금고 근저당 · 채권최고액 504,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 후순위 소멸, 점유는 별도 확인
2019.04.29 근저당이 말소기준입니다. 이후 설정된 근저당과 압류, 2025.05.02 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2019.11.04 주식회사 대진창호가 신청한 강제경매개시결정은 2019.11.26 취하돼 2019.11.28 말소됐습니다.
② 임차·점유관계 — 대항력 가능·미상
| 성명 | 점유 / 이용 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 더완홀딩스 | 1층 107호(68.58㎡) | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 회사 | 주거 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 조사 대상 모두 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 그러나 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않기 때문에 말소기준일인 2019.04.29보다 대항요건을 먼저 갖췄는지 판단할 수 없습니다. 이 단계에서의 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”입니다.
③ 가격·유찰 구조 — 3회 유찰 자체가 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저매각가는 290,521,000원으로, 3회 유찰된 회차입니다. 감정가 847,000,000원에서 큰 폭으로 내려온 것은 사실이지만, 감정요항의 입지·용도와 점유 위험을 함께 검토해야 합니다. 특히 실질취득액이 미상인 상태에서는 최저가의 할인 폭만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 203,364,700원, 5회 유찰 시 142,355,290원입니다. 다만 가격이 내려갈수록 담보권자들의 미배당은 663,346,294원에서 749,282,406원, 809,437,684원으로 커집니다. 미배당 채권 자체가 곧바로 매수인에게 승계되는 구조는 아니지만, 점유자 인수 가능성은 이 배당표와 별개로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 290,521,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,867,294원 |
| 1. 근저당 · 북삼새마을금고 | 504,000,000원 | 285,653,706원 |
| 2. 근저당 · 삼척도원새마을금고 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 차대환 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대진창호 | 33,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 949,000,000원 중 예상 배당액은 285,653,706원이고, 미배당은 663,346,294원입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감이 발생할 수 있고, 점유자의 최우선변제·대항력 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시청 남동측 근거리에 있으며, 주변은 숙박시설·유흥음식점·대중음식점 등 근린생활시설이 밀집한 지역입니다.
- 교통. 교통상황은 양호한 지역으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역의 상업용 토지로, 토지면적은 661.2㎡이며 공시지가는 865,200원/㎡입니다.
- 도로. 폭 약 10m와 15m 아스팔트 포장도로가 양접하고, 토지 정보상 중로각지입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·가축사육제한구역에 해당하고 중로2류와 소로1류에 접합니다.
- 이용상태. 감정 당시 공실이며 토지는 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건물 표시. 매각물건명세서 비고에는 집합건축물대장 전유부의 위반건축물 표시가 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 대항요건. 주식회사 더완홀딩스와 회사의 점유 개시 및 전입·사업자등록 등 대항요건 시점을 말소기준일 2019.04.29과 대조합니다.
- 보증금·확정일자. 두 점유자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인해 실제 인수 가능액을 확정합니다.
- 공실 상태 대조. 감정 당시 공실이라는 내용과 점유 조사 내역이 함께 존재하므로 현재 실제 점유 상태를 현장에서 재확인합니다.
- 위반건축물 표시. 집합건축물대장 전유부에 표시된 위반 내용과 이용 제한·시정 여부를 원문에서 확인합니다.
- 조세 압류. 국·동해시·강릉시 등의 압류 중 당해세에 해당하는 금액과 배당순위를 확인합니다.
- 유찰가 해석. 3회 유찰로 최저가가 290,521,000원까지 내려왔더라도, 실질취득액과 점유 위험을 확정하기 전에는 가격 메리트로 판단하지 않습니다.
맺으며 — “등기는 소멸, 인수는 아직 미상”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2019.04.29 북삼새마을금고 근저당을 기준으로 이후 설정된 근저당과 압류는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 의사결정의 핵심은 그 다음입니다. 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유 조사 대상 2건 때문에 대항력과 실질 인수액이 아직 확정되지 않았고, 전유부에는 위반건축물 표시도 있습니다.
따라서 3회 유찰과 290,521,000원이라는 최저가를 먼저 볼 사건이 아닙니다. 점유관계와 위반건축물 내용을 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 현 단계 결론은 “후순위 등기 권리는 소멸하지만, 실질취득액은 아직 확정 불가”입니다.
