한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건은 단순 부동산이 아니라 토지·건물 일괄매각으로, 전입일과 보증금이 확인되지 않은 점유자들이 있어 임차 위험 판단을 보류해야 합니다. 또한 농지취득자격증명 제출, 맹지 등 토지 관련 확인사항이 있습니다.
감정가
298,147,400원
평가금액
최저매각가
208,703,000원
1회 유찰
배당 부족
537,004,001원
채권 대비 미배당
매수인 인수
0원
등기상 후순위 권리
춘천지방법원 2025타경235. 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 삼교리 854, 854-1 소재 기타+토지 물건입니다. 감정가는 2억9814만원, 현재 최저매각가는 2억870만원으로 1회 유찰 후 진행됩니다. 말소기준권리는 2021년 4월 15일 설정된 강릉농업협동조합 근저당권이며 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 아파트처럼 권리 구조만 보면 되는 물건이 아닙니다. 건물·토지 일괄매각이며, 현황조사상 점유자 중 일부는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경235 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 삼교리 854, 854-1 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 곽정훈 |
| 감정가 / 최저가 | 298,147,400원 / 208,703,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉농업협동조합 / 499,324,383원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
② 임차인·점유 분석 — 대항력 판단 미상
| 점유자 | 점유 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 곽기송 | 본건 전부 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 김순희 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 |
| 이상규 | 본건 전부 | 10,000,000원 | 대항력 가능·미상 |
⚠️ 임차 위험 전입신고일·확정일자가 확인되지 않은 점유자가 있어 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 이상규의 보증금은 10,000,000원으로 확인되지만 전입일 미상 상태입니다. 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 내용을 재확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 208,703,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,721,842원 |
| 근저당권 · 강릉농업협동조합 | 576,000,000원 | 204,981,158원 |
| 가압류 · 강원신용보증재단 | 68,000,000원 | 0원 |
| 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 97,985,159원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
유찰 시나리오별 매각가
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인 인수 권리는 0원입니다.
⛔ 확인 관점 임차인의 대항력 여부가 확인되지 않았고, 농지취득자격증명 제출 요함, 맹지 등 토지 관련 사항이 있어 단순 할인 물건으로 접근하기 어렵습니다.
④ 주요 확인사항
- 농지취득자격증명. 목록 8은 농지취득자격증명 제출이 필요하며 미제출시 매수신청보증금 반환 관련 문제가 발생할 수 있습니다.
- 토지 현황. 일부 목록은 현황과 공부상 지목이 다르고 맹지 사항이 확인됩니다.
- 부속시설. 제시외 건물, 정자, 창고, 다용도실 등이 포함 평가되었습니다.
- 점유 확인. 전입일·보증금 미상 점유자는 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 물건은 단순하지 않다”
이 물건은 후순위 권리 정리 측면에서는 명확합니다. 하지만 기타+토지 일괄매각이라는 특성상 임차·점유, 농지취득자격증명, 토지 이용상태 등 확인해야 할 요소가 많습니다. 최저가만 보고 접근하기보다 현황과 점유관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 하는 물건입니다.