춘천지방법원 2025타경284. 강릉시 주문진읍 우신그린피아 106동 1층 107호, 전용 49.86㎡ 아파트입니다. 감정가는 70,000,000원이지만 3회 유찰되어 현재 최저가는 24,010,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 내려온 물건처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 선순위 대항력을 가진 김한준의 임차보증금 55,000,000원입니다.
김한준은 2020.01.31. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2020.01.14.입니다. 말소기준으로 제시된 허문정의 가압류는 2022.05.03.이므로 임차인의 대항력 발생 기초가 더 앞섭니다. 임차권등기는 2023.02.10. 이루어졌으며, 매각물건명세서에도 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경284 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1166-1 우신그린피아 106동 1층 107호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.86㎡ · 철근콘크리트벽식조 15층 중 1층 |
| 이용상태 | 공동주택 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 정기산업주식회사 (2016.05.13. 소유권이전 · 거래가액 47,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 24,010,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김한준 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소되는 권리보다 ‘선순위 임차인’이 핵심
말소기준은 2022.05.03. 허문정 가압류 40,000,000원입니다. 이후 유경남·주식회사전북은행·주택도시보증공사·임재우 등의 가압류와 충주시·국·하남시·세종특별자치시 압류, 2025.12.17. 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 김한준의 주택임차권은 등기일 자체는 2023.02.10.이지만 전입·점유가 2020.01.31.로 말소기준보다 앞서며, 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김한준 | 주택전부 | 2020.01.31 | 2020.01.14 | 55,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
② 시세 비교 — 실질취득 기준으로는 최근 시세 아래, 다만 하락 추세
우신그린피아 동일 면적 49.86㎡의 실거래 12건 평균은 72,758,333원이며, 최근 12개월 8건 평균은 71,200,000원입니다. 최신 거래는 2026.06. 7층 73,000,000원입니다. 전체 평균보다 최근 12개월 평균이 낮고, 최근 가격 추세도 -6.2%로 하락 방향이므로 과거 전체 평균만 보고 가격 가점을 주면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 49.86㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2026.04 | 49.86㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.11 | 49.86㎡ | 3 | 71,000,000원 |
| 2025.11 | 49.86㎡ | 9 | 77,000,000원 |
| 2025.10 | 49.86㎡ | 14 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 49.86㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2025.09 | 49.86㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.09 | 49.86㎡ | 14 | 54,600,000원 |
| 2025.06 | 49.86㎡ | 7 | 73,000,000원 |
| 2025.06 | 49.86㎡ | 4 | 74,000,000원 |
| 2025.05 | 49.86㎡ | 13 | 83,500,000원 |
| 2025.03 | 49.86㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.86㎡ | 8건 | 71,200,000원 |
대항력 인수형 원칙에 따라 실질취득을 보증금 55,000,000원 부근으로 보면, 최근 12개월 평균 71,200,000원과 최신 거래 73,000,000원보다는 낮습니다. 따라서 현재 회차에는 실질취득 기준의 가격 여유는 있습니다. 다만 본건은 1층이고, 단지 실거래 최저가가 54,600,000원까지 내려온 사례가 있으며 최근 추세가 -6.2%이므로 단순히 “시세보다 확실히 싸다”고 단정할 수준은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 24,010,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 832,180원 |
| 1. 임차인 김한준 보증금 | 55,000,000원 | 23,177,820원 |
| 2. 가압류 · 허문정 | 40,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 유경남 | 80,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사전북은행 | 161,902,624원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 600,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 김한준 | 55,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 임재우 | 159,348,240원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차 예상배당에서 김한준의 보증금 미변제액은 31,822,180원으로 계산되며 매수인 인수 예상액도 31,822,180원입니다. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주문진농공단지 북서측 인근에 위치하며 주위는 임야·농경지·단독주택·소규모 공장 등이 섞인 기존주택지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 콘크리트평슬래브지붕 15층 건물의 1층 107호이며 전기·위생·가스보일러 난방·승강기·소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 우신그린피아는 498세대이며 사용승인 관련 기준일은 1999.09.09.로 제시돼 있습니다.
- 토지·규제. 공동주택 부지로 이용 중이며 자연녹지지역·제2종일반주거지역·소로2류 저촉, 가축사육제한구역입니다. 공시지가는 363,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 실거래는 54,600,000원부터 83,500,000원까지 편차가 있으며 최근 가격 추세는 -6.2%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 최저가 24,010,000원만 보지 말고 김한준의 예상 인수 31,822,180원을 함께 보십시오. 이 사건은 보증금 55,000,000원 부근이 실질적인 가격 기준입니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 4회 유찰 시 최저가는 16,807,000원으로 내려가지만 인수액은 38,895,526원으로 늘고, 5회 유찰 시 최저가 11,764,900원·인수 43,846,868원입니다.
- 임차인 권리 원본 대조. 전입 2020.01.31., 확정일자 2020.01.14., 임차권등기 2023.02.10., 보증금 55,000,000원 및 배당요구 내용을 매각물건명세서·주민등록·임대차계약서와 대조해야 합니다.
- 김한준 동일인 관계 확인. 임차권자 김한준과 본 경매 신청채권자 김한준이 동일인으로 표시되어 있으므로 권리관계와 경매신청 원인을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 충주시·국·하남시·세종특별자치시 압류가 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2023.03.30. 공매공고 부기등기가 존재하므로 한국자산관리공사 공매 진행 여부와 현재 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균은 71,200,000원, 최신 거래는 73,000,000원이고 최근 추세는 -6.2%입니다. 과거 전체 평균 72,758,333원만 기준으로 가격을 높게 잡지 마십시오.
맺으며 — “2,401만원짜리 아파트”가 아니다
이 물건의 가장 큰 착시는 감정가 70,000,000원이 24,010,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 하지만 대항력 있는 김한준의 보증금이 55,000,000원이고 현 회차 예상 미배당액 31,822,180원을 매수인이 인수하기 때문에, 실질취득은 보증금 55,000,000원 부근에서 형성됩니다. 4회·5회 유찰로 최저가가 더 내려가도 인수액이 함께 늘어나는 구조입니다.
다만 실질취득 기준으로 다시 보면 최근 12개월 평균 71,200,000원과 최신 거래 73,000,000원보다 낮아 가격 여유 자체는 존재합니다. 반면 최근 시세 추세가 -6.2%이고, 본건은 1층이며 동일 면적 거래가 54,600,000원까지 확인되고, 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 따라서 결론은 “최저가는 매우 낮지만 인수까지 계산해야 하고, 실질취득 기준에서만 가격을 판단할 물건”입니다. 입찰의 승부처는 최저가가 아니라 임차인 미배당액·세금 배당·실제 임차권 성립관계의 최종 확인입니다.
