춘천지방법원 2025타경284. 강원특별자치도 강릉시 주문진읍 교항리 1166-1, 우신그린피아 106동 1층 107호입니다. 전용면적은 49.86㎡이며, 감정가는 70,000,000원입니다. 다섯 차례 유찰된 현재 최저매각가는 11,765,000원으로 크게 낮아졌습니다.

하지만 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아닙니다. 등기부와 매각물건명세서에 기재된 임차권등기, 임차보증금 55,000,000원, 전입일과 확정일자를 함께 봐야 합니다. 현 매각가 가정에 따르면 임차인에게 돌아가는 배당액은 11,153,230원이고, 미배당 보증금 43,846,770원은 매수인 인수 대상이 될 수 있습니다. 낙찰가만으로 취득원가를 계산하지 마세요.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 임차권 인수를 구분해야 한다

현재 분석에서 말소기준권리로 표시된 것은 2022.05.03. 갑구 11번 허문정의 가압류(청구금액 40,000,000원)입니다. 그 이후 등기된 일반 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있지만, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 전액 배당이 어렵다

임차인은 주택 전부를 대상으로 임차권등기를 했고, 배당요구도 신청한 것으로 확인됩니다. 확정일자와 배당요구에 따라 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각가에서는 보증금 전액을 돌려받기 어렵습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액으로 판단

동일 단지의 전용 49.86㎡ 거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 72,758,333원이고, 최근 12개월 거래 8건 평균은 71,200,000원입니다. 최신 거래는 2026년 6월의 73,000,000원입니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세 지표는 -6.2%로 하락을 나타냅니다.

현재 최저가 11,765,000원만 보면 시세와 큰 차이가 나지만, 임차보증금 미배당 인수액 43,846,770원을 더하면 실질취득액은 약 55,611,770원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 약 78.1%, 최신 거래가의 약 76.2%입니다. 따라서 임차보증금 인수를 반영한 금액 자체는 최근 거래 수준보다 낮습니다.

④ 예상배당표 (매각가 11,765,000원 가정)

배당 추정치 기준으로 집행비용 611,770원, 임차인 배당 11,153,230원입니다. 임차보증금 부족분 43,846,770원은 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세 등 조세채권의 실제 배당순위와 금액에 따라 배당 결과 및 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수액은 반대로 커진다

제시된 시나리오대로라면 추가 유찰로 최저가가 내려가도 임차인 미배당액은 커집니다. 그 결과 매각가와 인수액을 합친 실질취득 추정액은 약 55,500,000원대로 거의 유지됩니다. 낮은 낙찰가가 그대로 취득원가 하락으로 이어지는 구조가 아닙니다. 다만 위 금액은 제시된 배당 시나리오를 합산한 추정치이며, 실제 배당과 조세채권 순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모

• 위치. 주문진농공단지 북서측 인근에 있으며, 주변에는 임야·농경지·단독주택·소규모 공장 등이 소재합니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 시내버스 정류장과의 거리·노선·운행빈도를 고려한 교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트벽식조, 콘크리트 평슬래브 지붕의 15층 건물 중 1층입니다. 전기·위생·난방·승강기·소화전·화재탐지 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역에 해당하며, 자연녹지지역 및 도로 관련 사항 등 일부 용도지역·지구가 접하거나 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역도 포함됩니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 개별 호실의 실제 관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 498세대 단지이며 1999년 준공입니다. 동일 면적의 거래가 54,600,000원부터 83,500,000원까지 분포하고, 단지 내 경매물건의 평균 유찰 횟수는 4.0회입니다. 현재 물건도 5회 유찰된 만큼 매각가만이 아니라 실제 매수 수요와 매도 가능성을 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 원본 확인. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 을구 7번 임차권등기를 대조하고, 전입·점유·확정일자·배당요구 자료를 확인하세요.
• 임대차의 진정성 확인. 임차인과 신청채권자가 동일인이라는 사정만으로 가장임차인이라고 단정하지 말고, 계약서와 보증금 지급 증빙을 검토하세요.
• 실질취득액 계산. 현 회차 기준 최저가 11,765,000원에 미배당 보증금 인수 추정액 43,846,770원을 더해 약 55,611,770원으로 판단하세요. 취득세·등기비용 등 별도 취득비용은 추가 검토가 필요합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류 4건과 당해세 여부, 법정기일 및 배당순위를 확인해 추가 부담 가능성을 검토하세요.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있으므로 관련 공매 진행 여부와 현재 경매 절차의 관계를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상황을 확인하고, 낙찰 후 인도 및 명도 과정에 필요한 비용과 시간을 검토하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류와 실제 매각기일을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 낮아도 인수액은 사라지지 않는다”

강릉 우신그린피아 107호는 감정가 70,000,000원에서 최저가 11,765,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 55,000,000원 중 상당액이 배당되지 않을 수 있어, 실질취득액은 약 55,611,770원으로 계산됩니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 거래가보다 낮지만, 임차인과 경매 신청채권자의 동일인 관련 의심, 조세채권, 공매 교차 진행이라는 확인 과제가 남아 있습니다.

따라서 이 사건은 낮은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 임차권의 실체와 실제 인수 범위, 조세채권 및 공매 관계를 먼저 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다. 권리와 배당의 불확실성이 해소되지 않는다면 시세 대비 가격 차이만으로 위험을 감수할 이유는 없습니다.