춘천지방법원 2025타경287. 강릉시 지변동 710 더홈비동 1층 101호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기사항전부증명서상으로는 공동주택이나 현황 및 건축물대장상 근린생활시설이라는 차이가 명시돼 있습니다. 소유자 박선영은 2025.03.15 매매를 원인으로 거래가액 1,300,000,000원에 취득했고, 2025.03.31 수협은행에 채권최고액 816,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
그 수협은행 근저당이 말소기준입니다. 이후 충주세무서장의 압류, 수협은행의 임의경매개시결정, 반월농업협동조합의 가압류는 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건은 등기 권리보다 점유·임차관계 확인이 더 중요합니다. 김영수·김병환에 대해 각각 보증금 20,000,000원, 월세 1,000,000원이 기재되어 있으나 전입신고일이 확인되지 않고, 별도 기재된 ‘현재까지’ 역시 보증금 및 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 어느 점유자도 지금 단계에서 ‘대항력 없음’이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경287 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 지변동 710 더홈비동 1층101호 · 경포로 21 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 현황 근린생활시설 · 등기사항전부증명서상 공동주택 |
| 구조 / 층 | 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 · 5층 중 1층 101호 |
| 소유자 | 박선영 · 2025.03.15 매매 · 거래가액 1,300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 597,800,000원 · 2회 유찰 · 감정가 49% |
| 신청채권 / 청구액 | 수협은행 / 695,186,395원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 임차관계는 미확정
말소기준은 2025.03.31 수협은행 근저당권입니다. 그 뒤의 국 압류, 임의경매개시결정, 반월농업협동조합 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 신영부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 이미 말소되어 있습니다. 따라서 등기만 보면 후순위 권리 승계 구조는 단순하지만, 임차인에 대해서는 별도 판단이 필요합니다.
② 임차인 — ‘대항력 없음’으로 처리하면 안 된다
| 임차인 기재 | 점유 부분 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김영수 | 101호 일부(119.7241㎡) | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 김병환 | 101호 일부(46.18㎡) | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
| 현재까지 | 주거 | 0원 | - | 가능·미상 | 미상 | 보증기관 승계 아님 |
③ 시세 비교 — 2회 유찰됐어도 최근 거래보다 높다
제공된 더홈B동 거래자료는 대상 면적 169.8641㎡와 면적이 일치하지 않습니다. 실제 거래 표본은 57.38㎡~59.97㎡로, 본건의 직접 비교사례로 그대로 대입하기에는 한계가 있습니다. 따라서 아래 수치는 ‘가격 방향’을 확인하는 참고자료로 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 58.69㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2024.08 | 59.97㎡ | 2 | 395,000,000원 |
| 2023.10 | 58.49㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2023.08 | 59.97㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2023.01 | 59.97㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2023.01 | 58.69㎡ | 3 | 460,000,000원 |
| 2023.01 | 57.38㎡ | 5 | 460,000,000원 |
| 2023.01 | 59.97㎡ | 2 | 490,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 3건 | 416,666,666원 |
전체 거래 평균은 447,500,000원이지만 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 416,666,666원과 최신 거래 395,000,000원을 우선해야 합니다. 현재 최저가 597,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 143.5%이며, 전체 평균과 비교해도 133.6%입니다. 최근 거래 흐름도 이전보다 -10.6%로 내려온 상태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 597,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,378,000원 |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 816,000,000원 | 589,422,000원 |
| 3. 가압류 · 반월농업협동조합 | 15,530,235원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 831,530,235원 중 배당액은 589,422,000원, 미배당은 242,108,235원입니다. 수협은행의 신청채권액 695,186,395원도 현재 회차에서는 전액 충족되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 모형상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 597,800,000원 | 589,422,000원 | 242,108,235원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 418,460,000원 | 411,875,400원 | 419,654,835원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 292,922,000원 | 288,021,092원 | 543,509,143원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 수협은행을 포함한 채권자의 미배당액은 커집니다. 그러나 위 표의 ‘모형상 인수 0원’은 임차인의 대항력이 확인됐다는 뜻이 아닙니다. 실제 매수인 부담 여부는 전입관계와 매각물건명세서 보완 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건은 현황 근린생활시설로 이용 중이며, 등기사항전부증명서상 공동주택과 현황·건축물대장상 근린생활시설 사이에 차이가 있습니다.
- 주위환경. 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 본건 남측으로 폭 약 23M 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 589.0㎡, 지목 대, 주상용, 평지·사다리형이며 공시지가는 686,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로2류와 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·자연재해위험개선지구가 기재되어 있습니다. 자연재해위험개선지구는 침수위험 가등급입니다.
- 거래 표본. 더홈B동은 8세대, 사용승인일은 2022-07-06이며 제공된 거래자료의 면적은 본건 대상 면적 169.8641㎡와 일치하지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전입관계 우선 확인. 김영수·김병환의 전입신고일이 확인되지 않으므로 대항력 유무를 단정하지 말고 주민등록·현황조사·매각물건명세서를 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 기재 확인. ‘현재까지’ 항목은 전입신고일과 보증금 확인이 필요해 보완된 매각물건명세서 확인이 중요합니다.
- 배당모형 인수 0원과 실제 인수 구분. 시뮬레이션상 인수액과 대항력 임차인에 따른 실제 승계 가능성은 별개입니다.
- 용도 불일치 확인. 사건상 대지, 등기상 공동주택, 현황·건축물대장상 근린생활시설이라는 기재 차이를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 대비 143.5%이고 최신 거래는 395,000,000원입니다. 다만 거래 면적이 본건과 일치하지 않으므로 동일 용도·면적의 추가 비교가 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.6%이므로 과거 전체 평균 447,500,000원만으로 가격을 평가하지 않아야 합니다.
- 자연재해위험개선지구 확인. 침수위험 가등급 기재가 있으므로 현장과 관련 공적자료를 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 내려왔어도 싸다고 단정할 단계가 아니다”
이 사건의 말소기준 자체는 분명합니다. 수협은행 근저당 이후의 압류·경매개시·가압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 낙찰자가 실제로 마주하는 위험은 등기부 밖에 있습니다. 임차인 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상이고, 등기상 공동주택과 현황 근린생활시설의 차이도 존재합니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 감정가 1,220,000,000원에서 2회 유찰되어 597,800,000원까지 내려왔지만, 제공된 최근 12개월 거래 평균 416,666,666원보다 높고 비율로는 143.5%입니다. 최신 거래는 395,000,000원이고 최근 추세는 -10.6%입니다. 물론 거래 면적이 본건과 일치하지 않아 직접 비교에는 한계가 있습니다. 따라서 이 물건은 “유찰 횟수와 할인율”보다 “동일 용도·동일 면적 시세 검증과 임차관계 확정”이 먼저인 사건입니다.
