광주지방법원 2025타경433. 순천시 남내동 81 일원의 토지와 2층 근린시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층이며, 1층과 2층 모두 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용되고 있습니다. 감정가 2,762,320,350원에서 다섯 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 792,012,000원입니다.
권리관계의 기준점은 2024년 3월 6일 설정된 전북은행 근저당권 1,840,000,000원입니다. 그보다 앞선 농업협동조합중앙회 근저당권 세 건은 같은 날 해지를 원인으로 이미 말소됐고, 말소기준 이후 접수된 신용보증기금·국민은행· 전남신용보증재단 가압류와 순천시 압류, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 등기상 낙찰자가 승계할 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경433 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 남내동 81, 66-4, 125-11 · 전라남도 순천시 황금1길 1-1 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1층·2층 제1종근린생활시설(소매점) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 김영신 |
| 감정가 / 최저가 | 2,762,320,350원 / 792,012,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,627,814,516원 |
| 매각기일 | 2026.07.27 |
| 등기 발급 | 2026.07.29 · 광주지방법원 순천지원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2002년 설정된 농업협동조합중앙회 근저당권 세 건은 2024년 3월 6일 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 같은 날 설정된 전북은행 근저당권이 현재의 말소기준권리이며, 이후의 가압류 세 건과 경매개시결정, 순천시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 29%만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 792,012,000원으로 감정가 2,762,320,350원의 28.67%입니다. 표면적인 할인 폭은 크지만, 이 물건은 아파트가 아니라 중심 상가지대의 제1종근린생활시설과 토지입니다. 가격 판단은 주거용 실거래 비교가 아니라 실제 임대료, 공실, 건물 상태, 토지 활용도와 상권 매출을 기준으로 해야 합니다.
비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않아 현재 최저가가 인근 상가·토지 시세보다 낮은지, 높은지는 확인할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 792,012,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,320,120원 | - |
| 을구 5번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 1,840,000,000원 | 781,691,880원 | 1,058,308,120원 |
| 갑구 27번 가압류 · 신용보증기금 | 110,437,503원 | 0원 | 110,437,503원 |
| 갑구 28번 가압류 · 주식회사 국민은행 | 54,926,606원 | 0원 | 54,926,606원 |
| 갑구 29번 가압류 · 전남신용보증재단 | 59,500,000원 | 0원 | 59,500,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권자 총 청구액 2,064,864,109원 중 예상 배당액은 781,691,880원, 총 미배당액은 1,283,172,229원입니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 29% | 792,012,000원 | 781,691,880원 | 1,283,172,229원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 23% | 633,609,600원 | 624,873,504원 | 1,439,990,605원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 18% | 506,887,680원 | 499,418,803원 | 1,565,445,306원 | 0원 |
전북은행의 신청채권액 1,627,814,516원은 현재 회차에서도 전액 충족되지 않습니다. 6회·7회 유찰 시에도 신청채권자는 일부만 배당받습니다. 그러나 이러한 채권 미회수는 낙찰자가 부담하는 인수액과 구분해야 하며, 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남내동 물건은 성동초등학교 서측 인근의 중심 상가지대에 위치하며, 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용. 건물 1층과 2층 모두 제1종근린생활시설인 소매점으로 이용되고 있습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로, 위생·급배수·화재탐지·전기설비와 기타 부대설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 523.0㎡이며 일반상업지역의 상업용 토지입니다. 지형은 평지·부정형이고 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 공시지가. ㎡당 2,518,000원입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차·점유 확인. 감정평가서상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금과 차임을 현장에서 확인해야 합니다.
- 매각 범위 대조. 남내동 81·66-4·125-11과 장천동 관련 토지, 건물 및 제시외 건물의 포함 범위를 매각물건명세서와 도면으로 대조해야 합니다.
- 건물 소재 확인. 목록 2번 건물의 공부상 소재 지번과 실제 현황이 다르게 기재되어 있으므로 경계와 배치 관계를 확인해야 합니다.
- 상가 수익성 검토. 현재 임대료·공실률·관리비·수선비를 확인하고, 최저가 792,012,000원에 대한 예상 수익률을 별도로 계산해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리 문제 외에 상권, 점유, 건물 상태, 활용 제한, 매각 범위 또는 가격 문제로 응찰이 없었는지 조사해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 당해세, 체납 공과금, 명도비, 수선비와 취득 관련 비용은 예상배당표에 포함되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 소멸형, 가격은 현장 수익으로 검증
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2024년 전북은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 과거 농협 근저당권도 이미 말소되어 등기상 선순위 인수 문제는 확인되지 않습니다.
그러나 권리상 인수 0원이라는 사실만으로 투자 안전성이 완성되는 물건은 아닙니다. 5회 유찰된 근린시설이고, 임대관계가 미상이며, 일괄매각·제시외 건물·공부상 소재와 현황의 차이를 확인해야 합니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가 대비 28.67%라는 숫자만으로 가격이 싸다고 단정할 수 없습니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 점유는 현장 검증입니다.
