광주지방법원 2025타경433. 순천시 남내동의 제1종근린생활시설과 토지가 경매에 나왔습니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 2층 근린시설로, 감정평가상 1층과 2층 모두 소매점으로 이용되고 있습니다. 이번 사건의 매각조건은 일괄매각이고, 제시외 건물도 포함됩니다.

권리구조의 중심은 2024년 3월 6일 설정된 주식회사전북은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,840,000,000원이며, 이 권리가 말소기준이 됩니다. 이후 신용보증기금·국민은행·전남신용보증재단의 가압류와 순천시의 압류가 등기됐고, 임의경매가 개시됐습니다. 등기상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.

다만 이 물건의 핵심은 등기부만으로 끝나지 않습니다. 상가 임차인의 실제 점유와 대항력, 일괄매각 대상의 범위, 건물과 토지의 위치 관계, 그리고 현재 거래 가능한 가격까지 확인해야 실질적인 투자위험을 평가할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 전북은행 근저당

과거 농업협동조합중앙회의 근저당권은 2024년 3월 6일 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준으로 판단할 권리는 같은 날 설정된 을구 5번 주식회사전북은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 3건, 임의경매개시결정 및 순천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

전북은행 근저당의 채권최고액 1,840,000,000원과 신청채권자의 청구금액 1,627,814,516원은 서로 다른 개념입니다. 채권최고액을 실제 채무잔액과 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 또한 전북은행 근저당에는 남내동 81 토지와 장천동 242 토지가 공동담보로 기재되어 있어, 공동담보 관계와 실제 매각대상 및 배당범위의 대조가 필요합니다.

② 임대차·점유 — 인수 0원 판정은 확인이 필요하다

현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 상가 건물의 실제 점유자, 임대차보증금, 사업자등록, 확정일자와 대항력 성립 여부를 확인하지 않은 상태에서 임차인이 전혀 없다거나 모든 보증금 위험이 해소됐다고 단정할 수는 없습니다.

특히 대항력이 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 구조라면, 입찰가격이 내려가도 실제 취득부담이 같은 폭으로 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 사건의 실질취득액 792,012,000원은 현재 배당 추정상 인수액 0원을 전제로 한 금액이며, 실제 임대차 조사 결과에 따라 재산정해야 합니다.

③ 가격 비교 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 할인은 다르다

감정가 2,762,320,350원이었던 물건의 현재 최저매각가는 792,012,000원입니다. 감정가 대비 28.67% 수준으로 낮아졌지만, 이것은 어디까지나 감정가와 최저매각가의 비율입니다. 실제 상가·토지 거래시세 대비 저렴하다는 의미는 아닙니다.

6회·7회 유찰 가격은 조건부 시나리오이며 실제 매각가격이나 향후 유찰을 확정하는 수치가 아닙니다. 채권 미배당은 채권최고액 및 청구금액 기준의 추정값입니다.

가격 판단에는 실제 토지가치와 건물의 물리적 상태뿐 아니라 현재 임대수익, 공실 가능성, 제시외 건물의 활용성, 점포의 출입·접도 조건, 향후 매각 가능성을 함께 반영해야 합니다. 특히 이 사건은 일괄매각이므로 개별 목록의 가치를 단순히 나누어 판단하는 것보다 실제 이용 가능한 전체 부동산의 상태를 확인하는 것이 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 792,012,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 매각대금 792,012,000원에서 집행비용 10,320,120원을 공제한 781,691,880원이 전북은행 근저당 배당에 사용되는 것으로 추정됩니다. 후순위 가압류권자들에게 돌아가는 예상배당은 0원이고 소유자 잔여금도 없습니다.

총 채권액 2,064,864,109원 중 미배당 채권액은 1,283,172,229원입니다. 이는 채권자에게 회수되지 못하는 것으로 계산된 금액으로, 그 자체가 매수인에게 승계되는 채무는 아닙니다. 실제 배당은 채권확정액, 당해세, 배당요구 및 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 상권·주위환경. 남내동 소재 건물은 성동초등학교 서측 인근의 중심 상가지대에 위치합니다. 장천동 관련 위치는 성남교 남서측 인근의 기존 주택지대로 기재돼 있습니다. 각 토지와 건물의 위치 관계를 구분해 확인할 필요가 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 이용상태. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물이며, 1층과 2층 모두 제1종근린생활시설(소매점)로 이용됩니다. 외벽은 벽돌·석재·페인팅 등으로 마감돼 있습니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 전기설비 및 기타 부대설비가 기재돼 있습니다. 실제 작동 상태와 유지·보수 필요성은 현장 확인 대상입니다.
• 토지. 토지정보상 면적은 523.0㎡이고, 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 지형은 평지·부정형이며 도로접면은 세로각지(가)입니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역에 속하며, 상대보호구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역 등도 기재돼 있습니다. 용도별 영업 가능성과 증·개축 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지정보상 공시지가는 2,518,000원/㎡입니다. 공시지가가 곧 실제 매매가격이나 낙찰 적정가격을 의미하지는 않습니다.
• 제시외 건물. 제시외 건물이 일괄매각에 포함되므로 실제 면적, 구조, 이용상태와 건축물대장상 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업시설은 입지·점포 활용도·임대수익과 매수 수요에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 이 사건은 이미 5회 유찰됐으므로 보수적인 매각 가능성 평가가 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 및 실제 점유 확인. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 확정일자, 보증금·차임과 실제 영업 여부를 확인해야 합니다. 대항력이 있는 임차인이 발견되면 미배당 보증금의 인수 가능성을 다시 분석해야 합니다.
• 일괄매각 목록 확인. 토지·건물·제시외 건물의 정확한 목록과 각 부동산에 설정된 권리 관계를 매각물건명세서 및 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 건물 소재 지번 확인. 공부상 남내동 81 외 2필지로 등재된 건물이 실제로는 남내동 81번지 지상에 소재한다는 감정평가 내용을 확인하고, 토지 경계와 건물 배치 관계를 살펴봐야 합니다.
• 공동담보 관계 확인. 전북은행 근저당의 공동담보 목록에는 남내동 81 및 장천동 242 토지가 기재돼 있습니다. 공동담보 목적물과 이번 매각대상의 일치 여부, 배당 및 후순위 권리 관계를 확인해야 합니다.
• 실거래·수익가격 조사. 동일 상권의 근린시설 거래사례와 토지 거래가격, 임대료·공실 상태를 조사한 뒤 최저매각가의 적정성을 검토해야 합니다.
• 유찰 원인 검토. 감정가 대비 28.67%로 낮아진 이유를 단순한 가격 하락으로 해석하지 말고 매각조건, 권리, 물리적 상태, 임대수익 및 시장 수요 측면에서 검토해야 합니다.
• 공과금·관리비·조세 확인. 순천시 압류와 관련된 채무 성격, 미납 공과금, 당해세 및 기타 인수 가능 비용을 구분해 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물대장, 지적도 등을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가의 28.67% ≠ 시세의 28.67%”

이 사건의 가장 눈에 띄는 수치는 5회 유찰과 감정가 대비 28.67%입니다. 감정가 2,762,320,350원에서 최저매각가 792,012,000원까지 내려왔으니 겉으로 보기에는 가격이 크게 낮아진 것이 사실입니다.

권리 측면에서는 전북은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리들이 매각으로 소멸하고, 배당 추정상 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계 미상이라는 중요한 확인사항이 남아 있고, 일괄매각과 제시외 건물, 건물 소재 지번 차이까지 함께 살펴봐야 합니다.

더욱 중요한 것은 현재 최저매각가가 실제 시세보다 저렴한지 확인되지 않았다는 점입니다. 상업용 부동산은 감정가와 실질적인 시장 거래가격 사이에 차이가 발생할 수 있으며, 반복 유찰 자체도 시장의 가격 판단을 다시 확인해야 할 이유가 됩니다.

결론은 ‘등기상 권리는 대체로 정리되는 구조, 가격과 임대차·물건 범위는 보류’입니다. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 인수위험과 자산가치가 얼마인지를 확인한 뒤 접근해야 하는 근린시설·토지 경매입니다.