춘천지방법원 2025타경30461. 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리 87-14 소재 단독주택과 토지 일괄매각 사건입니다. 감정가는 3억 9,110만원이지만 네 차례 유찰을 거쳐 현재 최저가는 9,390만원까지 떨어졌습니다.
하지만 이 물건은 단순한 저가 낙찰형이 아닙니다. 현황상 점유자인 김동균은 보증금 3억원을 신고했고, 전입신고일은 확인되지 않아 대항력 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 매각물건명세서에는 대항력 있는 임차인으로 보아 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수할 수 있다는 내용이 기재되어 있어 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30461 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 사천면 노동리 87-14 |
| 용도 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 이용중 |
| 토지 | 359㎡ · 계획관리지역 · 대 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 2층 건물 |
| 소유자 | 이성재 |
| 감정가 / 최저가 | 391,107,900원 / 93,905,000원 |
| 청구금액 | 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 압류·경매보다 임차권 확인이 핵심
등기상 근저당권은 이미 말소된 상태이며, 현재 핵심 권리는 갑구 압류와 강제경매입니다. 국 압류는 매각으로 소멸하고, 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 점유자 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동균 | 본건 2층 단독주택 전부 | 300,000,000원 | 판정 미상 | 확인 필요 | 가능성 있음 |
김동균은 배당요구를 2025.03.10 접수했습니다. 등기상 강제경매 채권자와 동일 인물로 나타나 관계인 여부도 함께 확인이 필요합니다.
③ 가격 분석 — 숫자만 보면 싸지만, 실질취득가를 봐야 한다
현재 최저가는 감정가 대비 약 24% 수준으로 낮아졌습니다. 그러나 대항력 임차인으로 인정되는 경우 매수인이 부담할 수 있는 보증금 승계 위험 때문에 단순히 9,390만원만 보고 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,905,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,090,290원 |
| 강제경매개시결정 · 김동균 | 300,000,000원 | 91,814,710원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구액 3억원 중 약 9,181만원이 배당되고 약 2억 818만원 미배당이 발생합니다. 실제 임차권 관계에 따라 매수인 부담 여부는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 전입일·확정일자·배당요구 관계를 반드시 원본 확인해야 합니다.
- 보증금 승계 위험 검토. 3억원 보증금이 실제 인수 대상인지 확인 전 입찰가 산정 금지.
- 유찰 효과. 4회 유찰로 가격은 낮아졌지만 권리 리스크가 함께 존재합니다.
- 토지·주택 일괄매각. 계획관리지역 토지와 단독주택 이용 상태를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “싸진 가격보다 먼저 권리를 봐야 한다”
이 물건은 감정가 대비 최저가만 보면 매우 매력적으로 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 낙찰가격이 아니라 최종 부담액입니다. 김동균의 3억원 임차보증금이 대항력 있는 권리로 인정되는지에 따라 투자 판단은 완전히 달라집니다.
결론: 가격은 충분히 내려왔지만, 임차보증금 승계 여부 확인 전에는 안전한 저가 매물로 볼 수 없습니다.
