춘천지방법원 2025타경30478. 동해시 천곡동 1062, 2층 202호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태는 위락시설 및 근린생활시설입니다. 건물은 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 7층 중 2층이며, 소유자는 김진섭입니다. 감정가 331,000,000원에서 네 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 79,473,000원입니다.
권리구조의 기준점은 2016.05.24. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이고, 그 이후 신용보증기금·경기신용보증재단·서울보증보험·동해농업협동조합· 중소기업은행의 가압류와 2025.02.27. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30478 |
|---|---|
| 소재지 | 강원도 동해시 천곡동 1062 2층 202호 · 강원특별자치도 동해시 대학로 14 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 위락시설 및 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트라멘조 평슬래브지붕 · 7층 중 2층 202호 |
| 소유자 | 김진섭 |
| 감정가 / 최저가 | 331,000,000원 / 79,473,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 194,402,946원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2016.05.24. 을구 2번 우리은행 근저당권입니다. 이후 등기된 가압류 6건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2001.06.02. 설정된 한빛은행 근저당권은 등기부상 이미 말소된 것으로 표시돼 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 24%까지 내려왔지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 79,473,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 특히 감정평가상 이용상태가 위락시설 및 근린생활시설인 만큼 실제 영업 가능성, 공실·임대수요, 내부 상태와 점유관계가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,473,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,830,514원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 120,000,000원 | 77,642,486원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기신용보증재단 | 454,230,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 266,781,230원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 동해농업협동조합 | 10,346,284원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 986,175,235원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 166,698,454원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 총 채권액은 2,304,231,203원, 배당액은 77,642,486원, 미배당은 2,226,588,717원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동해시청 남서측 인근으로, 주변은 아파트·근린생활시설·상업·업무용건물 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장과 거리·노선·운행빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 위락시설 및 근린생활시설 용도입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지로 현황 상업용 건부지로 이용 중이며, 남서측으로 노폭 약 10m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·방화지구·소로1류 접합, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역입니다.
- 공부와의 차이. 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현황조사·매각물건명세서 원문과 현장 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 상가성 검토. 위락시설 및 근린생활시설의 실제 영업 가능성, 공실 여부, 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 비교 실거래 자료가 없으므로 주변 동일·유사 상업용 집합건물의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 2016.05.24. 우리은행 근저당과 이후 가압류의 말소 여부를 등기부 원본에서 최종 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산은 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 하며 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔지만, 싸다고 단정할 자료는 없다”
이 물건의 등기 권리구조는 비교적 명확합니다. 2016.05.24. 우리은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 명시된 인수권리도 없습니다. 따라서 현재 계산상 실질취득은 최저매각가와 같은 79,473,000원입니다.
다만 투자 판단의 어려움은 가격과 이용상태에 있습니다. 감정가 331,000,000원에서 4회 유찰돼 24% 수준까지 내려왔지만, 비교 실거래 자료가 없고 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 위락시설 및 근린생활시설은 주거용 부동산처럼 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다. 권리는 소멸형, 가격은 현장 검증형. 이 사건은 낮아진 최저가보다 실제 점유·영업성·임대수요를 확인하는 것이 핵심입니다.
