부동산강제경매

한 줄 평 감정가 대비 17% 수준까지 떨어진 초저가 물건입니다. 다만 가격만 보고 접근하기에는 지하층 공실 근린생활시설이라는 본질적 한계가 있습니다. 임차인 인수 위험은 없지만 장기간 공실, 곰팡이 등 수리 가능성, 미납관리비 확인 필요성이 있어 철저한 현장 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

46,000,000원

최저 7,732,000원

유찰 횟수

5회

감정가 17% 수준

매수인 인수

0원

인수권리 해당 없음

핵심지표

공실·관리위험

현장 확인 필수

춘천지방법원 2025타경30541. 삼척시 남양동 332 지하층101호 근린생활시설입니다. 등기상 소유자는 주식회사코스피인베스트먼트이며, 현재 물건은 근린생활시설 현황 공실로 조사되었습니다. 권리관계상으로는 강제경매개시결정 이후 매각으로 소멸되는 구조라 낙찰자가 떠안을 권리는 확인되지 않습니다.

하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 사용성과 환금성입니다. 지하층이며 계단 접근만 가능하고, 기계실 소재에 따른 소음·하수냄새 가능성이 안내되어 있습니다. 또한 장기간 공실 상태로 내부 수리가 필요할 수 있고 관리비 체납 문제도 별도 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	춘천지방법원 2025타경30541
소재지	강원특별자치도 삼척시 남양동 332 지하층101호
용도 / 이용상태	근린생활시설 · 현황 공실
소유자	주식회사코스피인베스트먼트
감정가 / 최저가	46,000,000원 / 7,732,000원
청구금액	50,000,000원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

말소기준권리 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 압류·근저당 등은 현재 등기상 이미 말소되었거나 경매 매각 과정에서 영향을 주지 않는 권리입니다. 다만 과거 2023년 삼척시 압류는 말소기준권리 이전 권리로 매수인 인수 가능성 표기가 있었으나 현재 등기상 해당 압류는 해제된 상태입니다.

② 가격 분석 — 저렴하지만 이유가 있다

현재 최저매각가는 7,732,000원으로 감정가 46,000,000원의 약 17%입니다. 5회 유찰을 거치며 가격은 크게 하락했습니다. 그러나 근린생활시설 특히 지하층은 주거용과 달리 임대수요와 활용도가 중요하므로 단순 낙찰가 하락만으로 안전한 투자라고 보기 어렵습니다.

⚠️ 저가의 배경 매각물건명세서에는 장기간 공실, 내부 곰팡이 등 수리 가능성, 지하층 계단 접근, 기계실 소음 및 하수냄새 문제 가능성이 기재되어 있습니다. 또한 관리비 장기체납 여부도 확인 대상입니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 7,732,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	539,176원
강제경매개시결정 · 김의재	50,000,000원	7,192,824원
미배당 채권	42,807,176원	0원
소유자 잔여	-	0원

매각대금 배분

회차별 최저매각가

유찰이 반복되며 가격은 하락했지만, 환금성 검토가 핵심입니다.

✅ 권리 관점 임차인 인수 부담이 없고 매각으로 소멸되는 권리 구조라 권리분석 난도는 낮습니다.

⛔ 투자 관점 낙찰 후에는 지하 근린생활시설이라는 용도 한계와 공실 해소 가능성이 중요합니다. 저렴한 가격보다 실제 활용 가능성과 추가 비용 확인이 우선입니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 남양동행정복지센터 남서측 인근, 상업용 및 업무용 등으로 형성된 노선상가지대입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려할 때 대중교통 상황은 양호한 편입니다.
용도. 일반상업지역 내 근린생활시설이며 지하층으로 접근성과 활용성 검토가 필요합니다.
환금성. 주거용이 아닌 공실 상가이므로 임차수요 확보 여부가 낙찰 후 가치의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

현장 확인. 지하층 냄새·습기·곰팡이·수리비 발생 여부를 직접 확인해야 합니다.
관리비 확인. 장기 체납 관리비 규모와 승계 범위를 관리사무소에 확인해야 합니다.
활용 계획. 낙찰 후 직접 사용인지 임대인지 구체적인 출구 전략이 필요합니다.
권리 확인. 입찰 전 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “싸게 사는 것과 좋은 투자는 다르다”

이 물건은 5회 유찰로 가격은 충분히 낮아졌고 권리상 인수 부담도 없습니다. 하지만 지하 공실 근린생활시설이라는 특성상 낙찰가는 시작점일 뿐입니다. 수리비, 관리비, 임대 가능성까지 검토한 뒤 접근해야 하는 물건이며, 가격 매력만으로 판단하기보다 실제 사용 가치를 따져야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-15	유찰	4,600만원
2	2026-01-26	유찰	3,220만원
3	2026-03-16	유찰	2,254만원
4	2026-04-20	유찰	1,577만원
5	2026-06-01	유찰	1,104만원
6	2026-07-20	대기	773만원

부동산강제경매

5회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 지하 공실 리스크를 봐야 한다 — 삼척 남양동 101호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수권리는 없다

② 가격 분석 — 저렴하지만 이유가 있다

③ 예상배당표 (최저매각가 7,732,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싸게 사는 것과 좋은 투자는 다르다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (13장)

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