⚠️ 인수 160,000,000원 🏠 보증금 160,000,000원 📉 최저가 감정가 24% 🔁 4회 유찰
춘천지방법원 2025타경30596. 강릉시 강동면 모전리의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 토지는 348.0㎡이고, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택, 구조는 목구조 경사지붕 2층입니다. 판넬조 창고 약 4㎡의 제시외 건물도 일괄매각에 포함됩니다. 감정가 321,418,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 77,173,000원까지 내려왔습니다.
가격표만 보면 감정가의 24% 수준까지 떨어진 물건입니다. 그러나 권리 쪽에서는 정반대의 신호가 나옵니다. 김부경은 2023.01.31 전입했고 보증금은 160,000,000원, 월 차임은 150,000원이며, 제공된 권리판정에서는 대항력 있음으로 분류됩니다. 배당요구도 2025.06.20 접수됐지만 우선변제권은 없는 것으로 계산되어 보증금 160,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 배당 시나리오가 제시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30596 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 강동면 모전리 189-32 · 강원특별자치도 강릉시 강동면 동해대로 2003-17 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 348.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 목구조 경사지붕 2층 · 외벽 페인트 · 내벽 벽지 및 타일 · 샤시창호 |
| 소유자 | 김형준 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 321,418,000원 / 77,173,000원 (4회 유찰) |
| 청구액 | 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 판넬조 창고 약 4㎡ 포함 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 임차인이 핵심
등기부에는 2023.01.31 김아영의 전세금 160,000,000원 전세권이 건물 전부에 설정되어 있고 공동전세 대상 토지도 모전리 189-32로 기재되어 있습니다. 제공된 권리판정은 2025.06.10 임의경매개시결정을 말소기준으로 계산하며, 이보다 앞선 김아영 전세권을 매수인 인수로 분류하고 있습니다.
별도로 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 등장하는 김부경은 2023.01.31 전입, 보증금 160,000,000원, 월 차임 150,000원으로 조사됐고 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 배당계산에서는 김부경에게 배당되는 금액이 0원이고 보증금 160,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김부경 | 본건 기호1번 전부 | 2023.01.31 | 160,000,000원 | 150,000원 | 2025.06.20 | 대항력 有 | 확인 안 됨 | 해당 없음 |
김부경은 보증기관이나 대위변제 승계자로 표시되지 않았으므로 실제 임차인 1명으로 봅니다. 전입일이 2023.01.31로 말소기준으로 계산된 2025.06.10보다 앞서고, 제공된 판정 역시 대항력 있음으로 명시합니다. 현재 배당 시나리오에서는 우선변제권이 없어 보증금이 배당되지 않는 구조로 계산됐습니다.
③ 가격 구조 — 77,173,000원이 실질 취득가격은 아니다
현재 회차 최저매각가는 77,173,000원으로 감정가 321,418,000원의 약 24% 수준입니다. 하지만 배당자료상 매수인 인수액이 160,000,000원이므로, 현재 회차에서 단순 합산한 실질취득 부담은 237,173,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 24% | 77,173,000원 | 160,000,000원 | 84,616,114원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 17% | 54,021,100원 | 160,000,000원 | 107,351,280원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 37,814,770원 | 160,000,000원 | 123,265,896원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 54,021,100원, 37,814,770원으로 내려가지만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액 160,000,000원은 그대로입니다. 따라서 최저가 하락분만 보고 가격 메리트가 커진다고 판단할 수 없습니다. 실거래 시세 수치가 제시된 사건도 아니므로, 이 리포트에서는 “시세보다 싸다”는 판단을 하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,173,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,789,114원 |
| 인수 · 임차인 김부경 보증금 | 160,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 전세권 · 김아영 | 160,000,000원 | 75,383,886원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서 김아영 전세권은 75,383,886원을 배당받고 84,616,114원의 미배당이 발생합니다. 김부경의 보증금은 배당 0원, 매수인 인수 160,000,000원으로 계산되어 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 강동면 모전리 ‘강동초등학교’ 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 국도 주변 농경지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 목구조 경사지붕 2층 단독주택으로 외벽은 페인트, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샤시창호이며 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 토지. 348.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·성장관리계획구역이 포함되고 영농여건불리농지와 접합니다.
- 공시지가. 82,500원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 판넬조 창고 약 4㎡의 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김부경 임대차 원본 확인. 2023.01.31 전입, 보증금 160,000,000원, 월 차임 150,000원의 실제 계약과 보증금 지급관계를 확인해야 합니다.
- 김아영 전세권 확인. 2023.01.31 설정, 전세금 160,000,000원, 건물 전부 및 공동전세 토지의 범위와 매각 후 존속 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 명세서와 권리계산 충돌 확인. “인수권리 해당사항없음” 기재와 대항력 임차인·선순위 전세권 인수 계산이 서로 일치하지 않습니다.
- 김부경 관계인 여부 확인. 제공된 주의사항에 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 명시되어 있습니다.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 77,173,000원만 보지 말고 인수 160,000,000원을 함께 계산해야 합니다.
- 토지·제시외 건물 확인. 348.0㎡ 토지와 판넬조 창고 약 4㎡가 일괄매각 대상입니다.
- 규제 확인. 계획관리지역 외 가축사육제한구역·비행안전제6구역·성장관리계획구역의 이용제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “77,173,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 321,418,000원에서 4회 유찰돼 최저매각가가 77,173,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 출발점일 뿐입니다. 대항력 있는 김부경의 보증금 160,000,000원이 전액 인수로 계산되고, 2023.01.31 김아영의 전세권 160,000,000원도 말소기준보다 앞선 권리로 분류되어 있습니다.
현재 배당자료 그대로라면 낙찰대금 77,173,000원에 김부경 보증금 인수 160,000,000원을 더한 실질취득 부담은 237,173,000원입니다. 게다가 매각물건명세서에는 인수권리가 “해당사항없음”으로 적혀 있어 현재 계산과 충돌합니다. 따라서 이 사건은 낮은 최저가에 점수를 줄 물건이 아니라, 권리 원문을 먼저 풀어야 하는 고위험형 사건입니다. 4회 유찰이라는 사실보다 “누가 어떤 160,000,000원을 실제로 인수하는가”가 승부처입니다.
