춘천지방법원 2025타경30707. 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 삼척근덕더스테이 102동 501호, 전용 84.9387㎡ 도시형생활주택입니다. 소유자는 신성건설산업주식회사이며, 말소기준권리는 2020.10.06 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸 예정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30707 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 근덕면 교가리 389 삼척근덕더스테이 제102동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 도시형생활주택(단지형연립주택) · 전용 84.9387㎡ |
| 소유자 | 신성건설산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 114,660,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 187,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
① 권리 흐름 — 인수는 없지만 전세권 구조 확인
말소기준권리는 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 을구 2번 전세권은 주택도시보증공사로 이전된 권리이며, 경매 매각으로 소멸 예정입니다. 임차 관련 전입신고일은 확인되지 않아 일반 임차인의 대항력 여부는 판단할 수 없습니다. 등기상 전세권 권리자는 주택도시보증공사이며, 실제 임차인이 아닌 보증금 대위·승계 구조로 보입니다. 따라서 보증금 187,000,000원을 매수인이 중복 인수하는 구조로 보기는 어렵습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
삼척근덕더스테이 동일 면적 기준 최근 거래는 2026.07 거래 1건입니다. 전체 평균 거래가 역시 동일한 155,000,000원으로 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.94㎡ | 2 | 155,000,000원 |
| 평균 | 84.94㎡ | 1건 | 155,000,000원 |
최저매각가 114,660,000원은 최근 거래 155,000,000원의 약 74%입니다. 최근 거래 기준으로는 할인 폭이 있으나, 40세대 규모 단지이고 거래 표본이 1건이라는 점은 가격 판단의 한계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 114,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,405,240원 |
| 1. 우리은행 근저당권 | 3,120,000,000원 | 112,254,760원 |
| 2. 주택도시보증공사 전세권 | 187,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 가압류 등 | 다수 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 근덕초등학교 북동측 인근으로 단독주택·주거나지·공공시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장 접근성과 운행 빈도는 보통 수준입니다.
- 용도. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용 중입니다.
- 규모. 삼척근덕더스테이는 총 40세대 규모로 거래량 기반 환금성 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 확인. 주택도시보증공사 권리와 실제 임차 관계를 구분해 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류가 있어 당해세 여부에 따라 배당 구조가 달라질 수 있습니다.
- 가격 기준. 최근 거래 155,000,000원과 최저가 114,660,000원의 차이를 기준으로 접근하세요.
- 환금성. 40세대 소규모 단지라 낙찰 후 매도 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력, 구조는 확인”
이 물건은 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고 최근 거래 대비 가격 메리트가 있습니다. 다만 권리의 중심에는 주택도시보증공사 전세권이 있고, 도시형생활주택이라는 상품 특성상 환금성 검토가 중요합니다. 인수 부담은 없지만, 좋은 가격에 낙찰받는 것과 쉽게 되파는 것은 별개의 문제입니다. 가격은 합격권, 권리와 출구전략은 확인이 필요한 물건입니다.
