춘천지방법원 2025타경30740. 강릉시 송정동 화이트캐슬 1동 4층 A401호입니다. 사건상 용도는 근린주택이고, 감정평가 이용상태는 주택, 매각물건명세서 비고에는 연립주택으로 기재돼 있습니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 선순위 대항력 임차권입니다. 임차인 한정호는 2021년 7월 8일 임대차계약, 2021년 7월 9일 확정일자, 2021년 8월 3일 점유개시, 2021년 8월 10일 주민등록을 갖췄고, 보증금은 220,000,000원입니다.

등기부상 주택임차권은 2025년 6월 23일 등기됐으며, 강제경매개시결정은 그 뒤인 2025년 9월 18일입니다. 매각물건명세서도 을구 순위 1번 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 감정가 대비 34% 수준까지 내려온 최저가 자체는 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 97,755,000원만 내고 끝나는 물건이 아니다

소유권보존은 2018년 2월 5일 이소연 명의로 이뤄졌고 같은 날 수협은행으로 신탁등기가 됐으나, 해당 신탁은 2020년 6월 12일 신탁재산 귀속을 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 핵심은 2025년 6월 23일 등기된 한정호의 주택임차권입니다. 임차보증금은 220,000,000원이며 임차권등기 전 주민등록일이 2021년 8월 10일이므로, 2025년 9월 18일 강제경매개시결정보다 앞선 대항력 임차인입니다.

보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 1명입니다. 한정호는 동시에 이 강제경매의 신청채권자로도 기재돼 있습니다. 자료에는 “등기부상 권리자/채무자와 동일 → 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성”이라는 주의가 있으므로, 이 관계는 입찰 전에 임대차계약 원본과 채권 발생 원인을 직접 대조해야 합니다. 다만 현 자료만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

② 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 인수액이 올라간다

이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 임차보증금보다 낮은 구간에서는 낙찰가가 내려가는 만큼 배당액이 줄어들고, 임차보증금 미배당분이 커집니다. 따라서 최저가 하락을 곧바로 취득원가 하락으로 해석하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 비교

화이트캐슬의 최근 12개월 실거래 자료는 1건입니다. 2025년 5월, 전용 84.0㎡·3층이 450,000,000원에 거래됐습니다. 대상 면적은 77.76㎡이며 자료상 면적 비교 대상으로 분류돼 있지만, 거래 표본 자체가 1건뿐이므로 개별 호수의 상태와 면적 차이를 감안해 보수적으로 참고해야 합니다.

단순 최저가 기준 자료에는 최근 시세 대비 21.7%라는 숫자가 나오지만, 이 사건에서는 그 수치를 가격 메리트로 사용하면 안 됩니다. 낙찰 후 임차보증금 미배당분을 승계하므로 실제 판단 기준은 보증금 220,000,000원 안팎입니다. 이 실질취득 기준은 최근 실거래 450,000,000원보다는 낮지만, 비교 거래가 단 1건이고 대상 면적도 동일하지 않아 “반값 매물”처럼 단정할 수 있는 자료는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 97,755,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 97,755,000원 중 집행비용 2,159,590원을 제외한 95,595,410원이 임차보증금에 우선 배당되고, 보증금 부족분 124,404,590원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 강릉시 송정동, 강릉항 서측 근거리에 위치하며 주위는 아파트와 단독주택 등이 밀집해 있습니다.
• 교통. 감정평가상 제반 교통상황은 무난하며, 부지는 폭 약 25m 아스팔트포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층건 중 4층 단위세대이며 위생설비, 승강기설비, LPG가스 개별난방설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,443.0㎡, 지목 대, 제2종일반주거지역이며 평지·부정형·광대로한면 조건입니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 자연재해위험개선지구에 포함되고 소로2류와 접합니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없다고 평가됐으나, 공부상 1동인 건물이 현장에는 201동으로 표기돼 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 화이트캐슬은 23세대이며 최근 실거래 표본은 1건입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회로 나타납니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가 착시 금지. 97,755,000원이 취득원가가 아닙니다. 현재 기준 임차보증금 미배당 124,404,590원을 인수합니다.
• 유찰만 기다리는 전략 금지. 4회 유찰 시 인수액 153,203,213원, 5회 유찰 시 173,362,249원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 실질취득 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
• 임대차 원본 확인. 한정호는 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 임대차계약, 보증금 지급자료, 신청채권의 발생 원인을 함께 대조해야 합니다.
• 대항력 소멸 전제 금지. 매각물건명세서가 미배당 보증금의 매수인 인수를 명시하고 있으므로 말소된다고 가정해 입찰가를 정하면 안 됩니다.
• 실거래 추가 확인. 제공된 최근 12개월 실거래는 84.0㎡ 1건뿐입니다. 대상 77.76㎡와 동일·유사 면적의 추가 시세 확인이 필요합니다.
• 용도 확인. 사건 용도는 근린주택, 감정평가 이용상태는 주택, 명세서 비고는 연립주택입니다. 실제 건축물대장과 이용 현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
• 현장 표기 확인. 공부상 1동이나 건물에는 201동으로 표기돼 있으므로 현장 호수와 등기 목적물을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “97,755,000원짜리 물건”이 아니다

이 사건에서 가장 위험한 오해는 감정가 285,000,000원이 세 차례 유찰돼 최저가 97,755,000원까지 떨어졌다는 사실만 보는 것입니다. 대항력 있는 한정호의 보증금은 220,000,000원이고, 현재 회차에서 예상되는 미배당 잔액 124,404,590원은 매수인이 인수합니다. 더 유찰돼도 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 커져 실질취득은 보증금 220,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다.

시세 쪽에서는 최근 12개월 거래 1건이 450,000,000원으로, 인수를 반영한 실질취득 기준보다 높은 가격이 확인됩니다. 다만 표본이 단 1건이고 거래 면적은 84.0㎡, 대상은 77.76㎡이므로 가격 차이를 그대로 수익으로 확정해선 안 됩니다. 여기에 실제 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 한정호로 동일하다는 점도 원본 확인이 필요한 변수입니다. 가격은 인수 후에도 검토 가치가 있지만, 권리는 단순하지 않습니다. 이 물건의 승부처는 “얼마나 유찰됐느냐”가 아니라 220,000,000원 보증금 인수를 전제로도 실제 시세와 명도·임대차 관계가 성립하느냐입니다.