춘천지방법원 2025타경30740. 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-81, 화이트캐슬 제1동 4층 A401호입니다. 사건 분류는 근린주택이며, 감정평가상 이용상태는 주택이고 매각물건명세서에는 연립주택으로 기재되어 있습니다. 권리분석에서 가장 중요한 부분은 낮아진 최저가가 아니라 말소기준권리보다 앞선 것으로 분석된 임차권등기와 미배당 보증금의 인수 가능성입니다.
임차인 한정호의 임차보증금은 220,000,000원입니다. 전입일은 2021년 8월 10일, 확정일자는 2021년 7월 9일이며, 임차권등기는 2025년 6월 23일에 접수되어 있습니다. 배당요구도 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분석됩니다. 현재 최저가에서는 보증금 전액을 배당하기 어렵고, 계산상 잔액 173,362,200원이 매수인에게 인수될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30740 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 송정동 110-81 제1동 4층 A401호 도로명주소: 강원특별자치도 강릉시 경강로 2531 |
| 물건종류 / 전용면적 | 근린주택 · 감정평가상 주택 이용 · 전용면적 77.76㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕 4층 건물의 4층 부분 단위세대. 공부상 제1동이며 건물에는 201동으로 표기되어 있습니다. |
| 소유자 | 이소연 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 47,900,000원 |
| 유찰 횟수 | 5회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 한정호 / 223,043,835원 |
| 임차보증금 | 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 임차권 인수 가능성을 먼저 확인
등기상 주택임차권은 2025년 6월 23일에 접수되어 있고, 자료상 말소기준일인 강제경매개시결정 접수일은 2025년 9월 18일입니다. 임차권등기가 이 기준일보다 앞서므로, 매각물건명세서에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기가 있으며 보증금 미변제 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 임차 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 분석 |
|---|---|---|---|---|
| 한정호 | 건물 전부 주거(임차권등기) |
220,000,000원 | 전입 2021.08.10 확정 2021.07.09 임차권등기 2025.06.23 |
대항력 있음
우선변제 가능
미배당액 인수 위험
배당요구 확인 |
보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없으며, 등기부와 매각물건명세서에서 확인되는 임차권자는 한정호 1명입니다. 다만 임차인과 강제경매 신청채권자의 이름이 같다는 점은 별도의 검증 사항입니다. 임차보증금과 신청채권 청구액이 같은 채권인지, 서로 다른 채권인지, 실제 임대차와 보증금 지급이 존재하는지 원본 자료로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 낮은 최저가와 실질취득액은 다르다
제시된 화이트캐슬 거래 내역은 1건입니다. 2025년 5월, 전용면적 84.0㎡, 3층 거래가 450,000,000원으로 표시되어 있습니다. 대상 물건의 기준면적은 77.76㎡이므로 면적 차이가 있고, 표시된 거래일도 최신 가격 판단에 그대로 사용하기에는 오래된 편입니다.
| 거래 시점 | 거래면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 84.0㎡ | 3층 | 450,000,000원 |
| 거래 표본 | 1건 | — | 450,000,000원 |
현재 최저가에 미배당 보증금 인수 추정액을 더하면 실질취득 추정액은 221,262,200원입니다. 단순 금액 비교에서는 제시된 450,000,000원 거래보다 낮지만, 비교 거래가 1건뿐이고 면적과 거래 시점이 다르므로 이를 근거로 확정적인 시세 차익이나 저가 매수라고 단정할 수는 없습니다. 최근 거래 내역과 대상 호수의 실제 상태를 다시 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 47,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | — | 1,262,200원 |
| 임차인 한정호 보증금(우선변제) | 220,000,000원 | 46,637,800원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 한정호 | 223,043,835원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당은 집행비용 추정과 제시된 배당 계산을 기준으로 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 확인이 필요합니다. 임차보증금 220,000,000원 중 46,637,800원이 배당되면 잔액 173,362,200원이 남습니다. 이 잔액이 매수인에게 인수되는 경우를 기준으로 실질취득액을 계산했습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득비용은 비슷하다
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아질수록 배당액이 줄고 매수인 인수액이 늘어나는 구조가 됩니다. 아래 계산에서도 실질취득 추정액은 약 2억 2,100만원 수준으로 유지됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 47,900,000원 | 173,362,200원 | 221,262,200원 |
| 6회 유찰 시 | 33,529,999원 | 187,473,541원 | 221,003,540원 |
| 7회 유찰 시 | 23,470,999원 | 197,351,479원 | 220,822,478원 |
위 계산은 임차보증금 인수가 인정된다는 전제의 시나리오입니다. 임차인과 신청채권자의 동일인 여부, 임대차의 실재, 실제 배당 및 인수 범위가 원본 서류 검토 결과 달라진다면 비용도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)
- 입지. 강원특별자치도 강릉시 송정동에 있으며, 강릉항 서측 근거리에 위치합니다. 주변은 아파트와 단독주택 등이 밀집한 지역입니다.
- 교통·도로. 감정평가상 제반 교통은 무난한 지역으로 기재되어 있으며, 폭 약 25m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 평스라브 지붕의 4층 건물이며 위생설비, 승강기설비(2가구 1대), LPG 개별난방설비가 기재되어 있습니다.
- 용도지역·제한. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 자연재해위험개선지구에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다. 소로2류에 접합니다.
- 건축물 확인. 감정평가상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 공부상 제1동과 건물 표기 201동의 관계는 현장 및 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 환금성. 화이트캐슬은 23세대이며 준공일은 2017.12.28입니다. 확인된 거래 내역은 1건뿐이므로 거래 표본이 제한적입니다. 단지 평균 유찰 횟수는 4.0회이며, 해당 물건은 5회 유찰된 상태입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 2021.08.10 전입, 2021.07.09 확정일자, 2025.06.23 임차권등기와 배당요구 내용을 원본 서류에서 대조하세요.
- 임차인·신청채권자 관계. 한정호 명의의 임차권과 청구액 223,043,835원의 관계를 확인하고, 임대차계약서·보증금 지급 증빙·실제 점유 및 채권 자료를 대조하세요.
- 선순위 권리 재검토. 등기상 근저당 1건의 접수일·채권최고액·말소 여부를 확인하고, 임차권의 실제 인수 범위를 확정하세요.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 회차의 예상 인수액 173,362,200원을 포함하면 실질취득 추정액은 221,262,200원입니다. 최저가 47,900,000원만으로 입찰가를 정하지 마세요.
- 시세 재확인. 제시된 거래는 2025.05의 84.0㎡ 거래 1건입니다. 대상 면적과 거래 시점 차이를 고려해 동일 단지의 최신 거래 및 해당 호수의 상태를 확인하세요.
- 배당·세금 확인. 예상배당은 집행비용 추정치와 제시된 계산에 기초합니다. 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 배당 결과에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 주거용 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유자, 인도 가능성 및 명도 부담을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 및 배당요구 관련 자료를 함께 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “최저가보다 인수액이 중요하다”
이 물건은 감정가 285,000,000원에서 5회 유찰을 거쳐 최저매각가 47,900,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차보증금 220,000,000원 중 배당되지 않는 잔액이 매수인에게 인수될 수 있어, 현재 회차의 실질취득 추정액은 221,262,200원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 총취득비용은 약 2억 2,100만원 수준으로 유지되는 계산입니다.
가격 비교 자료는 거래 1건뿐이며, 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일인으로 나타나는 중요한 확인 사항도 있습니다. 따라서 현 단계에서 저가 매수라고 단정하기보다 임대차의 실재, 선순위 권리, 인수 범위와 최신 시세를 먼저 확인해야 합니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 인수 위험을 확정하고 실제 부담액을 계산하는 것입니다.
