청주지방법원 2024타경63171. 청주시 서원구 성화동 486 소재 7층 701호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 권리분석의 중심은 전헌구의 임차권입니다. 전입신고와 확정일자가 모두 2022.02.11이고 점유개시는 2022.02.24로, 말소기준권리인 2023.10.25 청주시 압류보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이어지는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서 비고에는 신청채권자가 우선변제권만 주장하고, 대항력 포기 확약 및 임차권등기 말소에 대한 동의서를 2025.09.10 제출한 것으로 기재돼 있습니다. 이에 따라 전헌구 관련 미배당 보증금은 본 리포트의 실질 인수 계산에서 0원으로 처리합니다. 확약은 이 임차인에 관한 판단에만 반영하며, 감정평가서에 임대관계가 미상이라고 적힌 만큼 다른 점유관계가 존재하는지는 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경63171 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 신화로32번길 25, 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 오피스텔(주거용) 이용 |
| 소유자 | 임윤정 |
| 감정가 / 최저가 | 202,200,000원 / 33,984,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 155,869,655원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.25 청주시 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
실제 임차인은 전헌구 1명입니다. 보증금은 150,000,000원, 전입신고·확정일자는 모두 2022.02.11, 배당요구일은 2023.12.06입니다. 말소기준권리보다 전입이 빠르므로 원칙적으로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 매각가 기준 배당 예상액은 32,972,288원이며, 확약을 반영하지 않는 기계적 계산상 117,027,712원이 미배당됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전헌구 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 150,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 |
전입 2022.02.11 · 확정일자 2022.02.11 · 배당요구 2023.12.06. 확약을 반영하지 않은 배당 계산에서는 미배당 117,027,712원이 매수인 인수로 잡히지만, 2025.09.10 제출된 대항력 포기 확약 및 임차권등기 말소 동의서를 반영하면 본 리포트상 실질 인수는 0원입니다.
② 가격·유찰 구조 — 최저가보다 ‘재매각·10회 유찰’을 함께 봐야 한다
현재 회차는 10회 유찰, 매각가는 33,984,000원입니다. 다음 시나리오에는 11회 유찰 시 27,187,200원, 12회 유찰 시 21,749,760원이 제시돼 있습니다. 확약을 반영하면 각 회차에서 전헌구에 대한 실질 인수는 0원이므로, 실질취득은 해당 회차 매각가와 같습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (10회 유찰, 감정가 17%) | 33,984,000원 | 117,027,712원 | 0원 | 33,984,000원 |
| 11회 유찰 시 (감정가 13%) | 27,187,200원 | 123,702,170원 | 0원 | 27,187,200원 |
| 12회 유찰 시 (감정가 11%) | 21,749,760원 | 129,041,736원 | 0원 | 21,749,760원 |
③ 예상배당표 (매각가 33,984,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,011,712원 |
| 1. 임차인 전헌구 보증금 (우선변제) | 150,000,000원 | 32,972,288원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 155,869,655원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체에서는 전헌구 보증금 중 117,027,712원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 이는 확약을 반영하기 전 룰상 금액입니다. 2025.09.10 제출된 대항력 포기 확약 및 임차권등기 말소 동의서를 반영하면 전헌구에 대한 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. KBS청주방송국 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 오피스텔(주거용)로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 7층 701호입니다.
- 도로·토지. 가장형 평지의 오피스텔 건부지이며, 서측 및 남측으로 포장도로에 접합니다. 용도지역은 준주거지역입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·상업용지, 상대보호구역 등에 해당하며 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 유찰 이력. 현재 10회 유찰된 재매각 물건입니다. 가격과 별개로 반복 유찰의 원인을 현장·점유·이용상태와 함께 점검해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2025.09.10 제출된 대항력 포기 확약 및 임차권등기 말소 동의서의 적용 대상과 조건을 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 임차권등기 처리 확인. 전헌구 임차권등기는 등기부에 존재하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 확약과 말소 동의가 실제 매각절차에서 어떻게 반영되는지 확인이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있습니다. 확약은 전헌구 관련 판단에만 적용되므로 별도 점유자가 있는지 직접 확인하세요.
- 재매각 사유 확인. 매각물건명세서 비고가 재매각으로 표시돼 있으므로 이전 매각절차의 경과와 현재 입찰조건을 원문에서 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 매각물건명세서 비고에 제시외 건물 포함이라고 기재돼 있으므로 감정평가서·물건명세서에서 포함 범위를 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 배당 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “대항력은 있었지만, 이 사건의 승부처는 확약과 환금성이다”
이 사건은 처음 보면 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 최저가보다 훨씬 커서 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제로 현재 회차 배당표만 계산하면 117,027,712원이 미배당돼 매수인 인수로 잡힙니다. 하지만 2025.09.10 대항력 포기 확약 및 임차권등기 말소 동의가 제출돼 전헌구에 대한 실질 인수는 0원으로 처리됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 33,984,000원입니다.
다만 이 권리상 반전이 곧바로 좋은 물건이라는 뜻은 아닙니다. 사건은 이미 10회 유찰됐고 재매각이며, 감정상 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 시세를 근거로 가격 우위를 단정하기보다 반복 유찰 원인, 현장 점유, 확약 원문, 제시외 건물 포함 범위를 함께 확인해야 합니다. 권리의 주된 인수는 해소됐지만, 환금성 확인이 남은 C등급 물건으로 보는 것이 타당합니다.
