최저가 33,984,000원의 핵심은 가격이 아니라 ‘대항력 포기 확약’ — 성화동 701호

청주지방법원 2024타경63171. 청주시 서원구 성화동 486 소재 7층 건물의 최상층 701호입니다. 경매상 용도 표기는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(주거용)입니다. 감정가 202,200,000원에서 10회 유찰돼 최저매각가는 33,984,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “감정가 대비 16.81%”라는 할인율만 볼 물건이 아닙니다. 보증금 150,000,000원의 대항력 임차인이 존재하기 때문입니다.

원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 부담할 미배당 보증금은 늘어납니다. 현재 회차에서는 낙찰가 33,984,000원과 규칙상 인수액 117,027,712원을 합친 부담이 151,011,712원입니다. 11회·12회 유찰 시에도 총부담은 각각 150,889,370원과 150,791,496원으로, 낙찰가가 낮아져도 보증금 수준에서 사실상 고정됩니다. 다만 본건에는 대항력 포기 확약과 임차권등기 말소 동의가 제출돼 있어, 그 효력이 확인되면 전헌구에 관한 실질 인수액은 0원*으로 바뀝니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있었고, 확약이 인수를 바꾼다

말소기준권리는 2022.06.23. 설정된 채권최고액 39,000,000원의 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 손성무이며, 2023.10.11. 김종인에게 확정채권양도를 원인으로 이전됐습니다. 그보다 앞서 설정됐던 충북낙농업협동조합, 웰컴저축은행, 김원석의 근저당권과 2020년 청주시 압류는 각각 해지·해제로 이미 말소됐으므로 매수인 인수대상이 아닙니다. 말소기준 이후의 청주시 압류, 청주서부소방서 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 전헌구는 2022.02.11. 전입신고와 확정일자를 갖추고 2022.02.24. 점유를 시작했습니다. 모두 말소기준일인 2022.06.23.보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2023.12.06. 접수됐지만, 대항력 판단의 핵심이 되는 전입·점유 시점은 그보다 앞섭니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

② 가격 판단 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

최저매각가 33,984,000원은 감정가 202,200,000원의 16.81%입니다. 표면 할인율은 매우 크지만, 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 특히 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 늘어 총부담은 약 150,000,000원 수준에서 유지됩니다.

표의 인수액은 대항력 포기 확약을 반영하지 않은 규칙상 금액입니다. 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 전헌구 관련 실질 인수액은 0원*이며, 실질취득은 해당 회차 낙찰가와 같아집니다.

③ 예상배당표 (매각가 33,984,000원 가정)

예상 매각대금은 집행비용을 제외하면 모두 임차인 보증금 배당에 사용되고, 후순위 권리자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 배당순서와 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. KBS청주방송국 남측 인근이며, 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 소재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물의 제7층 제701호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정 당시 오피스텔(주거용)로 이용 중이지만 사건상 용도 표기는 근린시설입니다. 공부상 용도와 허용된 사용방식은 입찰 전에 원본으로 대조해야 합니다.
• 토지·도로. 준주거지역·상업용지·성화(1)지구 지구단위계획구역이며, 서측과 남측으로 약 8m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,546,000원/㎡입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 가운데 10회 유찰과 재매각이 진행된 물건이므로, 실제 매수수요와 매도기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2025.09.10. 제출된 대항력 포기 확약과 임차권등기 말소 동의서의 제출인, 대상 임차인, 적용 조건과 법원의 매각조건 반영 여부를 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 매각 후 말소에 필요한 서류와 협조 의무가 구체적으로 확보됐는지 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 별개로 현재 실제 점유자가 누구인지, 인도 시기와 명도 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 재매각 조건 확인. 매각물건명세서에 재매각으로 기재돼 있으므로 이번 회차의 입찰보증금과 특별매각조건을 확인하세요.
• 제시외 건물 확인. 포함된 제시외 건물의 위치·형태·소유관계·평가 반영 여부를 감정평가서 원문과 현장에서 대조하세요.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건의 체납액과 당해세 여부에 따라 임차인 배당과 권리관계가 달라질 수 있습니다.
• 용도 대조. 경매 용도인 근린시설과 감정 이용상태인 주거용 오피스텔 사이의 차이가 금융, 취득세, 전입, 임대 및 향후 매각에 미치는 영향을 확인하세요.
• 시세 조사. 같은 건물 또는 인근 주거용 오피스텔·근린시설의 최근 실거래와 현재 매물을 별도로 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 특별매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “확약이 유효해야 33,984,000원이다”

이 물건의 숫자는 두 갈래로 읽어야 합니다. 대항력 포기 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 0원*이고, 현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 33,984,000원*입니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 전헌구의 보증금 미배당액 117,027,712원을 인수해 총부담은 151,011,712원으로 바뀝니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당액이 늘어 총부담은 약 150,000,000원 수준에서 유지됩니다.

따라서 이 사건의 첫 번째 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 확약서의 유효성·적용 범위·말소 실행 가능성입니다. 그다음이 가격입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않고 10회 유찰, 재매각, 제시외 건물, 용도 표기 차이까지 존재하므로 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 조건부 해소, 가격은 시세 조사 전까지 보류입니다.