춘천지방법원 2025타경30749. 강릉시 구정면 어단리 860-28의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 공부상 주택으로 이용 중이고, 기타조적구조 기타지붕 단층 건물입니다. 토지는 495.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역에 속합니다. 감정가 218,238,340원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 106,937,000원, 감정가의 49% 수준까지 내려왔습니다.
권리의 기준점은 2020.03.10. 설정된 주식회사신한은행 근저당권 90,200,000원입니다. 이 근저당권은 2025.07.28. 한국주택금융공사로 이전됐고, 그 뒤 등기된 정다예 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당표상 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30749 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 860-28 · 강원특별자치도 강릉시 구정면 칠성로 13-12 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공부상 주택 · 기타조적구조 기타지붕 단층 |
| 토지 | 495.0㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 권인수 |
| 감정가 / 최저가 | 218,238,340원 / 106,937,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 90,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
과거 강릉원예농업협동조합·강릉신용협동조합·강릉축산업협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2020.03.10. 신한은행의 채권최고액 90,200,000원 근저당입니다. 이 권리는 2025.07.28. 한국주택금융공사로 이전됐으며, 이후 정다예의 14,999,999원 가압류와 2025.09.19. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
현재 최저매각가는 106,937,000원으로 감정가 218,238,340원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 74,855,900원(감정가 34%), 그다음은 52,399,130원(감정가 24%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 106,937,000원 | 49% | 90,760,117원 |
| 3회 유찰 시 | 74,855,900원 | 34% | 122,291,505원 |
| 4회 유찰 시 | 52,399,130원 | 24% | 144,344,053원 |
다만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 같은 말이 아닙니다. 동일 조건의 실거래 비교값이 제시되지 않았으므로 106,937,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 단정해서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인할 수 있는 것은 현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실과, 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다.
③ 예상배당표 (매각가 106,937,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,297,118원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 주식회사신한은행 | 90,200,000원 | 90,200,000원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 정다예 | 14,999,999원 | 14,439,882원 |
| 4. 갑구 8번 경매개시결정 · 권인수 | 90,200,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 195,399,999원 중 104,639,882원이 배당되고 미배당은 90,760,117원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 토지·건물 및 현장 체크 (감정요항표·매각물건명세서 기준)
- 이용상태. 건물은 공부상 주택으로 이용 중이며 기타조적구조 기타지붕 단층입니다. 외벽은 황토마감 등, 창호는 새시창호 등이고 위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 495.0㎡, 지목 대, 평지의 자루형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 81,700원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 성장관리계획구역이 포함됩니다.
- 입지. 강릉시 구정면 어단리 칠성교 북동측 인근으로, 주변은 주택·근린생활시설·농경지 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 2-1 내지 2-5가 포함되고, 지상 소재 수목 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 경계. 매각물건명세서에는 지적경계 불분명이 명시돼 있습니다. 현황 경계와 공부상 경계를 직접 대조해야 합니다.
- 위반건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계 확인. 지적경계 불분명 기재가 있으므로 토지 경계·담장·진입로·제시외 건물 위치를 현장에서 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 2-1 내지 2-5와 지상 수목 등이 매각 범위에 포함되는 점을 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용관계와 명도 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 49%라는 할인율과 별개로 인근 유사 주택·토지 거래와 현장 상태를 대조해 응찰가 상한을 정하세요.
- 배당 구조. 현재 회차 기준 채권자 미배당이 90,760,117원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 예상배당과 매수인 인수는 구분해서 보아야 하며, 예상 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 현장 확인이 먼저
이 사건의 장점은 분명합니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되고 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 두 차례 유찰로 최저매각가는 106,937,000원까지 내려와 감정가의 49%가 됐습니다.
하지만 이 할인율을 곧바로 ‘시세보다 싸다’로 번역해서는 안 됩니다. 이 물건은 토지 495.0㎡와 단층 주택, 제시외 건물·수목이 함께 매각되는 물건이고, 매각물건명세서에는 지적경계 불분명, 감정요항표에는 임대관계 미상이 적혀 있습니다. 따라서 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격과 현장 확인이 핵심입니다. 감정가 대비 할인폭보다 실제 경계·점유·건물 상태와 주변 시장가격을 먼저 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
