청주지방법원 2024타경64372. 청주시 흥덕구 지동동 476 일대의 화물터미널·근린생활시설·창고·하치장 복합 물건입니다. 감정평가상 이용상태는 운수시설, 창고, 하치장, 경비실, 소매점, 부품상 점포, 식당, 수리점, 자동차관련시설 등으로 나뉩니다. 아파트처럼 단일 세대의 권리만 보면 되는 구조가 아니라, 토지와 다수 건물, 제시외 물건, 영업시설, 여러 점유자가 한꺼번에 얽힌 대형 사업용 부동산입니다.
가격만 보면 감정가 27,164,044,540원에서 1회 유찰되어 최저가가 19,014,831,000원으로 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 신청채권자의 청구액은 791,189,626원인데, 현재 회차 배당 시나리오에서도 신청채권자 배당은 0원으로 표시됩니다. 후순위까지 미배당이 크게 남는 구조이고, 점유자 중 보증금·전입일이 확인되지 않은 대상도 많습니다. 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 ‘메리트 있다’고 보기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2024타경64372 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 흥덕구 지동동 476 · 직지대로240번길 38 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 운수시설, 창고, 하치장, 경비실, 제1종근린생활시설, 점포, 식당, 제2종근린생활시설, 자동차관련시설 |
| 소유자 | 청주화물터미널 주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 27,164,044,540원 / 19,014,831,000원 (감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치디현대오일뱅크 주식회사 / 791,189,626원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기 발급 | 2026.07.10 · 청주지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2012년 한국타이어 근저당
말소기준은 2012.11.20 한국타이어주식회사 근저당권 (채권최고액 200,000,000원)으로 잡혀 있습니다. 이후의 한국타이어, 우암새마을금고, 현대오일뱅크, 중소기업은행 근저당 및 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 다만 현황조사상 (주)뉴해성물류는 2010.07.30 전입으로 표시되어 대항력 있음으로 분류되어 있고, 보증금은 확인되지 않습니다.
② 임대차·점유 현황 — 대항력 있음 1건, 미상 32건
보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유자는 대항력 있다고 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 반대로 전입신고가 말소기준권리 이후로 표시된 점유자는 대항력 없음으로 분류했습니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 보이지 않습니다.
| 점유자 | 사용·부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 염선규(청주필한방병원) | 광고탑 · 제시외 (1)번 | 미상 | 1,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| SK텔레콤 | 광고탑 · 제시외 (1)번 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| LG텔레콤 | 광고탑 · 제시외 (1)번 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이은옥(전대인)(세차하는날) | 세차장 · 제시외 (5)번, (9)번 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임갑빈(전차인) | 세차장 · 제시외 (5)부분 및 제시외 (15)번 | 2024.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)문의아이씨 | 세차장 · 제시외 (8)번 | 2023.04.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 청주관문주유소화물터미널점 | 창고 및 사무실, 캐노피 · 제시외 (10)번, (11)번 1층 전체, (12)번, (13)번 | 2024.12.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 사단법인 물류터미털협회 | 제시외 (11)번 2층 전체 | 미상 | 2,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 선승호(청주대원스카이) | 주차장 · 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이찬호(일와인스포츠) | 창고 · 창고 720평방미터부분 전체 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)리치오안나 | 창고 · 창고 720평방미터부분 전체 | 미상 | 1,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임영훈 | 하치장 · 320평방미터부분 전체 및 제시외 (2)번 | 미상 | 2,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이미영(서촌) | 사무실 · 106호 전체 및 창고 1칸 | 2024.10.23 | 3,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태여(계량소) | 사무실 · 101호 전체 | 미상 | 2,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)케이에이치 | 사무실 · 107호 전체 | 미상 | 5,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)힘찬물류 | 사무실 · 110호 전체 | 2018.07.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박다미(내셔널) | 사무실 · 113호 전체 | 미상 | 1,000 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 나건(주) | 사무실 · 218호, 219호 전체 | 2022.02.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 엠씨유(주) | 사무실 · 203호 전체 | 2021.07.16 | 2,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)신한물류 | 사무실 · 209호 전체 | 2018.03.08 | 1,000 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)뉴해성물류 | 사무실 · 216호 전체 | 2010.07.30 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이종훈 | 기재 부분 미상 | 2023.05.03 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.05.08 | 해당 없음 |
| 까치네 | 주거 | 2019.08.09 | 0 | 없음 | 미상 · 확정 2025.04.22 | 해당 없음 |
위 표는 주요 점유자를 중심으로 정리했습니다. 그 밖에도 하명일(명일산업), (주)엠씨유, 서승화(한국타이어), 이은옥(세차하는날), 남윤식(아디다스골프), 이설형(미즈노), 김경숙(솔트메디스), 정수경(NBA), 강영애(뉴발란스키즈), 민태준(스파이더), 이병훈(위드컴퍼니), 운초문화재단, 황석민(세움터), 박석규(청송로타리클럽), 양승직(까치네문화예술회), (유)에스티, 이륭산업개발(주), 박정배(메디플러스JH), 김수호, 청주도시첨단물류단지(주), 영진엘리베이터(주), 금영산업개발(주), 변순만, 청주스마트시티(주), 김은선 등이 현황조사 또는 매각물건명세서에 기재되어 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 19,014,831,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 192,548,310원 |
| 채권자 총 청구 | 35,240,412,822원 | 18,822,282,690원 |
| 신청채권자 청구 | 791,189,626원 | 0원 |
| 채권 미배당 | - | 16,418,130,132원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 채권 배당으로 소진됩니다. 매각물건명세서상 매수인 인수권리는 해당사항 없음으로 표시되지만, 점유자의 보증금·대항력 확인은 별도입니다.
④ 제외물·제시외 물건 — 낙찰자가 사는 범위를 정확히 잘라야 한다
- 일괄매각. 제시외 건물, 수목, 관정, 기계기구목록 중 유류저장탱크 및 계근대가 포함됩니다.
- 매각 제외. 476번지 주유소에 설치된 주유기, VRS, IC카드리더기, 요소수 주입기는 에이치디현대오일뱅크(주) 소유로 매각에서 제외됩니다.
- 임차인 소유 제외. 감정평가서상 제시외 건물 기호 ㉣, ㉭은 각 임차인 소유로 매각에서 제외됩니다.
- 소재·구조 확인. 감정평가명세표 일련번호 8-마 경비실 4.5㎡는 소재불명이고, 일부 건물은 공부상 구조와 현황이 다릅니다.
- 경계 리스크. 제시외 물건 ⓒ 옥외광고철골구조물은 인접필지인 지동동 850-25에 걸쳐 소재합니다.
- 무허가 건물 제외. 1번, 3번, 4번, 7번 지상 위 소재하는 건축법상 사용승인을 받지 않은 주유소건물 및 캐노피 2동은 매각 제외입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 청주시 흥덕구 신성동 소재 서청주IC 남동측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설과 아울렛 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스승강장이 있어 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 용도지역. 일부 토지는 도시지역·일반공업지역·물류터미널, 일부는 도시지역·자연녹지지역으로 기재되어 있습니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조, 조립식 경량철골조, 일반철골조, 경량철골조 등 구조가 혼재되어 있고, 일부는 현황과 공부상 구조가 다릅니다.
- 환금성. 대형 운수시설·근린·창고 복합 물건은 일반 주거용보다 매수층이 좁습니다. 실수요·개발·임대운영 계획 없이 단순 저가 낙찰을 노리기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 최저가는 19,014,831,000원으로 감정가의 70%지만, 점유·제외물·미배당을 반영하면 단순 할인 물건이 아닙니다.
- 대항력 임차인 원본 확인. (주)뉴해성물류는 2010.07.30 전입으로 대항력 있음으로 분류됩니다. 보증금 미상 상태이므로 계약서와 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 미상 점유자 확인. 전입신고일 미상 또는 보증금 미상 점유자는 대항력 가능·미상으로 두고, 명도비·인수 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 매각 제외물 실사. 주유기, VRS, IC카드리더기, 요소수 주입기, 일부 제시외 건물, 무허가 주유소건물·캐노피 제외 범위를 현장에서 분리 확인해야 합니다.
- 사업성 검토. 운수시설·창고·근린생활시설·자동차관련시설이 섞여 있어 단순 임대수익률보다 용도·인허가·명도·시설 소유권을 먼저 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서, 사업자등록·전입 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 “미상 리스크”가 더 크다
이 물건은 감정가에서 한 번 유찰되어 19,014,831,000원까지 내려왔지만, 그 자체가 안전마진을 뜻하지는 않습니다. 채권자 총 청구는 35,240,412,822원이고 현재 회차 미배당은 16,418,130,132원입니다. 여기에 대항력 있음 1건, 대항력 가능·미상 32건, 매각 제외물과 공부·현황 차이까지 겹칩니다.
권리는 명세서상 단순해 보이나, 현장과 점유가 복잡한 물건입니다. 이 사건의 결론은 “싸다”가 아니라 “원본 확인 전에는 실질취득가를 확정할 수 없다”입니다. 대형 사업용 부동산을 운영할 실수요자라면 검토 대상이 될 수 있지만, 일반 투자자가 최저가만 보고 들어가기에는 D등급 리스크가 더 앞섭니다.
