🏷️ 감정가 대비 48.87% 👤 실제 임차인 1명 💰 보증금 50,000,000원 ⚠️ 대항력 가능·미상
춘천지방법원 2025타경30775. 강릉시 구정면 어단리 소재 토지와 제2종근린생활시설 제조업소·사무소가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 경량철골조·일부 현황 일반철골구조의 판넬지붕 단층 건물이며, 공부상 이용은 제조업소와 사무소입니다. 현재 소유자는 주식회사아크원이고, 2025.06.16 종전 명칭인 주식회사비룡건설,광고에서 상호가 변경됐습니다.
등기권리만 보면 기준은 명확합니다. 2023.03.20 설정된 강릉남부새마을금고의 채권최고액 530,400,000원 근저당이 말소기준이고, 이후 김윤기 근저당 130,000,000원, 이규석 근저당 90,000,000원, 임의경매개시결정과 국의 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 고성호가 가동 1호 전부 198㎡를 주거 및 사무실로 사용하면서 보증금 50,000,000원을 신고했고 배당요구도 했지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30775 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 구정면 어단리 478-95 · 칠성로 21 |
| 등기 표시 | 강릉시 구정면 어단리 478-95, 478-134 나동 제1호 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(제조업소·사무소) |
| 토지 | 655㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 평지 · 자루형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사아크원 (2025.06.16 상호변경) |
| 감정가 / 최저가 | 755,962,750원 / 369,454,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉남부새마을금고 / 451,285,183원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(5-1, 5-2) 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 임차인은 미확정
말소기준 이후 설정된 김윤기·이규석의 근저당과 경매개시결정, 국의 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 국의 압류등기 자체와 별개로 실제 배당에서 당해세 등이 어떻게 반영되는지는 확인이 필요합니다. 앞선 강릉축산업협동조합·박영순 등의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 고성호 | 가동 1호 전부(198㎡) 주거 및 사무실 | 50,000,000원 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 신고 2025.12.31 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
특히 임차인의 조사 점유부분은 가동 1호 전부로 표시되어 있는 반면 등기 표시에는 나동 제1호가 포함되어 있습니다. 입찰 전 매각대상 목록과 실제 점유 범위를 매각물건명세서·현황조사 원본 및 현장에서 서로 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 할인’은 아니다
현재 최저매각가는 369,454,000원으로 감정가 755,962,750원의 48.87% 수준입니다. 두 차례 유찰돼 숫자상 할인폭은 커졌습니다. 다만 이 물건은 제2종근린생활시설 제조업소·사무소와 토지가 결합된 형태이고, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인율로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 369,454,000원 | 363,481,644원 | 386,918,356원 | 363,481,644원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 258,617,799원 | 254,197,150원 | 496,202,850원 | 254,197,150원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 181,032,459원 | 177,698,005원 | 572,701,995원 | 177,698,005원 |
③ 예상배당표 (매각가 369,454,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 5,972,356원 |
| 2. 근저당 · 강릉남부새마을금고 | 530,400,000원 | 363,481,644원 |
| 3. 근저당 · 김윤기 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이규석 | 90,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 750,400,000원, 현재 회차 채권자 배당은 363,481,644원이고 미배당은 386,918,356원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금의 승계 여부 역시 별도 판단 대상입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 구정면 어단리 ‘칠성교’ 북동측 인근으로, 주변은 주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류장과의 거리 및 배차간격을 고려한 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설로 일련번호(3)는 제조업소, 일련번호(5)는 제조업소·사무소, 일련번호(6)는 사무소입니다.
- 건물. 경량철골조 기타지붕(판넬지붕) 단층 건물이며, 일부는 현황 일반철골구조입니다. 일련번호(5)에는 위생설비가 있습니다.
- 토지. 655㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 가축사육제한구역과 성장관리계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 81,700원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 자루형 토지로 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항이 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아니라 제조업소·사무소와 토지가 결합된 물건이므로 매수 수요층이 주거용보다 제한될 가능성을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 고성호의 전입신고일·확정일자와 배당요구 내용, 실제 점유 시작 시점을 확인해 대항력·우선변제·승계 여부를 확정해야 합니다.
- 가동·나동 점유 범위 확인. 임차인 조사상 ‘가동 1호 전부’와 등기 표시상 ‘나동 제1호’가 함께 나타나므로 매각대상 목록별 현황과 점유구역을 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 구분. 제시외 건물(5-1, 5-2)은 일괄매각에 포함되지만, 이동식화장실 1동과 컨테이너 2동은 매각대상이 아닙니다.
- 타인소유 시설 확인. 토지 지상에는 매각대상이 아닌 타인소유 파이프조 판넬지붕 단층 계사와 경량철골조 목재지붕 단층 비가림시설이 있습니다.
- 수도시설 확인. 토지 지상의 수도시설 2식은 토지와 일체로 평가됐으며, 관할 지자체 조사에서는 신고된 관정이 없는 것으로 확인됐습니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 48.87%라는 수치만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고, 제조업소·사무소 및 토지의 실제 현장가치와 활용성을 별도로 확인해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 현재 배당 시뮬레이션은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않으므로 실제 배당표와 교부청구 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 미상 임차인과 현장”
이 사건의 등기 구조 자체는 어렵지 않습니다. 말소기준인 2023.03.20 강릉남부새마을금고 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸합니다. 문제는 그 다음입니다. 실제 임차인 1명이 보증금 50,000,000원을 신고했지만 전입일·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 승계 여부가 아직 열려 있고, 매각 포함·제외 제시외 건물과 타인소유 시설도 함께 존재합니다.
가격 역시 감정가 755,962,750원에서 최저가 369,454,000원까지 내려온 것은 사실이지만, 이 물건과 직접 비교할 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가의 48.87%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 결론내릴 근거는 부족합니다. 제조업소·사무소라는 용도와 현장 구조까지 감안하면 등기권리는 소멸 구조, 임차인과 현장은 확인 선행, 가격 평가는 보류가 이 사건의 핵심입니다.
