청주지방법원 2025타경986. 청주시 청원구 우암동 하이브레드 오피스텔 7층 707호입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔이고, 건물 구조는 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 15층 건물 내 7층 707호입니다. 현재 회차 최저매각가는 19,999,000원, 감정가의 16.81% 수준입니다. 표면 가격은 매우 낮지만, 현황조사·매각물건명세서상 김동성의 전체 유치권점유가 올라와 있고, 감정평가서에도 현재 건물 전체에 대하여 유치권이 행사되고 있어 내부현황을 확인하지 못했다고 되어 있습니다.
등기상 권리 흐름도 단순한 “근저당 하나 → 경매”가 아닙니다. 과거 강제경매, 신탁, 가등기, 여러 차례 경매개시와 말소가 이어졌고, notes에는 갑구 5번 가등기(담보가등기) — 종류 확인 필요가 별도 경고로 들어가 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 낮아진 오피스텔”이 아니라 유치권·가등기·점유관계를 원본으로 재확인해야 하는 고난도 저가 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경986 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 우암동 110-33 하이브레드 오피스텔 7층 707호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 김영창 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 19,999,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청주서원 신용협동조합 / 95,114,502원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
| 비고 | 재매각 · 갑구 5번 가등기(담보가등기) 종류 확인 필요 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘확인’이 중요한 사건
말소기준으로 계산된 권리는 2011.10.12 갑구 2번 강제경매개시결정입니다. 이후 갑구 5번 가등기, 갑구 11번 가압류, 을구 1번 근저당권, 현재 임의경매개시결정은 데이터상 “말소기준권리 이후 → 매각으로 소멸”로 표시됩니다. 다만 갑구 5번 가등기는 notes에서 담보가등기 종류 확인 필요로 별도 표시되어 있으므로, 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서 원문에서 담보가등기·소유권이전청구권가등기 성격 및 말소 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 점유·임차인 표 — 실제 임차인 확정 전까지 보수적으로
데이터상 보증기관 승계·대위신고는 없습니다. 따라서 보증금 합산에서 제외할 보증기관 중복신고는 없음으로 보입니다. 다만 김동성은 보증금·전입신고일이 미상인 유치권점유자로, 대항력 有로 단정할 수 없고 “대항력 가능·미상”으로 보아야 합니다. (주)한신아트(김종권)는 전입신고일이 2020.05.08로 표시되어 있으나, 데이터 판정상 말소기준권리 이후라 대항력 없음입니다.
| 점유자 / 임차인 | 부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동성 | 전체(본건및건물전체) · 유치권점유 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당없음 |
| (주)한신아트(김종권) | 미상 | 2020.05.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당없음 |
③ 가격 판단 — 싸다기보다 ‘막힌 물건’의 가격
현재 최저매각가 19,999,000원은 감정가 119,000,000원의 16.81%입니다. 그러나 실거래 자료가 제공되지 않았으므로 시세 대비 저렴하다고 결론낼 수 없습니다. 특히 이 사건은 재매각이고, 유치권점유·내부 미확인·대지면적 차이·가등기 확인 필요가 겹칩니다. 따라서 최저가 자체보다 실사용 가능성, 유치권 성립 여부, 명도 가능성, 재매각 사유가 가격 판단의 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,999,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.8% 추정) | - | 759,982원 |
| 1. 갑구 11번 가압류 · 황인호 | 80,000,000원 | 19,239,018원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 청주서원신용협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 184,000,000원 중 예상배당은 19,239,018원, 미배당은 164,760,982원입니다. 신청채권자 청주서원 신용협동조합의 청구액 95,114,502원은 현재 회차 배당표상 0원으로 표시됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 본건은 충청북도 청주시 청원구 우암동 소재 “청원구청” 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 상업시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 용도·상태. 오피스텔로 이용중이며, 위생설비와 급배수설비 등을 갖추고 있습니다. 다만 건물 전체 유치권 행사로 내부현황은 확인하지 못했습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·준주거지역이 표시되어 있고, 공시지가 1,868,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 공부와의 차이. 집합건축물대장상 대지면적 1,894㎡와 대지권 목적인 토지 합산면적 1,915㎡가 상이하다고 되어 있어 응찰 시 참고가 필요합니다.
- 환금성. 실거래 자료가 없고, 유치권 행사·내부 미확인·재매각이 함께 표시되어 있어 일반 오피스텔보다 환금성 판단을 보수적으로 해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 원본 확인. 김동성의 유치권점유가 실제 공사대금 채권, 점유 계속성, 견련성, 배제특약 여부를 갖추는지 확인해야 합니다.
- 건물 전체 유치권 영향. 감정평가서상 건물 전체에 유치권이 행사되고 있어 본건 707호만의 문제가 아닐 수 있습니다. 공용부 출입·관리·명도 가능성을 확인하세요.
- 갑구 5번 가등기. notes에 “담보가등기 — 종류 확인 필요”가 있습니다. 말소 여부만 보지 말고 가등기의 성격과 본등기·말소 관계를 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
- 재매각 사유. 매각물건명세서 비고에 “재매각”이 있습니다. 전 낙찰자의 미납·권리 문제·명도 문제 등 원인을 확인해야 합니다.
- 임대관계 미상. 감정평가서 기타참고사항에는 임대관계가 미상이라고 되어 있습니다. 보증금·확정일자·점유자 지위를 현황조사와 전입세대 열람으로 재확인해야 합니다.
- 내부 미확인. 내부현황이 확인되지 않았으므로, 수리비·하자·사용 가능 상태를 낙관하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “감정가 17%”보다 중요한 것은 점유다
이 물건은 가격표만 보면 강하게 눈길을 끕니다. 감정가 119,000,000원 오피스텔이 5회 유찰 끝에 19,999,000원까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 그 이유도 데이터 안에 함께 들어 있습니다. 건물 전체 유치권 행사, 전체 유치권점유, 임대관계 미상, 담보가등기 종류 확인 필요, 재매각입니다. 배당표상 인수액 0원이라는 숫자만으로 안전하다고 보기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 권리·점유 원본 확인 전에는 D급 고위험 물건입니다. 확인을 통해 유치권과 가등기 리스크가 실질적으로 제거되는 경우에만, 그때 비로소 가격 검토가 시작됩니다.
