춘천지방법원 2025타경30783. 강릉시 연곡면 삼산리 818-7 소재 82도하우스와 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 독채펜션, 토지는 공부상 지목이 전이나 일부는 현황상 주거기타로 이용되고 있습니다. 말소기준권리는 2024.05.22. 설정된 강릉솔향새마을금고 근저당권 588,000,000원이고, 그 뒤 권순진 가압류와 국·국민건강보험공단·강릉시의 압류, 임의·강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 229,846,000원으로 감정가 670,105,000원의 34.3% 수준입니다. 그러나 이 가격만 보고 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵습니다. 매각물건명세서에는 농지취득자격증명 제출 의무와 타인소유 제시외 관정창고·관정 및 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 별도 확인사항이 명시돼 있습니다. 이 사건의 승부처는 할인율보다 토지 취득요건과 제시외 물건 관계를 얼마나 확실히 확인하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30783 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 연곡면 삼산리 818-7 · 82도하우스 · 도로명 진고개로 1263-27 |
| 물건종류 / 현황 | 기타 + 토지 · 현황 독채펜션 · 일반철골구조 기타지붕 2층 |
| 토지 | 999.0㎡ · 지목 전 · 생산관리지역 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사공효 |
| 감정가 / 최저가 | 670,105,000원 / 229,846,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉솔향새마을금고 / 471,724,186원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸형, 비등기 위험은 별도
임차인 신고는 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 현장 점유상태는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기상으로는 2024.05.22. 강릉솔향새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 가격·유찰 — 34.3%까지 내려왔어도 할인율만 보면 안 된다
감정가 670,105,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 229,846,000원, 감정가의 34.3%입니다. 추가 유찰 시 시나리오는 160,892,200원, 112,624,540원으로 내려갑니다. 그러나 이 사건은 독채펜션으로 이용되는 토지·건물 일괄매각이고, 농지취득자격증명과 제시외 타인소유 물건 문제가 함께 있어 단순히 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 229,846,000원 | 225,828,156원 | 373,008,344원 |
| 4회 유찰 시 | 160,892,200원 | 157,839,709원 | 440,996,791원 |
| 5회 유찰 시 | 112,624,540원 | 110,247,796원 | 488,588,704원 |
추가 유찰될수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오에서 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 근저당권자가 전액 배당받지 못한다고 해서 그 부족액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 가격 판단에서는 권리상 인수액보다 농취증 취득 가능 여부, 법정지상권 가능성, 독채펜션의 이용·환금성을 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,846,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,017,844원 |
| 1. 근저당 · 강릉솔향새마을금고 | 588,000,000원 | 225,828,156원 |
| 2. 가압류 · 권순진 | 10,836,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 598,836,500원 중 채권자 배당은 225,828,156원, 미배당은 373,008,344원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 건물은 현황상 독채펜션으로 이용 중이며, 일반철골구조 기타지붕 2층 건물입니다.
- 주위환경. (구)삼산분교 북서측 근거리에 위치하고, 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 국도주변 농촌지대 및 농경지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하나 인근 시내버스 정류장과의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.
- 토지. 999.0㎡, 생산관리지역, 지목 전, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 74,800원/㎡입니다.
- 규제·용도. 영농여건불리농지·공장설립승인지역·가축사육제한구역·생산관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황. 공부상 지목은 전이나 현황은 주거기타로 이용 중인 부분이 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 1·3에 필요합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환하지 않는다는 조건을 우선 확인해야 합니다.
- 제시외 물건. 목록 1 남측 경계의 타인소유 관정창고 및 관정은 매각대상이 아닙니다. 위치·사용관계·출입 또는 시설 이용관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 법정지상권. 해당 제시외 물건을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다고 명시돼 있으므로, 토지 이용에 미치는 영향을 입찰 전 검토해야 합니다.
- 점유관계. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 독채펜션 운영·점유 주체와 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 지상 생육 수목은 토지에 포함 평가되지만, 타인소유 관정창고 및 관정은 제외됩니다. 매각대상과 제외대상의 경계를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전한 사건은 아니다
이 사건의 등기 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 금액은 현재 계산상 0원입니다. 강릉솔향새마을금고 근저당을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 하지만 실제 입찰 판단의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 목록 1·3 농지취득자격증명, 타인소유 관정창고·관정, 그리고 그 시설을 위한 법정지상권 성립 여부 불분명입니다. 감정가 670,105,000원에서 229,846,000원까지 내려온 3회 유찰 물건이지만, 할인율보다 취득요건과 토지 이용관계를 먼저 해소해야 합니다. 등기권리는 소멸형, 현장·토지권리는 확인형. 이 사건은 그 구분이 분명한 물건입니다.
