🏷️ 49% 💰 126,420,000원 👤 실제 임차인 1명 🧾 인수 0원
춘천지방법원 2025타경30804. 강릉시 입암동 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 14층 1402호입니다. 감정가는 258,000,000원, 현재 최저매각가는 126,420,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 소유자는 주식회사아라마루이고, 주택도시보증공사가 213,854,359원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
권리분석의 기준점은 2023.11.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.12.03. 용경순의 주택임차권, 2025.01.20. 우리은행의 추가 근저당권, 2025.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 데이터상 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하며, 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30804 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 14층1402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 14층 1402호 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 126,420,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,854,359원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 강릉입암동천년가밸로채아파트 · 295세대 · 2023.09.27 준공 |
① 권리 흐름 — 보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2023.11.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이며 공동담보목록 제2020-351호가 기재돼 있습니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기도 함께 등기됐습니다.
임차인 용경순은 보증금 200,900,000원, 임대차계약일 2023.03.22., 점유개시일 2023.04.05., 확정일자 2023.03.08.이지만 주민등록일자는 2023.11.16.입니다. 이는 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2023.11.03.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력 없음이며, 보증금이 현재 최저가보다 크다는 이유만으로 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 용경순 실제 임차인 1명 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) 200,900,000원 | 대항력 없음 전입 2023.11.16 | 우선변제 미상 확정 2023.03.08 · 배당요구 有 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 할인율’이다
감정가는 258,000,000원, 현재 최저가는 126,420,000원입니다. 현재 회차는 데이터상 감정가 49% 구간입니다. 3회 유찰 시 88,494,000원, 4회 유찰 시 61,945,799원 시나리오가 제시돼 있습니다.
하지만 이 숫자는 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 감정가에서 크게 내려왔다는 사실만으로 현재 최저가가 실제 거래시세보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 평가는 ‘49%까지 하락했다’는 사실과 ‘시세 대비 저평가’라는 판단을 분리해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 126,420,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,569,880원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 123,850,120원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,854,359원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 50,819,854,359원, 총 예상배당은 123,850,120원, 미배당은 50,696,004,239원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 포남교사거리 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 고려한 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 14층 1402호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 북측·서측·남측으로 폭 약 10m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)이 포함됩니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 용경순의 전입일 2023.11.16.이 말소기준권리 2023.11.03.보다 늦다는 점을 등기부·매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
- 보증금 크기에 현혹되지 않기. 보증금 200,900,000원이 최저가보다 크지만 대항력이 없어 데이터상 인수액은 0원입니다.
- 민간임대주택등기. 임대의무기간·임대료 증액기준 관련 등기가 있으므로 매각 후 효력과 행정상 의무를 원문 기준으로 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자와 실제 시장가 대비 할인율은 다릅니다. 동일 단지·유사 면적 최근 거래를 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
- 배당 구조. 현재 가정에서는 을구 1번 우리은행 근저당권에서 매각대금이 모두 소진되고 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 권리와 실제 시세다
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 258,000,000원에서 최저가 126,420,000원까지 내려온 49%입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 따로 있습니다. 보증금 200,900,000원의 임차인이 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원이라는 점입니다.
따라서 보증금 때문에 실질취득액이 200,900,000원으로 고정되는 대항력 인수형은 아닙니다. 반대로 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수도 없습니다. 권리상 금전 인수는 0원, 가격 판단은 시세 확인 후. 이 두 문장을 분리해 보는 것이 춘천지방법원 2025타경30804의 핵심입니다.
