매력지수 B등급 · 임차권등기는 있으나 대항력 없어 인수 0원, 다만 배당·명도 확인이 필요한 권리 구조
말소기준권리 이후 전입으로 매수인 인수 위험은 없지만 임차보증금 224,400,000원 임차권등기와 배당 부족 구조가 있어 확인 필요
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 임차권등기 임차인이 존재하지만 전입이 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차보증금 224,400,000원의 임차권등기와 HUG 경매 구조가 확인되는 물건으로, 권리 자체는 정리되지만 배당·명도 흐름 확인이 필요한 유형입니다.
감정가 / 최저가
299,000,000원
209,300,000원(1회 유찰)
임차보증금
224,400,000원
임차권등기
매수인 인수
0원
대항력 없음
핵심지표
임차권등기
배당 확인 필요
춘천지방법원 2025타경30809. 강릉시 입암동 천년가밸로채아파트 101동 504호입니다. 전용면적 73.4152㎡ 규모의 아파트로, 소유자는 주식회사아라마루입니다. 권리 구조의 핵심은 2023년 설정된 우리은행 근저당과 2024년 설정된 임차권등기입니다. 임차권등기가 있어 주의가 필요하지만, 전입일이 말소기준권리 이후라 낙찰자가 보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.
✅ 매수인 인수 판단 임차권등기는 존재하지만 전입신고가 말소기준권리 이후라 대항력 임차인 인수형이 아닙니다. 낙찰자는 임차보증금 224,400,000원을 별도로 부담하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 209,300,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,730,200원
우리은행 근저당권
25,303,000,000원
205,569,800원
우리은행 후순위 근저당권
25,303,000,000원
0원
주택도시보증공사
238,515,905원
0원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
유찰 시나리오
④ 입찰 체크리스트
임차권등기 확인. 임차권등기는 존재하지만 대항력 없는 임차권으로 판단되어 매수인 인수 위험은 없습니다.
배당 부족 구조. 우리은행 근저당 채권최고액이 매우 커 후순위 권리는 배당 가능성이 낮습니다.
유찰 후 접근. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준이며, 추가 유찰 시 가격 메리트를 검토할 수 있습니다.
점유 확인. 임차인이 점유 중인 것으로 확인되어 실제 인도 과정은 확인해야 합니다.
맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다
이 물건은 임차권등기가 있어 처음 보면 위험해 보이지만, 핵심은 대항력입니다. 허경희 임차인의 전입일은 말소기준권리 이후로 확인되어 매수인에게 보증금 인수 의무가 없습니다. 다만 임차보증금 224,400,000원과 임차권등기 존재는 배당 절차에서 중요한 요소입니다. 권리는 정리 가능하지만, 임차권등기·배당 부족·법인 소유 구조를 확인하고 접근하는 것이 안전합니다.
사건 개요
같은 단지 28건 동시 경매
단지 평균
1.3회 유찰
소재지
강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 101동 5층504호
법원·사건
춘천지방법원
강릉지원·2025타경30809
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-20 10:00
·입찰.경매법정(1층)
물건
강릉입암동천년가밸로채아파트 101동 5층504호
철근콘크리트구조 73.4152㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
