청주지방법원 2025타경1644. 괴산군 소수면 길선리의 토지 50,854㎡와 축사·관리사·버섯재배사 등 건물이 함께 매각되는 기타 + 토지 물건입니다. 토지 지목은 목장용지, 토지이용상황은 전축사이며 보전관리지역입니다. 감정평가상 건물은 축사로 이용할 수 있는 구조, 관리사, 버섯재배사와 창고 등으로 구성되어 있고, 목록 6번 건물은 현황 상당부분이 붕괴돼 관리상태가 열악합니다.
권리 구조 자체는 상대적으로 명료합니다. 현재 말소기준은 2021년 9월 28일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 900,000,000원이고, 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2009년에 설정됐던 괴산·증평축산업협동조합 근저당권들은 2018년 4월 6일 해지로 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1644 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 소수면 길선리 42-5 · 충청북도 괴산군 소수면 상경로새슬막길 81 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 축사·관리사·버섯재배사(창고) |
| 토지 | 50,854㎡ · 목장용지 · 전축사 · 보전관리지역 |
| 소유자 | 윤경석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,084,020,920원 / 500,374,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 1,062,118,803원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
말소기준은 을구 5번 농협은행주식회사 근저당권 900,000,000원입니다. 이후 설정된 을구 6번 216,000,000원, 을구 7번 84,000,000원 근저당권과 갑구 가압류 9,254,043원·52,439,579원, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음입니다.
② 가격 구조 — 감정가의 24.01%, 그러나 시세와는 별개
현재 최저매각가는 500,374,000원으로 감정가 2,084,020,920원의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰된 결과로 가격 자체는 크게 낮아졌지만, 축사·버섯재배사·목장용지와 대규모 토지가 묶인 특수한 물건인 데다 실거래 시세 비교 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 500,374,000원 | 768,723,362원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 350,261,800원 | 917,135,487원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 245,183,259원 | 1,020,742,929원 | 0원 |
유찰이 계속되면 매각대금은 더 내려가고 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 채권 부족액이 아니라 토지·건물의 실제 활용성과 규제·접근성·시설 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 500,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,403,740원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 농협은행주식회사 | 900,000,000원 | 492,970,260원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 농협은행주식회사 | 216,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 7번 근저당 · 농협은행주식회사 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 9,254,043원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 52,439,579원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,261,693,622원 중 492,970,260원이 배당되고, 미배당액은 768,723,362원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 매각 대상·물건 상태 — 가격보다 먼저 볼 부분
- 축사·관리사. 일련번호 5-1은 축사로 이용할 수 있는 구조이고, 5-2는 관리사로 이용 중입니다.
- 버섯재배사. 일련번호 7은 버섯재배사(창고), 8·9·10은 버섯재배사로 이용 중입니다.
- 설비. 일련번호 7에는 전기설비와 일부 저온창고설비, 8·9·10에는 전기설비와 항온설비가 있습니다.
- 매각 포함. 제시외건물 및 관정은 매각에 포함됩니다.
- 매각 제외. 이동이 용이한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 수목. 토지 위 자생 수목은 토지와 일체로 감정평가되었습니다.
⑤ 농취증·도로·토지 규제 — 이번 입찰의 핵심 리스크
- 용도지역. 토지는 보전관리지역이며 일부에는 보전산지·임업용산지·준보전산지·가축사육제한구역이 저촉됩니다.
- 지형. 완경사·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. 18,200원/㎡입니다.
- 경계. 인접지와의 경계가 다소 불분명하여 정확한 지적 확인이 필요할 경우 측량 등을 통한 재확인이 필요합니다.
- 일단지 평가. 토지 일련번호 2·4는 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로 고려되어 감정평가되었습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청북도 괴산군 소수면 길선리 소재 소수저수지 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·농경지·임야 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 근거리에 간선도로 등이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 물건 성격. 50,854㎡ 토지와 축사·관리사·버섯재배사 등이 묶인 일괄매각으로 일반 주거용 부동산과는 활용·매수층이 다릅니다.
- 유찰. 현재까지 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.01%까지 내려왔다는 사실 자체를 가격 메리트로 단정하기보다 활용 가능성과 처분 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증 선확인. 목록 4번 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 원상회복명령 가능성을 관할청에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 사유도로. 산29-1번지·112-1번지 등 진출입 사유도로의 통행권·사용료 조건을 확인해야 합니다.
- 목록 6 현장확인. 폭설 파손과 상당부분 붕괴 상태를 직접 확인해 사용·보수·철거 판단이 필요합니다.
- 매각 범위 구분. 이동 가능한 컨테이너는 제외되고 제시외건물·관정은 포함되므로 현장에서 대상물을 구분해야 합니다.
- 경계 측량. 토지 경계가 다소 불분명하므로 필요 시 측량을 통한 정확한 경계 확인이 필요합니다.
- 점유 확인. 등기상 인수액은 0원이지만 임대관계는 미상으로 평가되어 실제 점유 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 토지·시설의 실제 활용가치와 처분 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘물건 자체’를 분석해야 한다
이 사건은 등기만 보면 비교적 단순합니다. 2021년 농협은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 명시 인수권리와 법정지상권도 해당이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재가가 감정가의 24.01%라고 해서 곧바로 좋은 물건이 되는 것은 아닙니다.
4회 유찰, 목록 6번의 폭설 파손·상당부분 붕괴, 목록 4번의 농지취득자격증명과 보증금 몰수 조건, 사유도로 통행에 따른 사용료 가능성, 불분명한 토지 경계까지 모두 확인해야 합니다. 이 물건의 결론은 “권리는 정리되지만, 물건 리스크는 정리되지 않는다”입니다. 가격보다 먼저 현장·농취증·진입권·시설 상태를 검증해야 하는 사건입니다.
