청주지방법원 2025타경1736. 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 471-1의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2)~5)는 숙박시설 및 부속시설로 이용 중이고, 토지는 지목 ‘대’, 면적 1,724㎡입니다. 감정가 1,623,506,700원에서 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 272,861,000원으로 감정가의 16.81% 수준까지 내려왔습니다.
등기상 핵심은 2020.07.17. 설정된 청주축산업협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 860,000,000원이며 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 같은 날 배승연의 근저당 420,000,000원이 뒤따르고, 이후 현대카드·충북신용보증재단·검단농업협동조합의 가압류와 경매개시결정, 괴산군 압류가 있습니다. 이들 후순위 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1736 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 471-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 숙박시설 및 부속시설 |
| 건물 등기표시 | 충청북도 괴산군 청천면 귀만리 471-1 주1동 |
| 토지 | 지목 대 · 1,724㎡ · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 김현숙 |
| 감정가 / 최저가 | 1,623,506,700원 / 272,861,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 728,847,345원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 목조 찜질방 매각제외 |
① 권리 흐름 — 후순위는 매각으로 소멸
말소기준은 2020.07.17. 을구 5번 청주축산업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤의 배승연 근저당, 현대카드 주식회사·충북신용보증재단·검단농업협동조합 가압류, 청주축산업협동조합의 임의경매개시결정 및 괴산군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
② 5회 유찰 — 감정가 16.81%까지 하락
현재 최저매각가는 272,861,000원으로 감정가 1,623,506,700원의 16.81%입니다. 다음 시나리오에서는 6회 유찰 시 191,002,700원, 7회 유찰 시 133,701,889원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 272,861,000원 | 16.81% | 1,100,315,232원 |
| 6회 유찰 시 | 191,002,700원 | 11.76% | 1,181,027,516원 |
| 7회 유찰 시 | 133,701,889원 | 8.24% | 1,237,526,115원 |
다만 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 숙박시설과 토지가 결합된 물건은 아파트처럼 동일 평형 거래를 직접 비교하기 어렵기 때문에, “감정가 대비 16.81%”라는 숫자 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 272,861,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,620,054원 |
| 을구 5번 근저당 · 청주축산업협동조합 | 860,000,000원 | 268,240,946원 |
| 을구 6번 근저당 · 배승연 | 420,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 14,659,161원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 충북신용보증재단 | 68,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 검단농업협동조합 | 5,897,017원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 1,368,556,178원 중 예상배당은 268,240,946원이고, 미배당은 1,100,315,232원입니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여금도 0원입니다.
④ 입지·토지·시설 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 충청북도 괴산군 청천면 평단리 소재 평단저수지 북서쪽 인근이며, 주변은 숙박시설·농촌마을·농경지·자연림 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 국도 37호선과 노선버스 정류장이 있으나, 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 일련번호 2)~5)는 숙박시설 및 부속시설 등으로 이용 중이며 위생·급배수설비와 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 1,724㎡, 지목 대, 주상용, 평지·세로장방이며 계획관리지역과 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 토지 규제. 가축사육제한구역과 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역이 포함되고, 준보전산지·생산관리지역과 접합니다.
- 공시지가. 65,300원/㎡입니다.
- 건축물. 경량철골구조·일반철골구조·일반목구조가 혼재하며, 철판넬·철판기와·폴리카보네이트 지붕 등의 단층 및 2층 건물로 구성돼 있습니다.
- 매각범위. 일괄매각이고 제시외 건물은 포함되지만, 지상 목조 찜질방은 매각에서 제외됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각제외 찜질방 확인. 지상 목조 찜질방이 매각제외이므로 위치·점유·동선·영업상 이용관계가 전체 숙박시설 운영에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
- 실제 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 현장 방문으로 실제 사용자와 점유 형태를 확인하는 것이 중요합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 16.81%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 보지 않아야 합니다.
- 영업·시설 상태 확인. 숙박시설 및 부속시설로 이용 중인 만큼 건물별 구조와 설비 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 가축사육제한구역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한사항을 이용계획과 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 가격 때문인지, 용도·입지·점유·시설·매각범위 때문인지 원인을 분리해서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순해졌지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2020.07.17. 청주축산업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 최종 판단은 권리보다 물건 자체에서 갈립니다. 감정가 1,623,506,700원이 5회 유찰돼 272,861,000원까지 내려왔고, 숙박시설·토지라는 용도에 임대관계가 미상이며 지상 목조 찜질방은 매각에서 제외됩니다. 비교 실거래도 없어 현재 가격을 시장가보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 5회 유찰의 원인과 실제 이용·점유·매각범위를 확인하기 전에는 가격만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
