부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경30818 · 강릉지원 · 아파트
철근콘크리트구조 73.4152㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

241,100,000원 2억 4,110만 감정가 306,000,000원

감정가의 78% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 214,200,000원 최저가 대비 +12%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

강릉지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

2,142만원

최저가의 10% · 21,420,000원

실거래 대비

▼ 18.6% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.96억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 강원특별자치도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 임차인은 있으나 대항력 없음으로 인수 0원. 유찰 1회 후 가격 접근성이 생긴 물건입니다.

가격 최저가 2.142억 = 감정가 3.06억의 70% 구간, 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금 약 2,142만원 · 매수인 인수액 0원
리스크 임차권등기 존재하나 전입이 말소기준 이후라 대항력 없음

한 줄 평 임차권등기가 설정된 물건이지만 대항력 없는 임차권으로 확인되어 매수인 인수금은 0원입니다. 감정가 3.06억에서 1회 유찰 후 최저가 2.142억으로 내려온 상태라 권리 구조보다 임차권등기 확인과 가격 판단이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

306,000,000원 / 214,200,000원

1회 유찰

임차보증금

220,000,000원

임차권등기 박운식

최저가율

70%

감정가 대비

매수인 인수

0원

대항력 없음

춘천지방법원 2025타경30818. 강릉시 입암동 천년가밸로채아파트 102동 907호입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이며, 말소기준권리는 2023.11.03 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 발생한 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

특히 임차권등기가 있어도 자동으로 매수인이 보증금을 떠안는 것은 아닙니다. 해당 임차인 박운식은 전입신고일이 말소기준권리 이후로 확인되어 대항력 없음으로 판단되며, 매수인 인수 위험은 없습니다.

물건 개요

사건번호	춘천지방법원 2025타경30818
소재지	강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 9층907호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 아파트 단위세대 이용
소유자	주식회사아라마루
감정가 / 최저가	306,000,000원 / 214,200,000원
신청채권자 / 청구액	주택도시보증공사 / 233,678,614원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권등기 있으나 인수 없음

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권

임차인	보증금	권리	판단
박운식	220,000,000원	주택임차권등기 · 2024.12.03	대항력 없음 매수인 인수 0원

임차보증금은 220,000,000원으로 등기되어 있으나, 전입신고일 2023.11.16은 말소기준권리인 우리은행 근저당권 설정일 2023.11.03 이후입니다. 따라서 대항력 있는 임차인으로 보지 않으며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 214,200,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,798,800원
우리은행 근저당권	25,303,000,000원	210,401,200원
우리은행 후순위 근저당권	25,303,000,000원	0원
주택도시보증공사	233,678,614원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

✅ 권리 관점 임차권등기는 존재하지만 대항력 없는 임차권입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수 부담은 없습니다.

⚠️ 확인 포인트 임대차 관련 서류와 실제 점유 관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다. 임차권등기 존재 자체가 권리 검토 대상이므로 단순 무권리 물건으로 판단하면 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 강릉중앙고등학교 북동측 인근으로 아파트·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 보통입니다.
단지. 강릉입암동천년가밸로채아파트, 총 295세대, 2023.09.27 준공입니다.
환금성. 신축급 아파트로 이용 상태는 양호하나 거래량과 시장 상황은 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 임차권등기 존재와 대항력 여부를 등기·명세서 기준으로 재확인하세요.
가격 판단. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 1회 유찰 조정 가격입니다.
명도 확인. 임차권등기권자 및 실제 점유 관계 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서 원본 확인 후 입찰해야 합니다.

맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다

이 물건의 핵심은 임차권등기의 존재가 아니라 대항력 여부입니다. 박운식 임차인은 보증금 220,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없어 매수인이 부담할 인수금은 없습니다. 1회 유찰 후 최저가가 형성된 만큼 권리 구조를 확인한 뒤 가격 경쟁력을 판단하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권등기는 있지만 인수는 없다 — 강릉 입암동 천년가밸로채 907호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권등기 있으나 인수 없음

② 임차인 분석 — 대항력 없는 임차권

③ 예상배당표 (최저매각가 214,200,000원 기준)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권등기 = 인수”는 아니다

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (8장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-01	유찰	3억 600만원
2	2026-07-20	대기	2억 1,420만원