춘천지방법원 2025타경30825. 강릉시 입암동 ‘강릉입암동천년가밸로채아파트’ 102동 6층 602호입니다. 감정평가상 공동주택 아파트로 이용 중이고, 15층 건물 내 6층 일부입니다. 소유자는 주식회사아라마루, 경매개시 채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 206,762,430원입니다.
권리의 기준점은 2023.11.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이고 공동담보목록이 기재돼 있습니다. 이후의 임차권등기, 추가 근저당, 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 핵심 임차인 조유진은 계약일과 점유개시는 말소기준보다 빠르지만 주민등록일이 2023.11.09로 말소기준 2023.11.03보다 늦습니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30825 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 102동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)으로 이용 중 · 15층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 131,810,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,762,430원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 민간임대주택 등기 | 2023.11.03 등기 · 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구 기재 |
① 권리 흐름 — 전입이 말소기준보다 늦다
실제 임차인은 조유진 1명입니다. 임대차계약일은 2022.12.22, 점유개시일은 2023.01.12, 확정일자는 2022.12.22입니다. 그러나 주택임대차 대항력 판단에서 중요한 주민등록일이 2023.11.09로 우리은행 말소기준 근저당 2023.11.03보다 늦습니다. 자료에도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 2024.12.03 임차권등기명령에 따른 임차권등기도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 계약 / 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조유진 실제 임차인 | 건물 전부 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 계약 2022.12.22 전입 2023.11.09 확정 2022.12.22 점유개시 2023.01.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 131,810,000원으로 감정가 269,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 3회 유찰 시 92,267,000원, 4회 유찰 시 64,586,899원 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에서 가격 판단에 쓸 수 있는 비교 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 단지는 295세대, 사용승인일은 2023.09.27이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰됐으므로 단지 경매 평균 유찰 횟수를 넘어선 상태입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 131,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,645,340원 |
| 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 129,164,660원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 경매개시 채권자 · 주택도시보증공사 | 206,762,430원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,645,340원을 제외한 129,164,660원이 을구 1번 우리은행 근저당에 배당되고, 이후 권리에는 배당 여력이 없습니다. 우리은행 근저당 금액은 채권최고액이며 공동담보·추가설정 관계가 기재돼 있어 개별 물건의 실제 채무액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 포남교사거리 동측 인근. 부근은 아파트단지로 형성된 주택지대이고 북동측에 소규모 공장지대가 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스노선 및 운행빈도 등을 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 6층 일부. 난방·위생·승강기·옥내소화전·화재탐지설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측·남서측·남동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 강릉입암동천년가밸로채아파트 295세대, 사용승인일 2023.09.27. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 대조. 조유진의 계약일 2022.12.22, 점유개시 2023.01.12, 전입 2023.11.09, 임차권등기 2024.12.03의 선후관계를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2023.11.03 우리은행 근저당이 기준입니다. 주민등록일 2023.11.09가 그 뒤라는 점이 인수 0원 판단의 핵심입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 임대의무기간 계속 임대 및 임대료 증액기준 준수 문구가 기재돼 있으므로 입찰 전 현재 등록·말소 상태와 관련 원문을 확인할 필요가 있습니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당은 공동담보목록 제2020-351호가 기재돼 있고 추가설정 관계도 있으므로 채권최고액 25,303,000,000원을 이 호수의 단독 채무로 해석하면 안 됩니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 131,810,000원은 감정가의 49%지만 비교 가능한 실거래가가 없어 가격 우위를 확정할 수 없습니다.
- 현장 확인. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태, 인도 가능성, 관리비 등을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 검증 필요”
이 사건의 핵심은 보증금 195,000,000원 자체가 아니라 전입 시점입니다. 임차인 조유진은 계약과 점유를 먼저 시작했지만 주민등록일이 2023.11.09로 말소기준 우리은행 근저당 2023.11.03보다 늦어 자료상 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가 131,810,000원에 낙찰받는다고 가정할 때 매수인의 실질취득은 131,810,000원, 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 없어 이 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 수 없습니다. 더욱이 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.4회를 이미 넘어섰고, 현재 배당 시나리오에서는 주택도시보증공사에도 배당이 돌아가지 않습니다. 권리관계는 비교적 명확하지만 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류. 이 물건은 할인율보다 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 접근이 맞습니다.
