청주지방법원 2025타경2661. 괴산군 청천면 사담리의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일부 건물은 펜션, 일부는 주차장 등으로 이용 중이며, 토지는 보전관리지역의 대지로 파악됩니다. 감정가 9,430,451,160원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,264,250,000원입니다. 다만 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 임차·점유관계 확인이 먼저입니다.
등기상 말소기준은 2022.11.29. 설정된 영광함평신용협동조합의 근저당권 2,280,000,000원입니다. 같은 날 광주미래신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원도 설정됐고, 이후 금성개발주식회사 근저당권 2,000,000,000원, 괴산군·국 압류, 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2661 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 사담리 43-39 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 일련번호 2·3·5 펜션 이용 · 일련번호 5-1 주차장 등 이용 |
| 등기 대상 | 충청북도 괴산군 청천면 사담리 43-39 주건축물제1동 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사이피엘 |
| 감정가 / 최저가 | 9,430,451,160원 / 2,264,250,000원 (4회 유찰 · 감정가 24%) |
| 청구액 | 2,059,066,913원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 4,754.0㎡ · 지목 대 · 주상용 · 보전관리지역 · 공시지가 57,700원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 등 포함 · 목록 16번은 대장상 도로로 등록전환 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021년부터 신탁과 신탁말소가 반복됐고, 남청주신용협동조합의 종전 근저당권도 2022.11.29. 해지로 말소됐습니다. 같은 날 농업회사법인주식회사이피엘이 소유권을 취득하고 영광함평신용협동조합·광주미래신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 그중 영광함평신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다.
② 임차·점유 관계 — ‘배당표상 인수 0원’만 믿으면 안 된다
| 점유·임차인 | 사용 부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김학수 | - | 2024.10.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 |
| (주)하랑건설조경 | 1번 ~ 3번, 4번, 5번, 11번 목록 전체 중 3번 목로 106호 부분 제외 · 근린생활시설등 | 미상 | 848,903,000원 | 가능·미상 | 미상 |
| 목로 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 |
김학수는 2024.10.28. 전입으로 말소기준권리인 2022.11.29.보다 뒤이므로 대항력이 없는 것으로 정리됩니다. 반면 (주)하랑건설조경은 보증금 848,903,000원이 확인되지만 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 주거로 기재된 목로 역시 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
따라서 아래 배당 시나리오의 매수인 인수액 0원은 현재 계산표상의 값입니다. 대항력 미상 임차인의 선순위성이 확인될 경우 실제 실질취득비용은 달라질 수 있으므로, 이 사건에서는 실질취득액을 2,264,250,000원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,264,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 25,042,500원 |
| 2. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 2,280,000,000원 | 2,239,207,500원 |
| 3. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 금성개발주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
근저당권 채권최고액 합계 5,480,000,000원 중 예상배당은 2,239,207,500원, 미배당은 3,240,792,500원입니다. 신청채권액 2,059,066,913원은 현재 회차 시나리오에서 충족되는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 사담리마을회관 남동측 인근으로, 주위는 농경지와 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 일련번호 2·3·5는 펜션, 일련번호 5-1은 주차장 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·냉난방·화재탐지·소화전설비가 갖춰져 있고, 일련번호 2에는 승강기설비도 기재돼 있습니다.
- 토지. 보전관리지역이며 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역이 포함되고, 준보전산지와 접합니다. 토지면적은 4,754.0㎡, 지목은 대입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- (주)하랑건설조경 임차관계 확인. 보증금 848,903,000원, 전입일 미상입니다. 말소기준일 전 대항요건 구비 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 목로 주거 점유 확인. 주거 사용으로 기재됐으나 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 여부를 확정하기 전 인수 0원으로 단정하지 마십시오.
- 유치권 서류 대조. 2025.02.13. 유치권 신고와 2026.05.26. 유치권포기서 원문을 함께 확인해 포기 범위와 당사자를 대조해야 합니다.
- 세금 확인. 괴산군·국 압류와 당해세 여부를 확인해 실제 배당순위와 배당가능액을 다시 계산해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 등이 포함되고 목록 16번은 대장상 도로로 등록전환됐으므로 매각대상 목록과 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰로 감정가 24% 회차이나 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘대항력 미상’
이 사건의 등기권리 자체는 비교적 정리가 명확합니다. 2022.11.29. 영광함평신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 또한 848,903,000원 공사대금 유치권 신고에는 2026.05.26. 포기서가 제출됐습니다.
하지만 그 사실만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. (주)하랑건설조경은 보증금 848,903,000원이 기재돼 있으나 전입일이 확인되지 않고, 주거 점유자 목로 역시 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다. 배당 계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 미상 임차관계를 확정하지 않으면 실제 실질취득비용을 계산할 수 없습니다. 현재 최저가가 감정가의 24%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 부분이 바로 이 점입니다.
