청주지방법원 2025타경2661. 충청북도 괴산군 청천면 사담리 43-39 일대의 건물과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 일련번호 2·3·5 건물은 펜션으로, 일련번호 5-1은 주차장 등으로 이용 중입니다. 감정가는 9,430,451,160원이지만 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 2,264,250,000원, 감정가의 24% 수준입니다.
겉으로 보면 할인 폭이 매우 커 보이지만 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아닙니다. 권리관계에서는 2022.11.29. 설정된 영광함평신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 반면 현황조사·매각물건명세서에 확인되는 임차·점유관계는 별도 검토가 필요합니다. 특히 전입일을 확인할 수 없는 하랑건설조경과 목로는 대항력 가능 여부를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2661 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 청천면 사담리 43-39 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 펜션 이용 건물 · 주차장 등 |
| 소유자 | 농업회사법인주식회사이피엘 |
| 감정가 / 최저가 | 9,430,451,160원 / 2,264,250,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 영광함평신용협동조합 / 2,059,066,913원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 토지 | 4,754㎡ · 대 · 주상용 · 보전관리지역 · 공시지가 57,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 점유권리는 별도 확인
말소기준은 2022.11.29. 영광함평신용협동조합 근저당권 2,280,000,000원입니다. 같은 날 광주미래신용협동조합 근저당권 1,200,000,000원이 설정됐고, 2023.07.12. 금성개발주식회사 근저당권 2,000,000,000원, 이후 괴산군·국 압류와 2025.05.28. 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 3명, 2명은 대항력 미상
| 성명 / 법인 | 점유·용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김학수 | 2024.10.28. 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)하랑건설조경 | 1번~3번, 4번, 5번, 11번 목록 전체 중 3번 목로 106호 부분 제외 · 근린생활시설등 | 848,903,000원 | 미상 | 미상 | 미상 |
| 목로 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
김학수는 2024.10.28. 전입으로 말소기준일인 2022.11.29.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 하랑건설조경과 목로는 전입일이 확인되지 않아 대항력 유무를 확정할 수 없습니다. 하랑건설조경의 보증금은 848,903,000원으로 확인되지만 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 등기권리 기준 산정치로 보고, 이 두 점유자의 권리 성립 여부를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
③ 배당 구조 — 현재가에선 신청채권자는 충족, 전체 채권은 대규모 미배당
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 25,042,500원 |
| 1. 근저당 · 영광함평신용협동조합 | 2,280,000,000원 | 2,239,207,500원 |
| 2. 근저당 · 광주미래신용협동조합 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 금성개발주식회사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 2,264,250,000원 가정. 채권총액 5,480,000,000원 중 예상배당 2,239,207,500원, 미배당은 3,240,792,500원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있으며, 임차인 최우선변제도 이 배당표에는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 2,264,250,000원 | 2,239,207,500원 | 3,240,792,500원 | 충족 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 1,584,975,000원 | 1,566,725,250원 | 3,913,274,750원 | 미충족 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 1,109,482,500원 | 1,095,987,675원 | 4,384,012,325원 | 미충족 |
현재 회차에서는 신청채권액 2,059,066,913원에 대해 예상배당 2,239,207,500원으로 신청채권자는 충족되는 시나리오입니다. 그러나 한 차례 더 유찰되면 예상배당은 1,566,725,250원으로 내려가 신청채권도 미충족 상태가 됩니다. 이는 채권 회수 측면의 변화이며, 매수인에게 미배당 채권 자체가 승계된다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 괴산군 청천면 사담리 ‘사담리마을회관’ 남동측 인근이며, 주위는 농경지와 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건과 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용. 일련번호 2·3·5는 펜션, 일련번호 5-1은 주차장 등으로 이용 중입니다.
- 토지. 토지면적 4,754㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 완경사·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 보전관리지역이며 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역이 포함되고 준보전산지가 접합니다.
- 물적 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하랑건설조경 점유관계 확인. 유치권은 포기됐지만 848,903,000원 보증금과 전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 목로 주거 점유 확인. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 확정할 수 없습니다.
- 김학수. 2024.10.28. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인이 필요합니다.
- 세금 우선순위. 괴산군·국 압류가 당해세에 해당하는지 확인해야 실제 배당순위와 후순위 미배당 규모를 정확히 판단할 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 등이 포함되고 목록 16번은 대장상 도로로 등록전환된 점을 현장과 공부에서 대조해야 합니다.
- 펜션 운영·환금성. 일반 주거용과 다른 수익·관리·재매각 구조이므로 단순 감정가 할인율보다 실제 운영 가능성과 매수층을 함께 봐야 합니다.
맺으며 — “감정가 24%”보다 먼저 볼 것은 점유관계다
이 사건은 감정가 9,430,451,160원에서 네 차례 유찰돼 2,264,250,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 하랑건설조경의 유치권 신고도 포기돼 표면적 권리부담은 상당 부분 정리됐습니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 하랑건설조경과 목로의 대항력 여부가 아직 확정되지 않았다는 점이 더 중요합니다.
특히 하랑건설조경의 보증금 848,903,000원은 결코 작은 금액이 아닙니다. 전입일·확정일자·배당요구 여부에 따라 해석이 달라질 수 있으므로, 배당 시뮬레이션상 인수 0원만 보고 안전하다고 단정하기 어렵습니다. 여기에 펜션과 대규모 토지가 결합된 물건 특성, 4회 유찰이라는 시장 반응까지 겹칩니다. 결론은 등기권리는 비교적 정리됐지만 점유권리는 미완성입니다. 현재 가격만 보고 들어가기보다 임차·점유관계를 먼저 확정해야 하는 사건입니다.
