춘천지방법원 2025타경30830. 강릉시 입암동 ‘강릉입암동천년가밸로채아파트’ 103동 6층 605호입니다. 현재 소유자는 주식회사아라마루이고, 2025.11.05 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 권리분석의 기준점은 2023.11.03 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이고 공동담보목록 제2020-351호가 기재돼 있습니다.
가장 눈에 띄는 권리는 정인영의 220,000,000원 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.12.05이지만 주민등록일자는 2023.11.14로, 말소기준 근저당 2023.11.03보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 정인영은 대항력 없음으로 정리되고, 배당 부족분이 발생하더라도 그 부족분을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 현재 회차 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30830 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 중 6층 605호 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 146,020,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,974,759원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 강릉입암동천년가밸로채아파트 · 295세대 · 2023.09.27 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권 2.2억보다 ‘전입 순서’가 중요하다
말소기준은 2023.11.03 우리은행 근저당권입니다. 이후 정인영 임차권, 추가 근저당권, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 정인영의 보증금 220,000,000원은 현재 최저가 146,020,000원보다 크지만, 대항력 있는 선순위 임차인이 아니므로 ‘보증금이 크다 = 낙찰자가 떠안는다’는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정인영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2023.11.14 / 2022.12.05 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 실거래 근거는 없다
현재 최저매각가는 146,020,000원으로 감정가 298,000,000원의 49% 구간입니다. 3회 유찰 시 102,214,000원, 4회 유찰 시 71,549,800원 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 동일 단지·동일 평형의 실거래 가격표본이 없습니다. 단지 통계에서도 최근 낙찰가와 낙찰일은 확인되지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 절반이니 시세보다 싸다”는 판단은 금지해야 합니다. 감정가는 가격 판단의 기준 중 하나일 뿐, 현재 시세 그 자체가 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 146,020,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,844,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 143,175,720원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 232,974,759원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,844,280원을 제외한 143,175,720원이 을구 1번 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 우리은행 근저당권과 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없고 소유자 잔여도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 성덕동주민센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·근린생활시설·아파트단지가 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 간선도로와의 거리, 인근 시내버스 정류장의 거리·노선·운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 6층으로, 기본 전기·위생설비와 보일러 난방, 승강기, 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 북측·서측·남측 소로에 연결된 단지 내 포장도로로 출입하며 지상 및 지하주차장 시설이 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 준주거지역·지구단위계획구역입니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제5구역이 포함되고 소로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지. 강릉입암동천년가밸로채아파트는 295세대이며 준공일은 2023.09.27입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 정인영 임차권 순위 확인. 임대차계약일·확정일자는 2022.12.05지만 전입은 2023.11.14입니다. 말소기준 2023.11.03보다 뒤라는 점이 핵심입니다.
- 인수액 재확인. 현재 회차 146,020,000원, 3회 유찰 시 102,214,000원, 4회 유찰 시 71,549,800원 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
- 민간임대주택등기. 2023.11.03 민간임대주택 등록 관련 등기가 있으므로 입찰 전 등기 및 등록상태를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에는 공동담보목록 제2020-351호가 기재돼 있습니다. 배당관계는 공동담보 전체와 함께 원본을 대조하는 것이 안전합니다.
- 실거래 원본 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 표본이 없으므로 최저가 146,020,000원의 가격 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 등기상 임차권은 확인되지만 실제 현장 점유상태는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.2억”보다 중요한 것은 순위다
이 사건은 숫자만 보면 긴장되는 물건입니다. 임차보증금이 220,000,000원인데 현재 최저가는 146,020,000원이기 때문입니다. 하지만 권리분석에서는 보증금의 크기보다 말소기준권리와 전입의 선후가 먼저입니다. 정인영의 전입은 2023.11.14, 우리은행 말소기준 근저당은 2023.11.03이므로 임차권은 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 가격은 별개의 문제입니다. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래가 없어 146,020,000원이 시세보다 싸다고 결론낼 근거는 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 공동담보 관계까지 원본 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 임차권 승계 위험은 낮지만, 가격과 민간임대주택 상태를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건으로 정리됩니다.
