한 줄 평 근저당 등 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 주거용이 아닌 자원순환관련시설·공장 및 토지형 물건으로, 가격보다 실제 사용상태·임차관계·환금성을 확인해야 하는 경매입니다.
감정가
1,486,024,000원
기타 + 토지
최저가
728,152,000원
감정가 49%
실질취득
728,152,000원
인수액 0원
핵심지표
임차인 확인
대항력 판정 미상
청주지방법원 2025타경2692. 충청북도 청주시 서원구 현도면 시동리 378-1 외 1필지에 위치한 기타 + 토지 물건입니다. 감정평가상 건물은 자원순환관련시설(고물상) 및 공장(사무실 등)으로 이용 중이며, 토지는 계획관리지역 내 공장용지입니다. 권리상 핵심은 2000년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다.
현재 2회 유찰되어 최저매각가는 감정가의 약 49%까지 내려왔습니다. 그러나 공장·토지형 자산은 아파트처럼 단순 비교가 어렵습니다. 실제 운영 가능성, 임대 승계 여부, 현장 상태가 가격 판단의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경2692 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 현도면 시동리 378-1 외 1필지 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 자원순환관련시설(고물상), 공장(사무실 등) |
| 소유자 | 김기영 |
| 감정가 / 최저가 | 1,486,024,000원 / 728,152,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 신탄제일신용협동조합 / 1,062,527,913원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수권리는 없다
말소기준권리는 2000.12.29 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행·신탄제일신용협동조합 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항도 없습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 가능성 확인 필요
| 점유자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)이수건설환경 | 3,000원 | 대항력 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
⚠️ 점유관계 주의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 보증금 3,000원 점유 관계는 실제 점유 형태와 계약관계를 현장에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 728,152,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,681,520원 |
| 하나은행 근저당(을구 1) | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 하나은행 근저당(을구 2) | 520,000,000원 | 520,000,000원 |
| 하나은행 근저당(을구 3) | 169,000,000원 | 98,470,480원 |
| 후순위 근저당 등 | 3,238,700,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 최저매각가
2회 유찰 후 현재 감정가의 49% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 모두 매각으로 소멸하며 매수인이 부담하는 인수금액은 없습니다.
⛔ 현장 관점 자원순환시설·공장형 물건은 권리보다 운영 가능성과 환금성이 중요합니다. 점유자 관계, 제시외 시설, 제외 시설(철재파이프조 천막지붕 창고·계근대 1식 제외)을 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 죽암휴게소 서울방향 남동측 인근으로 근린생활시설·소규모 공장·전답이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근 가능하며 인근 버스정류장이 소재합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 토지면적은 2,697㎡입니다.
- 용도. 자원순환관련시설 및 공장 이용 상태로 주거용 물건과 다른 수요층을 가집니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. (주)이수건설환경의 실제 점유·계약·보증금 관계 확인.
- 시설 확인. 매각 제외 시설과 제시외 건물 범위를 현장에서 확인.
- 운영성 검토. 고물상·공장 용도로 취득 후 사용 가능 여부 검토.
- 권리 확인. 등기부·매각물건명세서 원본 대조 필요.
맺으며 — “반값 권리”가 아니라 “현장형 자산”
이 물건은 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 단순히 싸다고 판단할 유형은 아닙니다. 권리는 정리되고 인수금액은 없지만, 공장·토지형 자산은 사용 가치와 매수 수요가 가격을 결정합니다. 대항력 가능성이 있는 점유 관계 확인과 현장 검토를 마친 뒤 접근하는 것이 맞습니다.