춘천지방법원 2025타경30835. 강릉시 입암동 ‘강릉입암동천년가밸로채아파트’ 104동 3층 304호입니다. 감정 이용상태도 아파트 단위세대로 확인되며 거실, 드레스룸, 대피공간, 세탁실, 발코니, 실외기실, 욕실2, 주방및식당, 침실3, 파우더룸, 현관 등으로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이고, 말소기준권리는 2023.11.03 주식회사우리은행 근저당권입니다.
임차인 김기형은 계약일자·확정일자가 2022.12.02, 점유개시는 2022.12.29이지만 주민등록일자는 2023.11.15입니다. 제공된 권리판정은 전입신고가 말소기준권리보다 뒤라는 이유로 대항력 없음입니다. 따라서 보증금 209,000,000원이 현재 최저가보다 크더라도, 이번 사건을 ‘보증금이 낙찰자에게 승계되는 대항력 인수형’으로 계산하면 안 됩니다. 배당자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30835 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 3층 304호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대 · 15층 중 3층 |
| 단지 | 강릉입암동천년가밸로채아파트 · 295세대 · 2023.09.27 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 144,550,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,923,309원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당
말소기준은 을구 1번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김기형의 주택임차권, 을구 3번 우리은행 근저당권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 등기분석상 매각으로 소멸합니다. 특히 김기형의 주민등록일자 2023.11.15는 말소기준 2023.11.03보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기형 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 209,000,000원 | 2023.11.15 | 2022.12.02 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
김기형의 임대차계약일자는 2022.12.02, 점유개시일자는 2022.12.29, 임차권등기명령일은 2024.12.04이며 배당요구도 접수된 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 배당표와 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 비교자료는 없다
현재 최저매각가는 144,550,000원으로 감정가 295,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 동일 평형 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 제공되지 않았고, 대상 면적 73.4152㎡에 대한 면적 매칭도 되지 않았습니다.
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰 상태이므로 평균 유찰 횟수를 넘어섰습니다. 다만 단지 낙찰가·최근 낙찰일 자료는 확인되지 않아, 이것만으로 현재 가격의 적정성을 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,823,700원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 141,726,300원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,923,309원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용 2,823,700원을 제외한 141,726,300원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 뒤 순위 권리와 신청채권자에게는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액은 50,826,923,309원, 총 예상배당은 141,726,300원, 미배당액은 50,685,197,009원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 주위는 입암주공2단지아파트, 입암주공3단지아파트 등 아파트단지와 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 중 3층 304호이며, 2023.09.27 사용승인된 건물입니다. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 설비. 위생설비, 가스보일러 개별난방, 승강기, 소방설비, 지상·지하주차장 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 338,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술)에도 포함됩니다.
- 단지. 295세대이며 사용승인일은 2023.09.27입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 먼저. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래와 최신 거래를 확인하세요.
- 임차인 원본 대조. 김기형의 전입일 2023.11.15, 확정일자 2022.12.02, 임차권등기 2024.12.04 및 배당요구 내용을 매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 후 처리 관계를 등기부·매각물건명세서에서 확인하세요.
- 배당은 선순위 담보에 집중. 현재 가격에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 101,185,000원, 4회 유찰 시 70,829,500원이지만, 추가 유찰 자체가 시세 메리트를 보장하지는 않습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 직접 확인하고 당해세·최우선변제 등 배당 변동 요소를 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 판단이다
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2023.11.03 우리은행 근저당이고, 임차인 김기형의 주민등록일자는 2023.11.15로 뒤에 있어 제공된 분석상 대항력 없음입니다. 현재 최저가 144,550,000원에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 감정가 295,000,000원에서 2회 유찰돼 49%까지 내려왔지만, 동일 면적 최근 실거래가 확인되지 않아 시세보다 싸다는 근거는 아직 없습니다. 따라서 이 물건은 ‘보증금 인수 위험 때문에 피해야 하는 사건’은 아니지만, ‘감정가의 절반이니 무조건 싸다’고 접근해서도 안 됩니다. 권리는 인수 0원, 가격은 실거래 확인 후 판단. 두 결론을 분리해서 보는 것이 핵심입니다.
