춘천지방법원 2025타경30839. 강릉시 입암동 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 14층 1401호입니다. 등기상 소유자는 주식회사아라마루이고, 말소기준권리는 2023.11.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.12.04 김현섭의 주택임차권, 2025.01.20 우리은행 근저당권, 2025.11.05 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 보증금 201,900,000원의 임차권입니다. 금액만 보면 현재 최저가 127,400,000원보다 크지만, 김현섭의 전입신고일은 2023.11.23으로 말소기준권리 2023.11.03보다 늦습니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 대항력이 없고, 현재 회차에서 매수인이 떠안을 임차보증금은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30839 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 14층1401호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 아파트 단위세대로 이용중 · 철근콘크리트구조 15층 건물 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 127,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 213,374,953원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 단지 | 강릉입암동천년가밸로채아파트 · 295세대 · 2023.09.27 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권 보증금은 크지만 대항력은 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현섭 | 건물의 전부 · 주거 (임차권등기) | 201,900,000원 | 없음 전입 2023.11.23 | 확정일자 2022.11.21 배당요구 2024.12.04 | 인수 0원 |
실제 임차인은 김현섭 1명입니다. 임대차계약일은 2020.11.05, 점유개시일은 2023.01.06, 확정일자는 2022.11.21, 주민등록일자는 2023.11.23입니다. 대항력 판단의 기준이 되는 전입신고가 말소기준권리보다 늦어, 제공 자료에서도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 49% 유찰가와 시세는 별개
감정가는 260,000,000원, 현재 최저매각가는 127,400,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 89,180,000원, 4회 유찰 시 62,425,999원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건 자료에는 동일 단지의 실제 거래금액이 제시돼 있지 않습니다. 단지 자료상 마지막 낙찰금액과 마지막 낙찰일도 확인되지 않고, 실거래 면적 매칭도 되지 않았습니다. 따라서 “감정가 대비 절반 이하니까 시세보다 싸다”는 결론은 금지해야 합니다. 현재 확인 가능한 것은 감정가 대비 유찰 폭이지, 실제 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,583,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 213,374,953원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 127,400,000원 가정 시 집행비용 2,583,600원을 제외한 124,816,400원이 을구 1번 우리은행 근저당권에 배당되고 이후 채권은 미배당입니다. 채권자 총 미배당액은 50,694,558,553원이며, 제공 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 입암3주공아파트 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등을 고려한 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물로 외벽은 몰탈위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 샷시 등으로 마감돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 난방, 승강기, 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 건부지이며 단지 내 포장도로와 접합니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 295세대, 2023.09.27 준공 단지입니다. 단지 경매자료 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 김현섭의 전입 2023.11.23이 말소기준 2023.11.03보다 늦어 대항력이 없다는 점을 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 임차보증금 201,900,000원이 존재한다는 사실과 매수인 승계 여부는 별개입니다. 현재 제공 판정은 인수 0원입니다.
- 실거래 확인. 감정가 260,000,000원 대비 최저가 127,400,000원만으로 저가 여부를 판단하지 말고 동일 단지·유사 면적의 최신 거래금액을 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구에 2020.08.19 민간임대주택 등록을 원인으로 한 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 원본 문서를 확인하세요.
- 채권 규모 착시 주의. 우리은행 근저당 채권최고액 25,303,000,000원은 공동담보목록이 기재된 권리입니다. 본 호수의 시장가치와 동일한 금액으로 보아서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 아직 열려 있다
이 사건의 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 201,900,000원과 현재 최저가 127,400,000원입니다. 하지만 두 숫자를 단순 비교해 “낙찰자가 차액을 떠안는다”고 해석하면 잘못입니다. 김현섭의 전입은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 제공 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별도 문제입니다. 2회 유찰로 감정가 49%까지 내려왔지만 비교 가능한 실거래 금액이 제시돼 있지 않으므로 싸다고 단정할 근거는 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 승계 위험은 낮지만, 시세 검증이 입찰가를 결정하는 사건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실한 결론입니다.
