청주지방법원 2025타경3084. 청주시 서원구 개신동 어웰빌리지 312호 오피스텔입니다. 외형상 6회 유찰로 최저가가 776만원까지 떨어졌지만, 권리분석의 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 7번 주택임차권등기가 말소기준권리 이전에 설정되어 있고, 임차인 이충훈은 전입·확정일자·점유개시가 모두 2016년 5월 27일로 확인됩니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 판단되며, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 서원구 개신동 709 3층 312호 도로명: 복대로17번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 전용면적 | 31.32㎡ |
| 소유자 | 주식회사유성 |
| 감정가 / 최저가 | 66,000,000원 / 7,764,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 이충훈 / 103,302,942원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심이다
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 이 사건은 그 이전 권리가 문제입니다. 2014년 설정된 전세권은 해지되었고, 2018년 설정된 주택임차권등기(보증금 65,000,000원)는 말소기준권리 이전 권리로서 매수인 인수 가능성이 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 인수가 본체
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이충훈 | 65,000,000원 | 有 | 有 | 인수 가능 |
따라서 실질취득액은 7,764,000원 + 57,775,752원 = 약 65,539,752원입니다. 낙찰가가 더 낮아져도 인수가 늘어나 총 부담은 약 보증금 수준으로 수렴합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득 기준
같은 단지 어웰빌리지 동일권역 최근 거래 12건 기준 평균은 61,850,000원입니다. 이 물건은 최저가 776만원만 보면 저렴하지만, 임차보증금 인수를 포함하면 시장가격과 비교해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 30.28㎡ | 4 | 58,000,000원 |
| 2025.08 | 30.28㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2025.07 | 33.4㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2025.04 | 33.28㎡ | 5 | 64,700,000원 |
| 최근 거래 평균 | - | 12건 | 61,850,000원 |
실질취득액 약 6,554만원은 최근 거래 평균 6,185만원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 최저가 기준으로는 싸지만 실질취득 기준으로는 가격 메리트가 제한적입니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,764,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 539,752원 |
| 임차인 이충훈 보증금 | 65,000,000원 | 7,224,248원 |
| 푸른새마을금고 근저당 | 50,700,000원 | 0원 |
| 윤달종 근저당 | 260,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 임차권등기 임차인 이충훈의 부족 보증금 약 57,775,752원 인수 가능성을 반영해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 776만원 낙찰은 숫자상 낮지만 실질취득은 약 6,554만원입니다.
- 가등기 확인. 갑구 2번·4번 가등기는 담보가등기 여부 등 권리 성격 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세 여부 확인이 필요합니다.
- 명도 검토. 임차권등기 임차인의 권리관계와 실제 점유 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 총비용을 봐야 한다”
이 물건은 6회 유찰로 매우 낮은 최저가를 보여주지만, 경매의 핵심은 낙찰가가 아닙니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 구조 때문에 매수인의 실질취득은 보증금 수준으로 고정되는 형태입니다. 최근 거래 평균 6,185만원 대비 실질취득 약 6,554만원은 오히려 부담이 큽니다. 권리는 분석 가능하지만, 가격은 최저가만 보고 판단하면 안 되는 물건입니다.