춘천지방법원 2025타경30844. 강릉시 입암동 ‘강릉입암동천년가밸로채아파트’ 103동 13층 1305호입니다. 소유자는 주식회사아라마루이고, 등기상 말소기준권리는 2023.11.03. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 권대현의 주택임차권과 우리은행 추가 근저당, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 현재 예상배당 기준 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
눈에 띄는 숫자는 감정가 306,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 149,940,000원, 즉 감정가의 49%까지 내려왔다는 점입니다. 다만 동일 면적을 확정해 비교할 수 있는 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 이 할인율 자체를 시세 할인율로 해석해서는 안 됩니다. 이 사건은 권리 위험보다 적정 응찰가 확인이 더 중요한 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30844 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 지상 15층 중 13층 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 149,940,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 238,397,090원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준은 2023.11.03. 우리은행 근저당권입니다. 권대현의 임대차계약일과 확정일자는 2022.12.06., 점유개시일은 2022.12.16.이지만 주민등록일은 2023.11.14.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정대로 대항력은 없습니다. 2024.12.04. 등기된 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 권대현 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 226,600,000원 | 대항력 없음 전입 2023.11.14. | 후순위 확정일자 2022.12.06. · 배당요구 2024.12.04. | 승계 없음 보증기관·대위 중복신고 아님 |
다만 갑구에는 2023.11.03. 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 등기 내용에는 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 명시되어 있으므로, 입찰 전 해당 등기와 매각 후 효력관계를 원문 기준으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 149,940,000원으로 감정가 306,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 104,958,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 73,470,600원(감정가 24%)입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 149,940,000원 | 147,040,840원 | 50,697,356,250원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 104,958,000원 | 102,688,588원 | 50,741,708,502원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 73,470,600원 | 71,748,129원 | 50,772,648,961원 |
단지 정보는 295세대, 사용승인 관련 일자는 2023.09.27.로 잡혀 있고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다. 이 물건은 이미 2회 유찰되어 그 수치를 넘어섰습니다. 반면 동일 조건을 확정할 실거래 가격이 없어 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 149,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,899,160원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 147,040,840원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 238,397,090원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 우리은행 근저당 배당으로 소진됩니다. 채권자 총 미배당액은 50,697,356,250원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 소재 성덕동주민센터 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 인근 시내버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 감안한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 단지 진출입. 남측에 주출입구, 북측에 부출입구가 있고 북서측·남서측·남동측으로 왕복 2차선 도로가 있어 단지 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 15층 중 13층이며 도시가스 보일러 난방·급배수·소방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술) 등이 포함됩니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.4회이고 현재 물건은 2회 유찰 상태입니다. 가격을 보수적으로 검증할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 현재 최저가 149,940,000원을 감정가 할인율이 아니라 최근 동일 조건 실거래와 직접 대조한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 권대현은 대항력이 없지만 임차권등기와 점유 이력이 있으므로 현재 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현황조사 원본 및 현장에서 재확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용을 원문으로 대조하고, 매각 후 효력과 필요한 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당안은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 추정이므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납과 명도·이사 협의 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 49%라는 숫자만 보고 들어갈 사건은 아니다
이 사건의 권리 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2023.11.03. 우리은행 근저당이고, 권대현 임차인은 보증금 226,600,000원이 있으나 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 매수인 인수액도 0원입니다.
문제는 가격입니다. 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 분명하지만, 이를 곧바로 시세 할인으로 바꿔 읽을 실거래 근거가 없습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수 1.4회보다 현재 유찰 횟수가 많다는 점까지 감안하면, 권리는 통과, 가격은 추가 검증이 이 사건의 결론입니다.
