청주지방법원 2025타경3237. 청주 상당구 용암동 용암주공아파트1단지 101동 1층 101호입니다. 표면상 숫자만 보면 감정가 96,000,000원이 9회 유찰돼 최저매각가가 3,873,000원, 감정가의 약 4% 수준까지 내려온 극단적인 할인 물건입니다. 그러나 이 물건은 최저가가 핵심이 아닙니다. 임차권자 김준미는 2022.06.30 전입·점유를 시작했고, 2024.06.13 확정일자를 받았으며 보증금은 95,000,000원입니다. 경매개시결정일인 2025.06.27보다 앞서 대항력을 갖춘 구조라 배당으로 회수하지 못하는 보증금은 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 3,873,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 469,714원을 먼저 제외한 뒤 김준미에게 3,403,286원이 배당되고, 남는 미회수 보증금은 91,596,714원입니다. 따라서 매수인의 자금부담은 낙찰가 3,873,000원에 인수액 91,596,714원을 더한 95,469,714원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 인수액이 늘어나는 구조라 실질취득은 대체로 95,000,000원 보증금 수준에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3237 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 용암동 2108 용암주공아파트1단지 101동 1층 101호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 지하1층 지상15층 중 1층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사경외플러스 (2022.06.30 소유권이전 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 3,873,000원 (9회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 1994.11.01 |
| 비교 실거래 면적 | 49.8㎡ · 동일면적 거래 12건 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
현재 경매의 말소기준은 2025.06.27 갑구 7번 임의경매개시결정입니다. 과거 한국주택은행·국민은행 근저당, 신용협동조합 근저당, 이옥경·대한주택공사 전세권 등은 등기부상 이미 말소됐습니다. 반면 김준미의 주택임차권은 전입·점유가 2022.06.30으로 경매개시보다 먼저이고, 보증금은 95,000,000원입니다. 이 권리는 매각으로 단순 소멸하는 후순위 권리와 다르게 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다.
② 임차인 — 김준미 인수액과 추가 점유정보를 분리해서 봐야 한다
| 임차인·점유정보 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준미 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 2022.06.30 2024.06.13 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 91,596,714원 예상 |
| 기사항전 주거 점유정보 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
③ 시세 비교 — 387만원이 아니라 9,500만원대를 비교해야 한다
청주용암주공1단지아파트(해누리) 동일면적 49.8㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 79,416,666원입니다. 가장 최근 거래는 2026.09월 73,000,000원입니다. 표면 최저가 3,873,000원은 최근 평균의 4.9%에 불과하지만, 이 비율은 이 사건의 경제적 취득비용을 설명하지 못합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 49.8㎡ | 12 | 73,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 12 | 70,000,000원 |
| 2026.08 | 49.8㎡ | 4 | 78,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 14 | 82,000,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 8 | 77,500,000원 |
| 2026.07 | 49.8㎡ | 3 | 72,000,000원 |
| 2026.06 | 49.8㎡ | 3 | 65,500,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 10 | 101,000,000원 |
| 2026.03 | 49.8㎡ | 6 | 80,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 6 | 83,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 5 | 86,000,000원 |
| 2026.02 | 49.8㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.8㎡ | 12건 | 79,416,666원 |
현재 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합친 실질 자금부담 95,469,714원은 최근 12개월 평균보다 16,053,048원 높고, 최신 거래 73,000,000원보다 22,469,714원 높습니다. 최근 평균 대비 약 120.2%, 최신 거래 대비 약 130.8% 수준입니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 4%에 사는 초저가 아파트”라고 평가하면 권리 인수구조를 빠뜨린 결론이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 3,873,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 469,714원 |
| 1. 임차인 김준미 보증금 | 95,000,000원 | 3,403,286원 |
| 2. 경매개시결정 · 파산자 주식회사 경외플러스의 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당 후 김준미의 보증금 부족분은 91,596,714원으로 계산되며 매수인 인수 예상액도 91,596,714원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용암초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·다가구주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트 피씨조 평스라브지붕, 지하1층·지상15층 건물의 1층 101호이며 사용승인일은 1994.11.01입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화기·기본 난방·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남서측 및 북서측으로 폭 약 20미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역(용암1택지개발지구)이며 공시지가는 893,100원/㎡입니다.
- 단지. 청주용암주공1단지아파트(해누리) 600세대, 1994.11.01 준공으로 동일면적 실거래는 최근 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 3,873,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 인수액을 포함한 실질취득 약 95,000,000원 수준을 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 김준미 보증금. 예상 미배당액 91,596,714원이 실제 매수인 인수액으로 이어지는지 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 추가 점유정보. 보증금·전입·확정일자가 미상인 주거 점유정보가 있어 대항력 여부와 승계 가능성을 확인해야 합니다.
- 유찰 추가 진행. 10회·11회 유찰이 되더라도 낙찰가 하락분만큼 김준미 보증금 미배당액이 증가해 총 취득부담이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 79,416,666원과 최신 거래 73,000,000원을 우선 비교 기준으로 두고 응찰가를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 임차인의 실제 점유·보증금 반환 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “387만원에 사는 아파트”가 아니다
이 사건의 핵심은 9회 유찰도, 감정가 대비 4%대 최저가도 아닙니다. 김준미의 95,000,000원 대항력 임차보증금입니다. 현재 최저가에 낙찰받는다고 가정해도 미배당 보증금 91,596,714원을 인수해 실질 자금부담은 95,469,714원에 이릅니다. 최근 12개월 실거래 평균 79,416,666원과 최신 거래 73,000,000원을 모두 웃돕니다.
여기에 전입일·보증금·확정일자가 미상인 추가 주거 점유정보까지 남아 있습니다. 9회 유찰이라는 숫자는 오히려 이 권리구조가 시장에서 얼마나 부담스럽게 받아들여졌는지를 함께 살펴야 할 신호입니다. 결론은 명확합니다. 최저가는 매우 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 인수·점유 확인 위험까지 남아 있는 D등급 물건입니다. 이 사건에서는 “얼마에 낙찰받느냐”보다 “낙찰 후 무엇을 얼마까지 떠안느냐”가 먼저입니다.