부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경30849 · 강릉지원 · 아파트
철근콘크리트구조 59.6159㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

200,017,000원 2억 1만 감정가 269,000,000원

감정가의 74% 2026-07-20 낙찰

최저매각가 188,300,000원 최저가 대비 +6%

낙찰일

07-20 낙찰 완료

강릉지원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,883만원

최저가의 10% · 18,830,000원

감정가 대비

▼ 25.6% 싸게 매수

감정가 2.69억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

감정가 대비 30% 할인 강원특별자치도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 임차권등기 보증금 2.009억이 있으나 대항력 없음으로 인수 위험은 없음. 1회 유찰 후 가격 접근성이 생긴 물건.

가격 최저가 188,300,000원은 감정가 269,000,000원의 70% 수준
자금 입찰보증금은 최저가 기준 약 18,830,000원이며 매수인 인수액 0원
리스크 김서현 임차권등기는 있으나 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음

한 줄 평 임차권등기 2.009억이 존재하지만 대항력은 없는 후순위 임차권입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당 이후 설정되어 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가는 1.883억까지 내려왔지만, 임대차 관련 서류 확인은 필수입니다.

감정가

269,000,000원

아파트 감정평가

최저가

188,300,000원

1회 유찰

임차권 보증금

200,900,000원

대항력 없음

매수인 인수

0원

후순위 소멸

춘천지방법원 2025타경30849. 강릉 입암동 천년가밸로채아파트 103동 1202호는 전용면적 59.6159㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사아라마루이며, 말소기준권리는 2023년 11월 3일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 설정된 김서현 임차권등기와 추가 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	춘천지방법원 2025타경30849
소재지	강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 103동 12층 1202호
물건종류 / 이용상태	아파트 · 공동주택 이용중 · 전용 59.6159㎡
소유자	주식회사아라마루
감정가 / 최저가	269,000,000원 / 188,300,000원
신청채권자 / 청구	주택도시보증공사 / 200,900,000원
매각기일	2026.07.20

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 대상 아님

말소기준권리는 2023.11.03 우리은행 근저당권입니다. 김서현 임차권등기는 2024.12.17 설정되어 말소기준권리 이후입니다. 전입일은 2023.11.24로 근저당 설정일 이후이므로 대항력 없음으로 판단됩니다. 따라서 낙찰자는 임차보증금 200,900,000원을 인수하지 않습니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	권리	대항력	우선변제	승계
김서현	200,900,000원	주택임차권등기	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차권 체크 임차권등기 자체는 존재하지만 말소기준권리 후순위입니다. 대항력이 없어 매수인에게 보증금 인수 부담은 발생하지 않는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,436,200원
우리은행 근저당	25,303,000,000원	184,863,800원
우리은행 추가 근저당	25,303,000,000원	0원
주택도시보증공사	200,900,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 미배당

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차권등기가 있어도 대항력이 없어 매수인 인수 위험은 0원입니다.

⛔ 확인할 부분 임차보증금 200,900,000원 규모의 임차권등기가 존재하므로 현황조사·매각물건명세서·배당요구 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 강릉시 입암동 포남교사거리 동측 인근 아파트단지 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 버스노선 및 운행빈도는 일반적인 수준입니다.
상품성. 2023년 준공 아파트로 공동주택 이용 상태이며 공부와 차이는 없습니다.
환금성. 강릉입암동천년가밸로채는 295세대 규모 단지이며 최근 경매 평균 유찰 횟수는 1.4회입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 임차권등기 보증금 200,900,000원은 존재하지만 대항력 없음 여부를 원본 확인하세요.
권리분석. 우리은행 근저당이 말소기준권리이며 후순위 권리는 매각 소멸 구조입니다.
가격 검토. 현재 최저가는 감정가 대비 70% 수준으로 1회 유찰 가격입니다.
관리·인도 확인. 관리비 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “임차권이 있어도 대항력이 핵심”

이 물건의 핵심은 임차권등기 존재 자체가 아니라 순위입니다. 김서현 임차권은 우리은행 근저당보다 후순위로 설정되어 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 다만 큰 금액의 임차보증금 관련 권리가 존재하는 만큼 입찰 전 원본 서류 확인은 필요합니다. 권리상 인수 위험은 낮고, 현재는 1회 유찰 가격에서 접근하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권등기는 있지만, 대항력은 없다 — 강릉입암동천년가밸로채 1202호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 인수 대상 아님

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 188,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “임차권이 있어도 대항력이 핵심”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

변경 이력

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현장 사진 (5장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-01	유찰	2억 6,900만원
2	2026-07-20	대기	1억 8,830만원