146,510,000원
춘천지방법원 2025타경30853. 강릉시 입암동 ‘강릉입암동천년가밸로채아파트’ 104동 5층 505호입니다. 소유자는 주식회사아라마루이고, 말소기준권리는 2023.11.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 25,303,000,000원이며 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 이후 2025.01.20. 우리은행 추가 근저당, 2025.01.22. 이정미의 주택임차권, 2025.11.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다.
가장 눈에 띄는 것은 임차보증금 220,000,000원입니다. 그러나 임차권자 이정미의 주민등록일자는 2023.11.13.로, 말소기준권리 2023.11.03.보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 되어 있으며, 현재 매각가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 보증금이 최저가보다 크다는 이유만으로 실질취득액을 220,000,000원으로 고정하는 대항력 인수형 사건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30853 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 104동 5층 505호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 15층 건물 중 5층 · 아파트 단위세대로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사아라마루 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 146,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 사용승인·규모 | 2023.09.27 · 295세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리와 임차권
말소기준은 2023.11.03. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 등기됐고, 이후 2025.01.20. 우리은행 근저당, 2025.01.22. 이정미 임차권, 2025.11.05. 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 말소기준 이후 근저당·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이정미 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 220,000,000원 | 2023.11.13 / 2022.12.19 | 2025.01.22 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다. 이정미의 임대차계약일자는 2022.12.17., 점유개시일자는 2022.11.30., 확정일자는 2022.12.19.이지만 주민등록일자는 2023.11.13.입니다. 말소기준권리인 우리은행 근저당의 2023.11.03.보다 전입이 늦어 제공된 판정은 대항력 없음입니다.
③ 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 단정은 금지
감정가는 299,000,000원, 현재 최저매각가는 146,510,000원으로 2회 유찰·감정가 49% 회차입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 102,557,000원, 4회 유찰 시 71,789,900원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 사건에는 가격 비교에 사용할 수 있는 동일 면적 실거래 표본이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내리지 않습니다. 현재 확인 가능한 것은 2회 유찰로 최저가가 감정가 49% 수준이라는 사실과, 해당 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 1.4회라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,851,140원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 143,658,860원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 25,303,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가정에서는 집행비용 2,851,140원을 제외한 143,658,860원이 을구 1번 우리은행 근저당에 배당되고, 이후 배당항목은 0원입니다. 채권액은 채권최고액 및 신청채권자 청구금액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강릉시 입암동 포남교사거리 동측 인근으로, 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리·노선·운행빈도 등을 기준으로 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 5층 505호이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 북측·서측·남측으로 폭 약 10m 내외 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역(전술)에 포함됩니다. 공시지가는 338,600원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고, 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 이정미의 전입 2023.11.13.과 말소기준 2023.11.03.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 관계 확인. 배당요구는 2025.01.22.로 기재돼 있으나 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기에 적힌 임대의무기간 및 매각 후 효력을 원본 서류에서 확인하세요.
- 시세 원본 확보. 현재 최저가 146,510,000원이 실제 시장 대비 어느 수준인지 동일 단지·유사 면적의 최근 실거래를 별도로 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유상태를 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 제공 배당은 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “큰 보증금보다 순위, 낮은 최저가보다 시세”
이 사건의 첫인상은 임차보증금 220,000,000원과 현재 최저가 146,510,000원의 역전입니다. 하지만 대항력 여부를 확인하면 결론이 달라집니다. 이정미의 주민등록일자는 2023.11.13.로 말소기준 우리은행 근저당 2023.11.03.보다 늦고, 제공된 판정과 배당 시뮬레이션 모두 매수인 인수 0원을 가리킵니다.
반대로 가격에서는 서두를 근거가 부족합니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자는 분명하지만, 최근 실거래와 직접 비교할 자료가 없어 현재 최저가가 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리는 비교적 명확하되, 가격은 실거래 확인 후 판단해야 하는 사건입니다.
