청주지방법원 2025타경3695. 청주시 청원구 오창읍 양청리 821-2, 1층 124호 물건입니다. 등기 문서는 집합건물이고, 사건의 용도 표시는 대지입니다. 토지 데이터상 지목은 주차장, 용도지역은 중심상업지역, 토지이용상황은 상업기타로 잡혀 있습니다. 이 지점이 중요합니다. 겉보기 최저가는 감정가 1.84억에서 3회 유찰되어 6,311만원까지 내려왔지만, 주거형 아파트처럼 실거래 평균과 바로 비교할 수 있는 사건이 아닙니다.
권리의 기준점은 2022년 2월 7일 설정된 오창농업협동조합 근저당권입니다. 그 뒤에 붙은 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 목록은 비어 있어 실제 임차인은 0명이고, 배당 데이터의 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 제공 배당표는 현재 매각대금이 선순위 배당 항목에서 대부분 소진되는 구조로 계산되어, 신청채권자인 오창농업협동조합에는 배당이 0원으로 표시됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3695 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 청원구 오창읍 양청리 821-2 1층124호 |
| 물건종류 / 용도 | 등기사항전부증명서 - 집합건물 - · 사건 용도 대지 · 지목 주차장 · 토지이용상황 상업기타 |
| 소유자 | 백종찬 (2022.02.07. 소유권이전, 거래가액 131,580,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 63,112,000원 (3회 유찰, 감정가 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 오창농업협동조합 / 111,451,187원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸, 임차인은 없다
임차인 목록 없음. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 없고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제도 데이터상 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가 63,112,000원에 인수액 0원을 더한 63,112,000원으로 봅니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 63,112,000원입니다. 감정가 184,000,000원의 34.3%로 3회 유찰된 상태입니다. 숫자만 놓고 보면 많이 내려온 것처럼 보입니다. 그러나 제공 데이터에는 이 물건과 직접 비교할 실거래가가 없습니다. 따라서 시세 비교는 최저가가 아니라 실질취득 63,112,000원을 기준으로 해야 하며, 이 실질취득이 시장가 대비 싼지는 별도로 확인해야 합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰) | 34.3% | 63,112,000원 | 9,003,126,053원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 44,178,400원 | 9,021,718,848원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 30,924,879원 | 9,034,733,806원 |
유찰이 더 진행될수록 매각가는 낮아지지만, 배당 데이터상 채권자 전체 미배당은 오히려 커집니다. 이는 투자자 입장에서 직접 떠안는 인수액은 아니지만, 사건이 정상적인 주거형 환금 상품처럼 단순하게 가격만 보고 접근할 물건은 아니라는 신호입니다.
③ 예상배당표 (매각가 63,112,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,536,016원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사교원나라상호저축은행 | 6,500,000,000원 | 61,575,984원 |
| 을구 3번 근저당권 · 상호저축은행중앙회 | 2,325,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 전세권 · 이백렬 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 오창농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,132,067원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,995,125원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 하나카드 주식회사 | 6,204,823원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 26,768,773원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 49,601,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 채권액 9,064,702,037원 중 배당액은 61,575,984원, 미배당은 9,003,126,053원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 값입니다.
④ 입지·용도 메모 (제공 토지·감정 데이터 기준)
- 용도. 사건 용도는 대지, 등기 문서는 집합건물입니다. 감정 이용상태 항목은 “-”로 제공되어 실제 이용상태는 데이터만으로 특정할 수 없습니다.
- 토지. 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업기타, 토지면적은 7,704.9㎡입니다. 공시지가는 843,900원/㎡입니다.
- 지역·지구. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역에 포함되고, 지방산업단지·가축사육제한구역에도 포함됩니다. 역사문화환경보존지역은 저촉으로 표시됩니다.
- 도로·시설. 대로3류, 중로1류, 특수도로와 접하고, 노외주차장에 포함되며 자동차정류장·공공공지에 접하는 것으로 표시됩니다.
- 위반 여부. 감정 데이터상 violation 값은 false입니다. 다만 공부와의 차이·건물 구조·설비내역 항목은 “-”로 제공되어 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 기준 실질취득은 최저가 63,112,000원 + 인수 0원 = 63,112,000원입니다. 시세 비교도 이 금액으로 해야 합니다.
- 시세 부재. 제공 데이터에 실거래 비교값이 없습니다. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보고 “싸다”고 판단하지 마세요.
- 용도 확인. 데이터상 사건 용도는 대지이고 지목은 주차장입니다. 실제로 무엇을 취득하는지, 1층 124호의 이용·수익 가능성이 무엇인지 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 제공 배당표는 신청채권자 오창농업협동조합 배당을 0원으로 계산합니다. 선순위 말소 이력과 배당요구 관계는 원본으로 대조해야 합니다.
- 관리·점유 확인. 임차인 데이터는 없지만 현장 점유자, 관리비, 사용료, 제한사항은 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터에 한정됩니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인이 필수입니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “무엇을 사는지”가 먼저다
이 사건의 장점은 단순합니다. 임차인 0명, 보증금 인수 없음, 배당 데이터상 매수인 인수 0원입니다. 그러나 장점만큼 함정도 분명합니다. 사건 용도는 대지, 지목은 주차장, 토지이용상황은 상업기타이고, 실거래 비교값은 제공되지 않았습니다. 3회 유찰로 최저가가 63,112,000원까지 내려왔다는 사실은 출발점일 뿐입니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 가격 메리트와 환금성은 아직 검증 전입니다. 이 물건은 “얼마나 싸졌나”보다 무엇을 취득하고 어떻게 팔거나 쓸 수 있나를 먼저 확인해야 합니다.