춘천지방법원 2025타경30912. 삼척시 원당동 71, 9층 904호로 감정평가상 오피스텔이며 현황은 주거용입니다. 현재 소유자는 변우현으로 2018.10.29. 거래가액 109,263,637원에 소유권을 취득했습니다. 등기 이력을 보면 2016년 전주대건신용협동조합 근저당권 87,100,000원이 있었지만 2019.01.16. 이미 말소됐습니다. 이후 2024.03.26. 김가연 명의의 주택임차권등기가 설정됐고, 2025.12.15. 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다.

이번 사건에서 가장 중요한 권리는 김가연의 주택임차권입니다. 보증금은 110,000,000원, 주민등록·점유개시는 2019.01.17.이며 임차권등기는 2024.03.26.입니다. 매각물건명세서에도 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수”한다고 명시되어 있습니다. 따라서 68,110,000원이라는 최저가만 떼어놓고 “최근 시세의 47.5%라 싸다”고 평가하는 것은 잘못된 가격 판단입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

과거 압류·가등기·근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 분석상 말소기준으로 제시된 권리는 2025.12.15. 강제경매개시결정입니다. 김가연은 주민등록·점유개시가 2019.01.17., 임차권등기가 2024.03.26.으로 이보다 앞섭니다. 따라서 김가연의 임차권은 매각으로 소멸하는 후순위 권리와 다르게 매수인에게 대항하는 인수형 권리입니다.

② 실질취득가 — 6,811만원이 아니라 약 1.10억

현재 최저매각가는 68,110,000원으로 감정가 139,000,000원의 49%입니다. 표면 할인율만 보면 매우 낮아 보이지만 김가연 보증금은 110,000,000원으로 낙찰가보다 큽니다. 이 같은 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나므로, 정확도 규칙상 낙찰가 + 인수 잔액 ≈ 보증금 110,000,000원으로 실질취득을 봐야 합니다.

현 회차 68,110,000원을 기준으로 하면 김가연 보증금과의 차액은 약 41,890,000원입니다. 따라서 김가연만 놓고 본 룰상 실질취득은 약 110,000,000원입니다. 3회 유찰 시 최저가가 47,677,000원, 4회 유찰 시 33,373,899원으로 더 내려가더라도 이 인수형 구조에서는 단순히 최저가 하락분만큼 실질 취득비용이 함께 내려간다고 볼 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 시세는 1.40억~1.47억

동일 면적 83.95㎡ 실거래는 6건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2025.08. 140,000,000원과 2026.07. 147,000,000원으로 평균 143,500,000원입니다. 최신 거래는 147,000,000원이며 최근 구간은 이전 거래 대비 2.8% 상승했습니다. 따라서 하락장 보정으로 가격을 더 낮춰 봐야 하는 상황은 아닙니다.

전체 6건 평균은 140,916,666원이지만, 가격 메리트 판단에는 더 최신인 최근 12개월 평균 143,500,000원과 최신 거래 147,000,000원을 우선합니다. 김가연 기준 실질취득 약 110,000,000원은 두 기준보다 낮습니다. 다만 이 차이는 기타 점유자의 보증금·대항력 위험이 추가되지 않는다는 전제에서만 유효합니다.

④ 예상배당표 (매각가 68,110,000원 가정)

현재 회차 배당 추정상 주택도시보증공사에는 66,484,020원이 배당되고 53,983,054원의 미배당이 발생합니다. 김가연 보증금은 매수인 대항권리이므로 실질취득 계산에서는 낙찰가와 미배당 인수잔액을 합산해 약 110,000,000원 수준으로 봅니다. 기타 점유 내역에 따른 추가 인수 가능성은 별도입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 핵심 인수는 사라지지 않는다

따라서 3회·4회 유찰로 최저가가 더 떨어지는 모습을 보고 가격 메리트가 그만큼 커진다고 평가하면 안 됩니다. 김가연의 보증금 110,000,000원이 최저가보다 큰 구간에서는 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 인수형 구조가 핵심입니다. 다음 회차를 기다리는 이유가 있다면 낙찰가 자체의 할인율보다 기타 점유·관리비 등 불확실성이 해소되는지 여부를 함께 봐야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 이용상태. 공부상 오피스텔이며 감정평가 현황도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 삼척시 원당동 서부초등학교 남동측 인근. 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행 및 도로상황을 고려한 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층·지상9층 건물 중 9층 904호이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 남서측·북서측 소로, 남동측 세로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·고도지구(36M 이하), 소로2류 저촉, 가축사육제한구역 및 서부초등학교 상대보호구역에 해당합니다.
• 공시지가. 279,900원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
• 환금성. 실거래 비교 대상은 총 16세대이며, 동일 면적 거래는 6건입니다. 단지 규모가 크지 않아 매도 시 거래층이 제한될 가능성을 가격 판단에 함께 반영해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득가로 계산. 68,110,000원을 시세와 바로 비교하지 말고, 김가연 대항력 인수구조를 반영한 약 110,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 김가연 임차권 확인. 보증금 110,000,000원, 주민등록·점유개시 2019.01.17., 임차권등기 2024.03.26. 및 매각물건명세서의 인수 문구를 원본으로 다시 대조해야 합니다.
• 기타 점유 내역 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 추가 인수액이 생길 수 있는 핵심 미확정 요소입니다.
• 관리비 확인. 장기미납 안내장이 확인됐으므로 관리주체를 통해 실제 체납액을 확인해야 합니다.
• 소규모 거래성 점검. 비교 대상 총 16세대이며 거래 표본도 많지 않습니다. 최근 거래가 147,000,000원이라는 사실만으로 즉시 환금성을 낙관하면 안 됩니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유관계를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 “1.10억 인수형”이 먼저다

이 사건은 최저가만 보면 감정가의 49%, 최근 12개월 실거래 평균의 47.5%까지 떨어진 매력적인 할인물건처럼 보입니다. 하지만 권리분석을 한 단계만 더 들어가면 결론이 달라집니다. 김가연의 보증금 110,000,000원이 현재 낙찰가보다 크고 대항력이 인정되므로, 정확도 규칙상 실질취득은 약 110,000,000원을 중심으로 판단해야 합니다. 그 기준으로도 최근 12개월 평균 143,500,000원과 최신 거래 147,000,000원보다 낮아 가격 차이는 분명 존재합니다.

그러나 이 물건을 단순한 저가매수형으로 평가하기 어려운 이유도 명확합니다. 이미 선순위 대항력 임차권이 있고, 별도의 기타 주거 점유 내역은 전입일과 보증금이 미상이며, 현관에는 관리비 장기미납 안내장까지 확인됐습니다. 결국 가격은 매력 구간이지만 권리 불확실성이 남아 있는 물건입니다. 표면 할인율에 점수를 주기보다 기타 점유자의 실체와 인수 가능액을 먼저 확정해야 합니다. 최저가 6,811만원이 승부처가 아니라, 실제로 얼마를 떠안게 되는지가 승부처입니다.