춘천지방법원 2025타경30912. 삼척시 원당동의 통칭 ‘뉴월드’ 9층 904호, 현황 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 139,000,000원이지만 4회 유찰을 거치며 최저가는 33,374,000원, 감정가의 약 24% 수준으로 떨어졌습니다. 최저가만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 물건은 선순위 대항력 임차권이 핵심입니다.
임차인 김가연은 2019.01.17 전입·점유를 시작했고, 2024.03.26 주택임차권등기를 마쳤습니다. 반면 이 경매의 말소기준으로 표시된 강제경매개시결정은 2025.12.15입니다. 임차권의 대항요건이 앞서므로 매각으로 소멸하지 않는 임차보증금 인수 위험이 존재합니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
여기에 ‘기타’로 표시된 주거 점유 관련 내역도 남아 있습니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않아 별도 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 김가연의 보증금 인수액만 확인했다고 전체 권리위험이 끝난 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경30912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 삼척시 원당동 71, 원당로2길 37 · 9층 904호 |
| 통칭 / 용도 | 뉴월드 · 오피스텔(현황 주거용) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 9층 중 9층 904호 |
| 실거래 비교 면적 | 83.95㎡ 매칭 · 실거래 중 80.0㎡ 거래 포함 |
| 소유자 | 변우현 · 2018.10.29 취득(거래가 109,263,637원) |
| 감정가 | 139,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 33,374,000원 (4회 유찰 · 감정가의 24.01%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 · 청구액 120,467,074원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 선순위 임차권 | 김가연 · 보증금 110,000,000원 · 매수인 인수 대상 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.25 발급 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다
등기부에 과거 설정됐던 전주대건신용협동조합 근저당권(채권최고액 87,100,000원)은 2019.01.16 이미 말소됐습니다. 과거 가등기와 삼척시·국가·국민건강보험공단 압류도 각각 말소된 이력이 있습니다. 이들 말소된 권리를 현재 살아 있는 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 1명과 미상 점유관계
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김가연 904호 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
110,000,000원 | 있음 2019.01.17 전입 |
배당 미반영 예상배당 0원 |
인수 미변제 잔액 승계 |
| 기타 주거 관련 점유 내역 |
미상 | 가능·미상 전입일 미상 |
미상 | 확인 필요 권리관계 미확정 |
등기 및 명세서에서 성명과 보증금이 특정된 임차인은 김가연 1명입니다. ‘기타’ 내역은 실제 별도 임차인인지, 동일 점유관계인지 확정되지 않아 인원·보증금을 임의 합산하지 않았습니다.
| 임차인 | 김가연 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 1차 2018.12.14 · 2차 2022.09.30 |
| 전입·점유개시 | 2019.01.17 |
| 확정일자 | 1차 2019.01.17 · 2차 2022.12.09 |
| 임차권등기 | 2024.03.26 · 을구 3번 |
| 배당요구 관련 일자 | 2024.03.26 |
| 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 예상배당액 | 0원 |
| 현재 예상 인수액 | 110,000,000원 |
확정일자 자체는 등기된 임차권 내역에 확인되지만, 현재 제공된 예상배당표에서는 김가연에 대한 우선배당이 반영되지 않았습니다. 따라서 확정일자가 있다는 이유만으로 보증금이 경매대금에서 지급된다고 가정할 수 없습니다. 최종 배당순위 및 주택도시보증공사 청구권과 임차보증금의 관계는 입찰 전 확인해야 합니다.
③ 최저가 착시 — 낙찰가보다 실질취득액이 중요하다
현재 회차 최저가 33,374,000원은 감정가의 약 24%에 불과합니다. 그러나 이 숫자만으로 매입비용을 판단하면 심각한 오류가 생깁니다. 실제 취득 부담은 낙찰대금과 배당에서 소멸하지 않는 임차보증금 인수액을 함께 계산해야 합니다.
+ 예상 인수보증금 110,000,000원
= 143,374,000원
현재 예상배당에서 김가연에게 배당 0원, 보증금 전액 인수로 계산한 금액입니다. 취득세·명도비용·체납관리비 등은 별도입니다.
일반적인 선순위 임차보증금 인수형에서는 낙찰가가 낮아지는 만큼 임차인 미배당액이 늘어, 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준에서 사실상 고정되는 구조가 나타날 수 있습니다.
다만 이 사건의 예상배당은 임차인에게 0원을 지급하고 주택도시보증공사에 매각대금 잔액을 배당하는 구조입니다. 그 계산을 그대로 적용하면 보증금 110,000,000원이 전액 남으므로, 총취득액을 단순히 보증금과 같은 110,000,000원으로 처리해서는 안 됩니다. 현재 제시된 예상배당 기준으로는 143,374,000원이 비교 대상입니다.
| 유찰 시나리오 | 최저가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 33,374,000원 | 110,000,000원 | 143,374,000원 |
| 5회 유찰 시 | 23,361,800원 | 110,000,000원 | 133,361,800원 |
| 6회 유찰 시 | 16,353,259원 | 110,000,000원 | 126,353,259원 |
각 회차에서 김가연의 보증금 전액이 별도로 인수된다는 예상배당 조건을 적용했습니다. 실제 임차인 배당액이나 권리관계가 달라지면 실질취득액도 달라집니다. 향후 유찰과 최저가 변경은 확정된 일정이 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최근 시세와 실질취득액으로 판단
이 건물의 실거래 비교 기준은 전용 83.95㎡이며, 최근 거래에는 80.0㎡도 포함됩니다. 전체 7건 평균은 144,357,142원이지만 과거 거래가 혼재되어 있어, 최근 12개월 평균 156,000,000원과 최신 거래 165,000,000원을 우선 비교합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 80.0㎡ | 2층 | 165,000,000원 |
| 2026.07 | 83.95㎡ | 7층 | 147,000,000원 |
| 2025.08 | 83.95㎡ | 8층 | 140,000,000원 |
| 2023.07 | 83.95㎡ | 8층 | 140,000,000원 |
| 2023.01 | 83.95㎡ | 8층 | 142,000,000원 |
| 2022.05 | 83.95㎡ | 7층 | 134,500,000원 |
| 2022.04 | 83.95㎡ | 8층 | 142,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 144,357,142원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 156,000,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균 대비 11.7% 상승 추세입니다. 최신 거래 165,000,000원도 확인됩니다. 다만 최근 표본이 2건뿐이고, 최신 거래는 비교 기준 면적과 다르므로 개별 물건의 가치를 그대로 대표한다고 보기는 어렵습니다.
현재 최저가 33,374,000원은 최근 평균의 21.4%입니다. 그러나 인수액까지 더한 실질취득 143,374,000원은 최근 평균의 약 91.9%, 최신 거래의 약 86.9%입니다. 단순 최저가 기준의 78.6% 할인처럼 보이는 차익은 실제 취득비용 관점에서는 크게 줄어듭니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 33,374,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,000,732원 |
| 1. 김가연 임차보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 120,467,074원 | 32,373,268원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매각대금 합계 | — | 33,374,000원 |
| 주택도시보증공사 미배당 | — | 88,093,806원 |
| 매수인 인수 임차보증금 | 110,000,000원 | 110,000,000원 인수 |
인수보증금 110,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인에게 별도로 남는 의무입니다. 도넛 차트에는 포함하지 않았습니다. 배당은 집행비용 추정 및 신청채권자 청구금액 기준이며, 실제 배당순위·당해세·최우선변제 여부와 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼척시 원당동 서부초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근 노선버스 운행과 도로상황을 고려한 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2015년 사용승인된 건물로 실거래 비교 대상은 16세대 규모입니다. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 9층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 오피스텔이고 실제 주거용으로 사용 중입니다. 아파트와 동일한 수요·대출·환금성 조건을 전제로 평가하면 안 됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 고도지구(36m 이하), 서부초등학교 상대보호구역이며 일부 도시계획도로 저촉 사항이 있습니다. 공시지가 279,900원/㎡입니다.
- 건물 하자. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 문제 없는 것으로 표시됩니다.
- 환금성. 거래표본은 전체 7건, 최근 12개월 2건으로 제한적입니다. 단지 경매물건 평균 유찰은 3.0회이고 본건은 이미 4회 유찰됐습니다. 현재 매수 수요와 향후 처분 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김가연 임차권 원본 확인. 임차보증금 110,000,000원, 전입일 2019.01.17, 임차권등기 2024.03.26 및 매각물건명세서의 인수 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 현재 배당 가정은 임차인 배당 0원, 주택도시보증공사 배당 32,373,268원입니다. 확정일자와 실제 배당요구·우선변제 관계, 신청채권의 성격을 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 가격 결정. 현재 예상배당 기준 낙찰대금과 인수보증금의 합계는 143,374,000원입니다. 최저가 33,374,000원만으로 할인율을 계산하지 마세요.
- 기타 점유관계 확인. 성명·전입일·보증금이 미상인 주거 점유 관련 내역이 존재합니다. 별도 임차인인지, 대항력과 추가 보증금이 있는지 확인해야 합니다.
- 관리비 장기미납 확인. 현관문에 장기미납 안내장이 확인된 만큼 미납금액, 기간, 공용부분의 승계 가능성을 관리주체에 문의해야 합니다.
- 실거래 비교 보정. 최근 거래 2건 중 최신 거래는 전용 80.0㎡·2층입니다. 904호의 면적, 층, 방향, 내부 상태 및 거래조건 차이를 반영해야 합니다.
- 유찰과 명도 위험. 4회 유찰은 반복된 가격 조정의 결과일 뿐 추가 수익을 보장하지 않습니다. 임차권 인수와 점유관계가 명도 협의에 미칠 영향을 점검해야 합니다.
- 매각 전 권리변동 확인. 2026.11.02 입찰에 앞서 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서 및 매각기일 변동 여부를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “3,337만원짜리 물건이 아니다”
이 사건에서 가장 위험한 판단은 최저가가 감정가의 24%라는 사실만 보고 큰 수익을 기대하는 것입니다. 등기와 매각물건명세서에는 김가연의 선순위 임차권이 확인되고, 예상배당상 보증금 110,000,000원이 전액 매수인에게 남습니다.
그 결과 현 회차의 실질취득액은 143,374,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 156,000,000원의 약 91.9%로, 시세보다 낮기는 하지만 압도적으로 저렴한 가격은 아닙니다. 최근 거래는 상승 추세이나 표본이 적고, 16세대 규모의 주거용 오피스텔이라는 환금성 제약도 있습니다.
여기에 추가 점유자의 권리 미상, 장기미납 관리비, 배당순위 검증 필요성이 겹칩니다. 4회 유찰에도 불구하고 권리 위험이 낮아졌다고 볼 근거는 없습니다.
결론은 보수적 검토입니다. 현재 계산상 최근 시세보다 낮은 실질취득액이지만, 확인되지 않은 권리와 부대비용에 비해 안전마진이 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 임차권의 최종 인수범위와 기타 점유관계가 명확해지기 전에는 최저가의 외형적인 할인만으로 응찰하는 것은 피해야 합니다.
