청주지방법원 2025타경3848. 진천읍 읍내리 91-7에 있는 임은주생활형숙박시설입니다. 감정평가상 목록 1번부터 40번까지는 지상 10층 건물의 제2층 201호부터 제9층 905호에 걸친 생활형숙박시설로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고상 재매각·일괄매각입니다. 목록 41번은 지분매각으로 표시돼 있습니다. 공부상 소재지는 읍내리 91-7과 91-23이지만 토지 합병으로 현황은 91-7 단일 지상입니다.
등기상 말소기준은 2019년 7월 24일 남청주신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 박종항의 전세권은 2021년 10월 8일 이미 말소됐고, 충북신용보증재단 가압류와 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 등기권리만 보면 매수인이 떠안을 권리는 확인되지 않지만, 이 사건의 난도는 등기보다 다수 점유관계와 명도에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경3848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 진천읍 읍내리 91-7 임은주생활형숙박시설 2층 201호 외 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목록 1번~40번 생활형숙박시설 이용 · 목록 41번 지분매각 |
| 소유자 | 임은주 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,064,064,000원 / 1,050,973,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 남청주신용협동조합 / 1,204,641,410원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 재매각 · 일괄매각 · 공부상 91-7·91-23이나 현황은 합병된 91-7 단일 지상 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 매각으로 정리
말소기준 근저당권의 채권최고액은 1,404,000,000원이며, 공동담보에는 진천읍 읍내리 91-7 토지와 관련 토지가 기재돼 있습니다. 현재 최저가 1,050,973,000원을 기준으로 집행비용을 차감하면 근저당권자에게 1,038,063,270원이 배당되는 구조로, 전체 채권 미배당액은 447,270,042원입니다. 미배당이 발생해도 근저당권과 후순위 권리가 매수인에게 자동 승계되는 구조는 아니며, 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유관계 — 37건 중 대항력 미상 3건
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 내역은 없으며, 실제 임차인·점유자 신고는 37건입니다. 이 중 윤명배·한영숙은 한 건에 공동 표기돼 있습니다. 전입일이 확인된 34건은 모두 2019.07.24 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됐습니다. 반면 전입신고일이 없는 3건은 대항력 유무를 단정할 수 없습니다.
| 임차인·점유자 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황티반아잉 | 미상 | 4,000만원 | 2025.09.24 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강석현 | 2022.02.07 | 4,500만원 | 2025.08.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KHVAN NINEL GEORGIEVNA | 2025.04.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| TSOY SOFIYA VYACHESLAVOVNA | 2025.04.21 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| KIM OKSANA EVGENEVA | 2024.07.09 | 5,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| NYU SOFIYA DMITRIEVNA | 2024.07.25 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| LIM VLADISLAV | 2021.10.22 | 미상 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장재용 | 2025.05.01 | 2,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤명배, 한영숙 | 2021.12.28 | 3,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최병권 | 2019.10.22 | 4,500만원 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양경훈 | 2020.03.26 | 4,800만원 | 2025.08.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤우근 | 2024.01.31 | 4,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동영 | 2024.06.07 | 2,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)태형테크 | 미상 | 4,000만원 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 장시영 | 2023.02.22 | 5,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박해정 | 2020.03.09 | 5,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| ZHAO MEIHUA(조미화) | 미상 | 미상 | 확인 없음 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 유슬기 | 2020.04.14 | 4,500만원 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이민우 | 2023.10.06 | 4,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오정환 | 2020.02.05 | 5,500만원 | 2025.08.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차승엽 | 2020.01.21 | 5,000만원 | 2025.09.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤민호 | 2022.07.11 | 5,000만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임선경 | 2023.02.22 | 3,000만원 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우열 | 2024.02.29 | 5,200만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성백 | 2024.09.30 | 5,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김성구 | 2024.02.19 | 4,800만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김삼숙 | 2024.07.08 | 4,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전재하 | 2020.09.09 | 4,700만원 | 2025.09.01 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조윤희 | 2023.11.10 | 4,800만원 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정종화 | 2024.07.22 | 4,500만원 | 2025.08.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서황덕 | 2022.02.28 | 미상 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 홍다인 | 2025.04.25 | 미상 | 2025.09.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기웅 | 2022.02.18 | 5,500만원 | 확인 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송철문 | 2024.05.01 | 5,500만원 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 2022.02.18 | 미상 | 2025.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정보 | 2024.09.30 | 미상 | 2025.09.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경종 | 2023.10.06 | 미상 | 2025.09.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 — 34.3%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 3,064,064,000원이고 현재 최저가는 1,050,973,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 4회 유찰 시 가격은 735,681,100원, 5회 유찰 시에는 514,976,769원으로 내려갑니다. 다만 생활형숙박시설 40개 목록과 토지 지분이 결합된 일괄매각 물건으로, 일반 주택 한 호의 할인율과 같은 기준으로 해석하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 1,050,973,000원 | 34.3% | 1,038,063,270원 | 447,270,042원 | 산정 0원 |
| 4회 유찰 시 | 735,681,100원 | 24.01% | 725,924,289원 | 759,409,023원 | 산정 0원 |
| 5회 유찰 시 | 514,976,769원 | 16.81% | 507,427,001원 | 977,906,311원 | 산정 0원 |
현재 최저가에 예상 인수액 0원을 더한 배당표 기준 실질취득액은 1,050,973,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 없습니다. 3회 유찰됐다는 사실은 시장이 앞선 가격에 응찰하지 않았다는 신호일 수 있지만, 그 자체가 가격 메리트를 증명하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,050,973,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,909,730원 | - |
| 1. 근저당 · 남청주신용협동조합 | 1,404,000,000원 | 1,038,063,270원 | 발생 |
| 2. 전세권 · 박종항 | 40,000,000원 | 0원 | 40,000,000원 |
| 3. 가압류 · 충북신용보증재단 | 41,333,312원 | 0원 | 41,333,312원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권총액 1,485,333,312원 중 1,038,063,270원이 배당되고, 총 미배당액은 447,270,042원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 박종항 전세권은 등기상 2021.10.08 말소돼 매수인 승계권리로 남지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 목록 1번부터 40번까지 생활형숙박시설로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 10층 건물의 제2층 201호부터 제9층 905호에 걸쳐 있습니다.
- 입지. 진천삼수초등학교 동측 근거리에 있으며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·단독주택이 혼재한 지역입니다. 감정평가상 제반 입지조건은 대체로 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반차량 접근성과 대중교통 이용여건은 대체로 보통입니다.
- 도로. 건물과 관련 토지 서측·남측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로가 소재합니다. 목록 41번은 도로로 이용 중인 토지입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 도시재생 활성화 지역, 중점경관관리구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적은 260㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타, 공시지가는 685,100원/㎡입니다. 평지의 사다리형 토지이며 세로한면에 접합니다.
- 공부 차이. 공부상 91-7과 91-23에 소재하나 토지 합병으로 현황은 91-7 단일 지상입니다.
- 대지권. 목록 1번부터 40번의 평가액에는 대지사용권 가치가 포함돼 있으며, 별도 토지에 대해서는 감정평가에서 제외된 부분이 있어 매각목록과 평가 범위를 대조해야 합니다.
- 환금성. 다수 생활형숙박시설과 토지 지분을 한 번에 취득하는 구조라 일반 주택보다 매수자층과 금융조달 수단이 제한될 수 있습니다. 3회 유찰 이력도 환금성 검토가 필요함을 보여줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 미상 3건. 황티반아잉, ㈜태형테크, ZHAO MEIHUA(조미화)의 전입·사업자등록, 점유개시일과 임대차계약서를 확인하세요.
- 37건 명도계획. 각 점유자의 실제 점유 호실, 현재 퇴거 여부, 보증금 반환관계와 배당요구 여부를 호실별로 분리해 명도비용을 산정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 목록 1번부터 40번, 목록 41번 지분, 별도 토지 및 대지사용권의 포함·제외 범위를 매각목록과 감정평가서 원문으로 대조하세요.
- 재매각 조건. 재매각 입찰보증금과 특별매각조건, 전 매수인의 대금 미납 관련 사항을 매각기일공고에서 확인하세요.
- 생활형숙박시설 운영. 현재 이용형태와 각 호실의 숙박·주거 사용현황을 확인하고, 인수 후 운영 또는 매각 방식을 사전에 설계해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율만 보지 말고, 호실별 예상 매각가·임대수익, 공실, 관리비, 수선비와 명도비용을 반영한 총사업비로 판단하세요.
- 관리비·공과금. 40개 목록의 공용·전용 관리비, 전기·수도·가스 체납과 시설 유지비를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 종기 내 제출 문건을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 점유는 자동으로 정리되지 않는다”
이 사건은 감정가 30억 6,406만 4,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 10억 5,097만 3,000원까지 내려왔습니다. 등기부상 말소기준 이후의 권리는 소멸하고 예상 인수액도 0원이므로 숫자만 보면 단순한 할인물건처럼 보일 수 있습니다.
하지만 실제 승부처는 37건의 임차인·점유자 신고와 40개 생활형숙박시설 목록의 일괄 명도입니다. 전입일이 확인된 34건은 대항력이 없지만, 3건은 전입일 미상으로 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 비교 실거래가도 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 등기권리는 정리형, 점유관계는 고난도, 가격은 검증 전 보류. 대항력 미상 3건과 호실별 점유현황을 해소한 뒤에야 산정 인수 0원과 최저가의 의미를 확정할 수 있습니다.