춘천지방법원 2026타경50012. 강릉시 포남동 1198-1, 연당길 22의 2층 201호 다세대입니다. 소유자 박영서는 2012.12.27. 매매로 80,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2016.01.21. 설정된 강릉시수산업협동조합의 채권최고액 54,000,000원 근저당권입니다.
그 뒤 2018.09.20. 홍제새마을금고 근저당 36,000,000원, 2022.06.30. 김봉민 근저당 60,000,000원과 여러 가압류가 차례로 설정됐지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 임차인은 없고 예상배당에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 후순위 채권에 대규모 미배당이 발생해도 그것이 곧 매수인의 채무 승계를 뜻하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50012 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 강릉시 포남동 1198-1 2층 201호 · 도로명 강원특별자치도 강릉시 연당길 22 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) · 대주빌라 |
| 소유자 | 박영서 (2012.12.27. 매매 · 거래가액 80,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강릉시수산업협동조합 / 51,162,017원 |
| 매각기일 | 2026.07.20 |
| 단지 | 대주빌라 · 12세대 · 1990.01.23. 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 매각으로 소멸
임차인 없음. 이 사건의 기준점은 2016.01.21. 강릉시수산업협동조합 근저당권입니다. 2018년 홍제새마을금고 근저당, 2022년 김봉민 근저당과 2024~2025년 가압류는 모두 그 뒤에 설정됐고 매각으로 소멸합니다. 2026.01.13. 강릉시수산업협동조합의 임의경매개시결정 역시 경매절차에 따른 등기입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 61,740,000원으로 감정가 126,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰된 결과 가격이 크게 내려온 것은 분명하지만, 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 뜻이 아닙니다.
대주빌라는 12세대, 준공일은 1990.01.23.이고, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%로 기록돼 있습니다. 거래 비교 기준 면적 98.3㎡는 본 물건과의 면적 일치가 확인되지 않으므로 가격 메리트 판단에 직접 대입하지 않았습니다. 따라서 현재 49%라는 숫자만으로 ‘시세보다 저렴하다’는 가격 가점은 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 2. 근저당 · 강릉시수산업협동조합 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 3. 근저당 · 홍제새마을금고 | 36,000,000원 | 6,228,680원 |
| 4. 근저당 · 김봉민 | 60,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 강릉시수산업협동조합 | 56,400,060원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농림수산업자 신용보증기금 관리기관 | 87,015,278원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사 예가람저축은행 | 15,643,048원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 19,480,581원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 예상배당은 60,228,680원, 미배당은 268,310,287원, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모
- 토지. 토지면적 248.6㎡, 지목 대, 평지·세로장방 형태이며 중로한면에 접합니다. 공시지가는 479,100원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역·역사문화환경보존지역·자연재해위험개선지구가 표시돼 있습니다.
- 규모. 대주빌라 12세대, 준공일 1990.01.23.입니다. 단지 경매 통계 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다.
- 환금성. 단지 경매 통계의 낙찰률이 0.0%로 기록돼 있어, 최저가의 절대 수준뿐 아니라 실제 매수 수요와 재매각 가능성을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2016.01.21. 을구 4번 강릉시수산업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 원본 등기에서 다시 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 실질취득액은 61,740,000원이지만, 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 다음 회차 시나리오. 3회 유찰 시 매각가 43,218,000원, 4회 유찰 시 30,252,599원으로 제시돼 있습니다. 유찰에 따라 채권자 미배당도 확대됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차인은 없지만 실제 점유 상태와 인도 절차는 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 건물·관리 상태 확인. 1990.01.23. 준공, 12세대 다세대인 만큼 전유·공용부분 상태와 관리비 등을 현장에서 확인하세요.
- 토지이용 규제 확인. 자연재해위험개선지구·역사문화환경보존지역·비행안전제6구역 등 표시된 규제의 구체적 적용 범위를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증”
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2016.01.21. 근저당이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 61,740,000원으로 감정가 126,000,000원의 49%까지 내려왔습니다.
하지만 경매가격이 감정가의 절반 수준이라는 이유만으로 시장보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 대주빌라는 12세대·1990.01.23. 준공의 다세대이고, 단지 경매 통계는 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 기록돼 있습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다는 환금성과 실제 시장가격을 얼마나 정확히 검증하느냐가 입찰의 핵심입니다. 권리는 합격권이지만, 가격 판단은 별도의 현장·시장 검증이 필요합니다.