임차인 신고가 없어 매수인 인수액은 0원으로 보입니다. 말소기준은 2022.10.04 청남농업협동조합 근저당이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 물건은 아파트가 아니라 농림지역 창고용지의 저온저장고·농산물보관창고입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로, 2회 유찰이라는 가격 하락만 보고 싸다고 단정하면 안 됩니다.
청주지방법원 2025타경4230. 충북 청주시 상당구 가덕면 행정리 48 소재 물건입니다. 데이터상 용도는 기타 + 토지이고, 감정 이용상태는 기호(2) 저온저장고, 기호(3) 농산물보관창고입니다. 토지는 창고용지 650.0㎡, 용도지역은 농림지역이며 농업진흥구역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 따라서 주거용 아파트처럼 단순히 “유찰 2회라 싸다”로 접근할 물건이 아니라, 실제 사용 가능성과 매각 제외 설비를 먼저 확인해야 합니다.
권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 소유자는 한우림영농조합법인, 말소기준은 2022.10.04 접수된 청남농업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당의 채권최고액은 525,600,000원이고, 이후 가압류·압류·임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 임차인은 데이터상 0명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경4230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 청주시 상당구 가덕면 행정리 48 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 기호(2) 저온저장고 · 기호(3) 농산물보관창고 |
| 토지 | 창고용지 650.0㎡ · 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 · 공시지가 39,600원/㎡ |
| 소유자 | 한우림영농조합법인 |
| 감정가 / 최저가 | 426,592,640원 / 209,029,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 청남농업협동조합 / 363,617,190원 |
| 매각기일 | 2026.06.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 신고 내역은 없습니다. tenants 데이터가 비어 있어 실제 임차인은 0명으로 봅니다. 대항력 임차인, 보증기관 대위·승계 중복신고, 확약서 이슈도 데이터상 확인되지 않습니다. 따라서 현재 데이터 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 압류·가압류 일부는 등기상 말소 이력이 함께 존재하므로, 입찰 전 등기부 원본과 매각물건명세서 원본 대조는 필요합니다.
② 가격 판단 — 최저가가 낮아도 ‘시세 메리트’는 별도 검증
현재 최저매각가는 209,029,000원입니다. 감정가 426,592,640원 대비 약 49% 수준이고, 이미 2회 유찰되었습니다. 그러나 데이터에는 동일 유형 실거래가가 없습니다. 이 경우 비교 기준은 “감정가 대비 할인율”이 아니라, 실질취득 209,029,000원으로 이 물건을 실제 사용·재매각할 수 있는지입니다.
③ 임차인·인수 검토
| 구분 | 내용 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 실제 임차인 | tenants 데이터 없음 | 0원 | 임차인 0명 |
| 보증기관 승계 | is_subrogation / is_guarantor 신고 없음 | 0원 | 중복 보증금 합산 이슈 없음 |
| 매수인 인수 | 대항력 임차인·확약서·우선매수권 데이터 없음 | 0원 | 실질취득 209,029,000원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 최저가를 초과하는 인수형 구조가 아니므로, 이 사건의 실질취득가는 최저매각가 209,029,000원 + 인수 0원 = 209,029,000원입니다. 단, 시세 비교 자료가 없으므로 “실질취득가가 싸다”는 결론은 데이터만으로 낼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,029,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.8% 추정) | - | 3,726,406원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 청남농업협동조합 | 525,600,000원 | 205,302,594원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 정원철 | 6,620,100원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 기술보증기금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 178,033,306원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 246,923,600원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 209,029,000원 가정 시 총 채권액 1,057,177,006원 중 채권자 배당은 205,302,594원, 미배당은 851,874,412원입니다. 매수인 인수액은 0원이나, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 청주시 상당구 가덕면 행정리 소재 함박교 남동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 농가주택, 축사 및 전·답의 농경지 등이 혼재하는 마을주변 경지정리지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량의 출입 또는 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 기호(2)는 저온저장고, 기호(3)는 농산물보관창고로 이용 중입니다.
- 구조. 기호(2)와 기호(3)는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 지상1층 건물입니다.
- 제한. 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와 차이. 기호(4) 토지는 공부상 지목이 답이나 현황은 묵전입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 제외 설비 확인. 목록 2번 건물의 에어커튼, 유니트쿨러, 콘덴서 등은 매각 제외입니다. 저온저장고 기능을 위해 필요한 설비인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 농림지역·농업진흥구역 확인. 용도지역과 농업진흥구역, 가축사육제한구역이 실제 사용계획에 맞는지 검토해야 합니다.
- 실질취득가 기준 판단. 현재 자료 기준 인수 0원이므로 실질취득가는 209,029,000원입니다. 다만 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 미배당 구조 이해. 현재 회차에서도 근저당권자에게 205,302,594원만 배당되고, 총 미배당은 851,874,412원입니다. 후순위 채권은 배당받지 못하는 구조입니다.
- 현황·명도 확인. 임차인 데이터는 없지만, 창고 사용 주체와 보관 물건, 점유 이전 가능성을 현장과 집행기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 판단은 용도와 현황”
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리상 큰 인수 리스크는 보이지 않습니다. 말소기준권리도 2022.10.04 청남농업협동조합 근저당으로 명확하고, 이후 권리들은 매각으로 정리됩니다. 하지만 이 물건의 핵심은 권리가 아니라 물건성입니다. 아파트가 아니라 농림지역 창고용지의 저온저장고·농산물보관창고이고, 일부 냉장 관련 설비는 매각 제외입니다. 결론은 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류입니다. 실질취득 209,029,000원으로 실제 사용·환금이 가능한지 확인된 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다.